张拥有一家为500强提供配套服务的企业，主要承接贝尔阿尔卡特的外包业务。目前他的公司在距离联创国际1.6公里的营东大厦办公，生意一直比较稳定。

　　随着生意上了正轨、资金相对充足，张先生考虑拥有一些固定物业，于是他购买了营东大厦的一部分。但是，由于大厦开发商不愿出售更多的面积，张一直在寻寻觅觅，难以选中最满意的写字楼。

　　买下整层做企业分部

　　“贝尔阿尔卡特集团就在项目对面，过条马路5分钟的时间，距离近，以后业务来往更方便。”张告诉记者考虑购买联创国际的原因。“而且目前9600元/平方米的均价相对比较适中。另外，这个项目还有酒店做配套，招待客户也比较方便。”

　　张坦言，作为中小型企业，除了需要成熟的商业配套，“门面”也相当重要。由于跟外企接触比较多，对公司形象的要求比较高。之前的营东大厦由于历史较长，装修感觉比较落后，而联创国际8米多高的大堂挑空设计让他比较满意。

　　张的决定是：买下近1100平方米的整层楼面。这个面积对快速成长的中小企业并不算大。张先生不打算将整个公司全部搬过来，而是把营东大厦依旧作为总部（毕竟买了一部分写字楼），联创国际这边则作为公司的分部。

　　新金桥写字楼集体热销

　　张先生是新金桥商务区写字楼众多自用型买家的缩影。

　　新金桥商务区板块的写字楼从金宛路东开始，沿着新金桥路至金桥路3.5公里范围内，集中供应了一批新建写字楼。自用加上投资，这个区域的写字楼已经持续热销了一年多。根据房地网的官方数据（截至2007年6月21日）：

　　2006年1月下旬宏南投资大厦开盘，至今销售219套，销售接近尾声；

　　2006年7月中旬金桥中环大厦开盘，至今销售111套；

　　2007年1月底禹洲金桥国际开盘，至今销售266套，其可售总套数为545套，销售近半；

　　2007年6月初联创国际开盘，至今销售20套，平均每天销售一套……

　　主力户型：50平方米

　　小户型是新金桥商务区板块写字楼的最大特点。热销的多是主力面积在50平方米左右的小户型写字楼。

　　碧云国际·商务特区写字楼的主力面积只有43平方米；禹洲金桥国际的主力面积为50平方米；联创国际的主力面积为53平方米……

　　类似这样的小户型写字楼产品在上海市场并不多见，而纯商务的小户型写字楼更是凤毛麟角；小户型写字楼供求两旺，成了新金桥板块的一大亮点。

　　据了解，6月份该地区热销楼盘如联创国际、禹州国际、金桥中环大厦等，房型基本都在50平方左右，而同一区域内100平方米的写字楼却滞销。同属新金桥板块的现代通信大厦，单价8000元/平方米，2007年3月1日开盘，截至6月22日仅销售了6套。

　　“新金桥板块之所以集中供应小户型写字楼，与市场需求有直接的关系。”普润地产中央企划总监周华燕告诉记者，100平方米以上的写字楼不太合适中小投资者，也不适合中小企业。

　　投资、自用两相宜

　　虽然写字楼开发商都希望前期的自用型买家能够多些，但由于新金桥板块小户型写字楼的独特定位，还是吸引了大量投资客的注意。

　　无论投资客还是自用型的企业买家，对该地区写字楼的价格都可以接受。单价低、小面积使得总价非常低，该板块“实惠型”的写字楼准入门槛相对较低，买家中有近75%是投资客。

　　今年4月份新开盘的碧云国际·商务特区开盘价为8000元/平方米，现在售价已超过9000元/平方米。某楼盘负责人透露，目前碧云国际买家中80%为投资客；面积稍大的禹洲金桥国际也受到不少投资客的追捧，70%的买家为投资客。这个项目的5.3米层高、商住两用定位使得室内分割和设计的空间非常大。

　　新金桥板块虽然都是小型写字楼，但产品定位还是有所细分，细分带来的是客户的不同。同一板块的联创国际受到了更多中小企业自用买家的青睐。据案场销售经理王志华透露，由于价格属于中档，商业配套比较齐全，在已售的面积中投资客仅占10%。

　　“以租抵贷”

　　投资、自用两相宜的背景是：小户型写字楼的买家可以“以租抵贷”。

　　上海中惠房地产开发有限公司董事长特别助理凌杰给记者算了笔账：目前新金桥商务区的市场租金行情为2～2.5元/平方米/天，以某盘53平方米一套的小户型为例，单价为9600元，那么该套小户型写字楼的总价是50.88万元，首付40%约20万元，算下来每个月的租金高于按揭还款额。不管自用还是投资，风险都不大。

　　“未来1-2年，浦东的重心会慢慢东移，进军浦东腹地。缘于这样的契机，新金桥商务区写字楼的需求量会稳步增大。”凌杰对记者表示，租金行情肯定会随着新金桥商务区地位的慢慢提升而随之上涨，他预测：“未来1～2年能涨到4元/平方米/天。”

　　新金桥板块的写字楼供应还在放量。据悉，在建中的金桥软件园二期将有近5万平方米的纯办公楼供应。

　　延伸报道>>>

　　新金桥商务区

　　金桥出口加工区规划面积20平方公里，以由南向北的金桥路为界，东部为现代工业园区和现代贸易区（约16平方公里）；西部为现代生活园区和管理服务中心。

　　中国加入世贸组织后，金桥出口加工区高速发展。贸易量的增加使得需要有许多中小企业为出口加工区的大企业提供配套服务，而这些中小企业无法承受在陆家嘴办公的成本，势必在金桥出口加工区附近选择自己的办公地点。

　　距离金桥现代科技园区3公里的新金桥商务区自然地发展成为配套企业的聚集区。

　　在2004年之后，上海第三产业发展迅猛，各类型中小企业雨后春笋般成立，个人创业逐渐火热，对小户型写字楼的需求逐渐迫切。据有关部门统计，新金桥商务区每年产生100家左右的中小企业，这些中小企业主要与金桥出口加工区的世界500强企业开展业务往来。由于业务尚不稳定，运作资金紧张，租不起高档写字楼，很多配套企业只能租用公寓办公，如何能让这些企业在新金桥板块安家，成了能否盘活新金桥板块的关键要素。

　　当前开发商纷纷看准市场契机，开发满足中小型、成长型、起步型企业的小户型写字楼，使得新金桥板块的小户型写字楼供应量大增。而小户型写字楼更适合投资、更容易管理，也吸引了不少投资者的眼光。

　　值得注意的是，一位不愿透露姓名的专家表示，由于历史原因，新金桥板块除了禹州金桥国际外，其他项目都由烂尾楼改造而成、产权较短，平均只有40年产权；另外，周边的同类产品集中放量，市场消化需要一定的时间。