1、巨大机遇——夏季达沃斯召开、国际名企进驻

　　夏季达沃斯对于一座城市而言不只是一次更大规模、更高档次的企业盛会，因为其汇聚了世界排名501—1000名的成长型企业的首脑，是机会与财富的碰撞，于是，作为举办地的城市势必将得到来自世界的瞩目，试想，如果在这些企业中有那么一小部分为大连的城市软环境所吸引而在此投资设立分公司的话，那么，大到对大连的城市经济发展，小到对大连的写字楼市场而言，都将是一次巨大的利好。

　　其实，作为东北乃至中国的窗口，近几年随着城市软硬件条件的不断提升，大连吸引了众多外资企业的投资目光，最近的应该是英特尔的进驻，尤其让大连这座城市感到兴奋。根据相关统计机构提供的数据显示，目前在世界500强企业中，已有70多家落户大连；跨国公司已经在大连设立5家地区总部、12家研发中心和技术中心、9家物流中心；2家外资保险公司在大连设立了公司；8家外资银行在大连设立分行，6家设立代表处，4家外资分行已经获准经营人民币业务，3家欧美银行提出在大连开办分行的申请。截止到2006年底，全球已有80余个国家和地区来连投资，兴办企业近7000个，这些来自境外的投资不仅为大连本地经济的发展做出了贡献，更为大连市高档写字楼市场提供了长期稳定的客群支撑。

　　2、 巨大利好——政府整体规划与相关优惠政策

　　虽然，从核心的角度而言，大连商务地产的中心区域依然在人民路一带，但从满足城市区域功能的需求角度来看，大连的商务地域在政府的整体规划下也日益呈现出一种多样化、梯次分布的态势。从总体上看，大连写字楼主要分布在人民路、中山路沿线、三八广场、新开路、西安路、星海湾、高新园区和软件园8个区域。这些区域由于定位的不同，所吸引的客群也有所不同，如人民路、中山路沿线是以外贸、金融、大型集团总部、港口物流企业为主；而三八广场则是中小型贸易、物流公司汇集；新开路的定位是传统商务区，以科技服务作为支撑，主要客群来自科技、中介咨询服务；西安路写字楼在一定程度上是作为商业配套的形式出现的，中介服务、销售公司居多；其他的如星海湾定位大连金融期货中心，以金融、贸易及会展衍生的配套服务为主要方向，而软件园和高新园区的定位都是软件外包业与外资服务。

　　从目前各区域的发展趋势来看，人民路、中山路沿线依然是商务氛围最为浓厚的区域，但由于传统CBD的空间问题成长动力不足，与之相比表现比较强劲的是软件园、高新园区以及星海湾区域都已经显现出了良好的商务氛围，尤其是软件园和高新园区，已经有两个新写字间项目在建中，并且这两个区域政府规划性质较强，在优惠政策的扶持下，该区域的发展前景是非常可观的。

　　3、巨大潜力——高档纯写字楼需求旺盛、租金坚挺

　　根据中原物业的最新统计数据显示，大连市写字楼目前的销售均价在9893元/平方米以上，其中人民路区域的价格偏高，接近13000元/平方米；其次是中山路沿线区域，其产品均价也超过10000元/平方米；相比之下，软件园与星海区域的商务项目销售价格较低，这与区域产品的档次和区域商务氛围有很大的关系。从销售情况来看，2006年大连主要推出的项目有两个，其中银洲国际大厦（查看地图）由于地处中山广场区域，紧临世贸大厦而受到市场追捧，价格也由最开始的8000元/平方米上涨到目前10000元/平方米以上，销售基本结束。而位于上海路上的都市银座（查看地图）项目则凭借着挑高的户型设计与大容量的车位配备得到了部分小企业的青睐，销售势头旺盛。

　　写字间租赁方面，人民路与中山路沿线的租金水平虽然都相对较高，但接受程度依然较强，整体租赁价格达到2.36元/天/平方米；而三八广场区域等其他区域受其客群规模与定位的影响，租金水平较低。在商务项目的物业费用方面，甲级写字楼的物业费一般都在18元/月/平方米以上。从市场消化的整体水平来看，随着企业意识的不断提升，办公地点作为企业形象的根本越来越受到大多数企业的重视，以往的商住两用写字楼无论是在形象还是功能服务都已经无法满足企业发展的要求，于是，纯甲级写字楼的需求在进一步放大，尤其是在北京出台了对在住宅和居住公寓项目办公的公司不与注册或年检的相关政策之后，相信大连也将受到触动，势必将会引发对于纯写字楼需求的大量提升。

