在周建看来，虽然连云港这个三线城市缺乏大型的跨国企业，但是成长中的本土企业对办公楼的要求越来越高，投资客也是销售对象的一部分。

　　元庆房地产咨询有限公司代理了连云港金海置业广场。这个动工在即的5A办公楼由江苏金海置业有限公司与连云港总工会联合建设。这也是大陆桥国际商务大厦之后，该市又一个5A级甲级写字楼项目。

　　目标客户另辟蹊径

　　从经济总量、水平来看，在连云港这样的城市开发甲级办公楼存在明显的市场风险。

　　连云港经济总量在江苏省排名靠后。在沿海14个开放城市中，连云港人均收入、人均GDP都排在末位。通常5A甲级办公楼接受的是跨国企业、本土大型企业。如此看来，此地5A办公楼的目标客户似乎“另有其人”。

　　“金海置业广场主要面向政府的行政事业机关单位。”江苏金海置业有限公司副总经理白伟告诉记者，“我们将预留6000～7000平方米自用，剩下的大部分是为行政机构准备的，当然也会包括一些成长企业和少数投资客。不过后两者的量不会超过10%，主要还是针对当地的行政机关单位。”

　　当前连云港大部分行政机关单位的原先办公楼比较破旧，出于改善办公环境以及扩大办公场地的需求，不得不购买或者租赁纯办公楼。比如说，在连云港类似建设局、规划局、妇联组织等单位的人员并不是很多，但对办公楼的需求量却很大。如在解放路老式办公楼的连云港经贸委，1000多平方米的办公面积仍不能满足需求。近期有一部分人员搬至市政府行政大楼中办公，但由于市政府行政大楼体量有限，经贸委也只能是部分部门搬过去，仍有一些部门留在老办公楼，等待机会。

　　打破三线城市传统模式

　　金海置业广场看准了这个市场，而宏观调控的走势也对开发商构成了利好。

　　今年3月18日，中共中央办公厅、国务院办公厅下达了《关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》，通知严格控制党政机关违规修建办公楼。

　　既然行政机关单位的自建办公楼得到了控制，市场需求随之释放出来。

　　据相关人士介绍，虽然连云港只是个三线城市，但甲级办公楼的开发商并不担心行政机构的支付能力。这些机构关心的主要是办公环境是否优越，金海置业广场开盘价格预计5000～6000元/平方米，也不算高。

　　5A级甲级写字楼逐步进入连云港市场，打破了此地传统办公楼的开发模式。一直以来，这里的行政机构、企业都倾向于自建办公楼，很少有专业的、高端的写字楼入市。

　　在连云港，高端写字楼的开发商经验不是很多。新建甲级办公楼目前大多不在同一区域，没有直接的竞争，在内部的功能划分、配置、空调安装等方面反而有借鉴作用。

　　虽然面对的主要是政府机关的办公需求，新建办公楼的软硬件标准丝毫没有降低。据悉，金海置业广场总建筑面积47593平方米，其中一至三层为商业用房，将配置商店、餐饮、银行等设施；四层以上为办公空间，建筑层高达3.6米，可俯瞰盐河河滨公园景色。东、西栋共设有8部客梯，地上、地下车位达190席，南向无遮挡的建筑屋顶还设置了太阳能收集板。

　　纯办公楼仍处于起步阶段

　　据戴德梁行预测：连云港办公写字楼物业的增长期已经来临。

　　随着住宅市场的增速趋缓，连云港的办公写字楼市场释放势能的时机正在来临。受国家宏观调控的政策影响，住宅和商铺的投资黄金周期已过，短期炒房获利的机会难找，而办公写字楼将成为连云港下一轮房地产投资的热点，尤其是纯办公楼市场前景看好，投资价值较高，可以长线投资。

　　虽然如此，目前连云港的服务产业比重偏低，新建甲级写字楼能否取得很好的市场效应还难下断言。

　　“5A级办公楼能不能在一个城市取得成功，关键看这个城市的第三产业有没有很好的发展现状以及前景。”上海中瑞房地产营销有限公司企划蒋畔表示，“贸易、法律、财务、其他相关咨询业、IT等是对于高级写字楼需求最大的企业类型。”

　　蒋本人去连云港调研过当地的办公楼市场。在他看来，当前连云港甲级办公楼项目区位不错，周边商务配套设施也比较齐全。如果该项目周边有贸易、金融服务产业的支撑，还是立得住脚的。但是金海置业广场面向行政机构的定位有待落实，大量机关单位搬进去的可能性不是很大。

　　“行政机关单位还是以自建办公楼为主，短时间很难改变；办公楼租用需求量不是很大，这也是三线城市的通病。”蒋畔表示，“连云港办公写字楼市场正处于初级阶段向成熟阶段的过渡期，还未体现出明确的消费层次结构。对于三线城市，5A甲级办公楼的定位偏高。类似上海早期商住两用或者有酒店服务功能的办公楼更适合这个市场，短期内单纯办公楼在三线城市并不是很看好。”