二手写字楼价量齐升创新高

　　一晃半年已过，2007年的深圳写字楼三级市场继续延续去年的火爆行情。由于半年来全市仅有一个新写字楼项目入市，新盘的供应不足直接导致了二手写字楼成交价格和成交量屡创新高。

　　世华地产市场研究中心昨日出炉的调研报告显示，2007年1至6月，全市二手写字楼成交均价接近2万元／平方米，涨幅超过30％，租赁市场逐步走向稳定。

　　业内人士表示，未来两年，深圳将有160万平方米的一手写字楼推向市场，二级市场供应疲软现象有望改善。

　　二手楼均价再创新高

　　2007年上半年，深圳二手写字楼市场成交均价再创新高。

　　据世华地产市场研究中心统计，甲乙级写字楼市场的成交均价已达到18191.6元／平方米，较去年全年增长36.6％；商住物业市场的成交均价也达到9661.6元／平方米，涨幅为15.7％。

　　世华地产市场研究中心总监肖****介绍，1月全市二手写字楼买卖市场最为活跃，成交均价一度达到23530元／平方米。她分析指出，造成这一现象的原因主要有二，一是中心区写字楼市场逐渐成熟，二是年前更换办公场所的企业较多。“中心区写字楼高端物业成交旺盛，从而带动了整体市场价格高涨。”

　　2月份，全市写字楼市场表现较为平淡，成交量锐减。3月，市场则开始回暖，非热点区域成交表现突出，如泥岗北某写字楼成交面积在该月达到了3298平方米，引发了新一轮写字楼置换潮。4~6月，二手写字楼市场持续升温，价格呈快速上涨之势。目前，关内甲级写字楼价格已达到历史新高。

　　租赁市场日趋稳定

　　相比买卖市场，往年深圳写字楼的租赁市场一直相对稳定，价格也不温不火。但今年，由于福田中心区的崛起，其写字楼租赁价格便一路走高一枝独秀，直接决定了深圳写字楼市场整体均价的变化。从走势曲线看，2007年上半年，深圳写字楼租赁市场的价格波动较大，但正逐渐走向稳定。

　　世华地产对上半年各月写字楼的租赁成交均价进行了对比，结果发现，1月均价为89元／平方米·月，2月均价攀升至113元／平方米·月，3月均价又下跌到83元／平方米·月，前三个月价格的环比增减幅度接近27％。

　　进入第二季度，市场开始进入稳定期，甲乙级写字楼租赁市场的成交均价基本稳定在98元／平方米·月。

　　商住物业租售两旺

　　统计发现，2007年上半年，深圳的商住物业买卖交易量呈明显上升趋势，成交价格也水涨船高，时至年中，均价已有破万趋势。原因在于，全市整体写字楼市场价格增幅过大，让许多小型企业面临着经营成本压力，物美价廉的商住物业成为其最新选择。

　　肖****表示，1~6月，全市商住物业的租赁市场表现相对稳定，各月市场租金差异不大。因此，在买卖价格走势强劲而租金价格平稳的情况下，商住物业的投资回报率可能有所降低，这一现象也将会影响未来物业投资市场的格局。

　　东区市场空置率上升

　　世华地产市场研究中心发现，今年2月，老城区罗湖的乙级写字楼空置率突然上升，总体空置率达到了22.6％。如深华商业大厦，其空置率从1月的0.8％猛增到46.5％；太平洋商贸大厦，其空置率环比上升了26.5个百分点。再如国贸大厦、国贸商业大厦、天安国际、西武大厦、金丰城大厦、太阳岛大厦，空置率分别上升了1.9％、13.7％、6.5％、3.5％、8.7％和15％。

　　业内人士称，在经历了今年第二季度的调整之后，罗湖区写字楼的空置率将会有所下降，但仍将维持在10％左右，比例略高于往年。

　　一手楼供应有望改善

　　2007年上半年，深圳一手写字楼供应现疲软症状，仅有位于中心西区的万轩国际入市，供应了约4.2万平方米的商务公寓。“纯甲级写字楼供应稀缺，是刺激二手写字楼价格飞涨的主因。”肖****说。

　　据介绍，2007年至2009年，深圳将有160万平方米的一手写字楼推出，其中，中心区60万平方米，中心西区20万平方米，南山区10万平方米，华强片区50万平方米，罗湖20万平方米。“写字楼二级市场的后市将出现井喷现象，相对而言，三级市场的供应也不会出现断档期。”