　　PK方——“春天还远”派理由：

　　1、客层分流——中高产品需求稳定，低层产品难突破

　　一直以来，写字楼市场相对住宅市场无论是供还是需都保持了相对的平稳，而10000元/平方米左右的均价也说明目前大连市写字楼产品的销售价格已经达到了一个相对高峰的阶段，尤其是纯写字间项目与普通办公产品的销售价格差比较大，预计短期内不会再很大的攀升。

　　相比销售价格，写字楼的租赁价格仍有上涨空间，2007年，在高品质产品入市的带动下，写字间租金档次差距将进一步拉大。首先从产品类别来看：纯写字间的租赁价格有上升趋势或者是价格坚挺的现象。而综合性项目，如目前西安路、新开路区域某些类似的项目，纯办公功能弱化，其价格也因此而走低，也没有能力攀高；从产品品质来看，整体趋势与去年相比有一定变化，即高品质写字间（突出纯办公性质）市场需求相对平淡，消化速度较为平稳；中档品质写字间虽形象稍差，但受其价格吸引，仍有较大市场空间；低层产品面临较大市场阻力，很难突破困境；从需求档次来看，由于纯甲级写字楼与商住楼各有市场支撑，一些乙级写字楼正面对夹缝中生存的局面，从而产生一定的经营困难；从区域上看，由于写字楼市场正在向更多区域扩展，一些新近的优惠政策更丰厚的区域如软件园、高新园区、星海湾的崛起势必会对传统商务中心形成较大冲击，再加上一些区域定位相似势必会造成市场客层出现一定程度的分流，这种分流的最终结果是市场局部的喜与忧。

　　2、 硬件不硬——停车位、电梯与商务项目配套不足

　　大连市写字楼在硬件配套方面与北京、上海等城市相比存在一定的差距。在各项配套指标中，电梯与停车位的不足是现在大连市写字间普遍存在的问题，这一点在人民路区域体现得尤为明显。

　　停车位和电梯是衡量写字间重要的两个指标。通常先进地区的甲级写字楼每部电梯服务面积为3000平方米以下，每100~150平方米至少有一个停车位。而根据中原物业提供数据显示，大连写字楼每个停车位的服务面积多在300平方米以上，每部电梯的服务面积多为5000平方米以上。停车位与电梯服务的面积不足是大连市写字间项目存在的通病，这种硬件配套上的缺失会直接影响大连写字楼市场的发展，也是今后产品中最需解决的问题。

　　另外，商务项目的配套也是其长期运营的重要辅助条件。大连的写字楼项目在内部配置套上大体都相似，员工餐厅、商务休闲、会议室都是各大项目内部必备的配套设施，同时，甲级写字楼大都会引入一家银行进入公建层，可见银行服务是一个商务项目的重要配套，对辅助项目客群的日常办公非常重要。

　　3、 供应放量——未来有两年多个大型项目供给市场

　　依然以2006年的大连写字楼市场为例，虽然我们不约而同地看了新推出的两个写字楼项目热销的结果，但就其根本原因而言除了项目本身具有一定市场竞争力外写字楼市场的整体供应不足也是导致销售火爆的主要原因。有人做过这样一个统计，大连目前每年新写字楼的市场消化量大约在5万到7万平方米左右，如果根据这样的消化量推测，一旦市场突然出现大规模放量的情况，未来预期就远不会有想象的那样美好了。

　　根据记者了解的情况，2007年下半年大连市内将有多个烂尾楼项目重新启动，如奔德、金座等。虽然这些项目规模较大，对重启时间和资金要求都较高，下半年很难作为有效供给入市，但可想而知未来的2008年势必将会出现写字楼供应集中放量的局面。根据中原物业提供的数据显示，仅2007年下半年到2008年，市内将要启动的写字楼项目多达12个，潜在供应量将近146万平方米，虽然一些项目可能会周期较长，上市也会有先后之分，但依然让我们看到了一个项目扎堆、竞争极度激烈的未来市场。

　　结论：从以上的PK分析中我们不难看出，大连写字楼市场无论从政策面还是市场面都确实具备迎来春天的条件，但一些内部区域的竞争和配套方面的劣势会在一定程度上阻碍这种脚步来得更快。同时最大的潜在威胁来自于市场供应的不确定性，一旦如中原物业的统计资料所言未来2年将有巨大的供应量推出，市场则可能出现春天尚未来临，寒冬已经出现的局面，因此，政府如何控制市场供应将成为大连写字楼能否迎来春天的关键。