高力国际：二季度北京写字楼供应激增 租金下降:今年第一季度，北京写字楼供应市场经历了一个短暂的低谷，然而本季度供应曲线大幅度上扬，供应量是上一季度的三倍多。CBD是新增项目的主要来源。北京写字楼市场的大单交易依然捷报频传，大型国有企业和海外基金频频出手，在市场上表现非常活跃。鉴于资金方面的巨大压力，目前北京写字楼销售市场上的一些项目均倾向于整栋销售的方式，或采取整层销售的策略。和第一季度相比，北京写字楼整体空置率略有下降，与此同时，项目之间的竞争对租金报价也产生了下拉的作用，和上一季度相比租金显示出下降的趋势。

北京写字楼市场总体供应趋势

　　北京经济继续快速增长

　　2006年第一季度北京市经济继续保持快速、健康发展的势头。全市实现地区生产总值1681.6亿元，按可比价格计算，比上年同期增长13.3%，增幅高于上年全年2.2个百分点。经济增长的主要动力来源于第二业和第三产业，分别增长了17.8%和11.9%。第三产业中的金融业、信息传输计算机服务和软件业增势良好，增速分别达到15.2%、13.1%。第一季度房地产开发投资216.3亿元，增长13.1%，增幅同比提高1.2个百分点，占全社会固定资产投资的比重达到56.9%。

　　二季度北京写字楼概况

　　供应激增

　　2006年第二季度北京写字楼市场共有四个项目入住，提供了26.5万平方米的新增供应量，其中60%以上的面积都来源于CBD区域。通用国际中心B座，被德润房地产公司整栋收购后更名为德润大厦，用于对外出租。中环世贸中心AB座被嘉德置地收购后更名为嘉德大厦，目前对外租赁进程已经开始。长安兴融中心 (论坛 像册 户型 样板间) 的交付使用在一定程度上缓解了金融街区域新增供应量相对短缺的局面，经过一段时间的推广，位于东侧的A栋，近5万平方米的面积被中国建设银行总行和美洲银行联合整栋购买，目前项目整体的入住率已经达到60%。

2006年第二季度主要入住项目列表

　　截止到2006年第二季度，北京市场上写字楼总存量达到了10,721,114平方米。其中，超甲级写字楼面积144,000平方米，占1.34%；甲级写字楼在本季度存量所占比例是自去年一年以来第一次上扬，占到38.08%，存量达到4,082,835平方米；与此同时乙级写字楼存量所占比例略有下降，占60.57%，面积为6,494,279平方米。

　　到2006年第二季度，中关村仍旧是写字楼存量最多的区域，占到北京整个写字楼市场存量的24.3%，但和上一个季度相比所占比例略有下降。其次是CBD，存量占到整体存量的19.07%，是存量增长最快的一个区域。以下为各区域写字楼量体：

北京各主要写字楼区域存量分布

　　甲级写字楼比例上升

　　海外基金继续看好的北京写字楼市场，一方面是因为北京的甲级写字楼市场表现良好，长期投资效益高；另一方面是由于人民币未来的升值空间。2006年第二季度，日本Replus株式会社收购了华贸中心 (论坛 像册 户型 样板间) 1、2号写字楼近12.4万平方米的面积，交易额达到24亿元。本季度写字楼的买卖交易在北京市场逐渐增多，尤其是在商务氛围浓厚，发展比较成熟的CBD区域，一些有一定资金实力的企业纷纷在此购买写字楼物业。这显示了企业对该地区物业升值潜力的信心。

2006年第二季度写字楼市场主要交易

　　本季度北京甲级写字楼供应市场有两个项目竣工交付，使得北京甲级写字楼的存量在整个市场上所占的比例有所上升。得益于国有企业的自用型购买，新项目的面积得到很好的吸纳。原有的项目租赁情况比较稳定，在新增需求量中来自于新项目的吸纳量占到一半以上。2006年第二季度北京甲级写字楼市场的整体空置率略有下降，达到了目前的13.11%。

　　乙级写字楼租金上升

　　北京写字楼的平均租金报价保持平稳状态，目前为21.79美元/建筑平米/月（含物业管理费）。其中甲级写字楼的租金报价与上季度相比下降了约一个百分点，为28.39美元/建筑平米/月；乙级写字楼的租金报价与上季度相比略有上升。新项目品质的提高在一定程度上带动了租金的上升，目前乙级写字楼的平均租金报价为18.44美元/建筑平米/月。

北京写字楼租金走势

　　大单交易拉低写字楼整体成交价

　　2006年第二季度，北京写字楼销售市场项目均价和上一个季度相比基本持平。市场上频频出现一些大单的购买交易，对写字楼整体成交价来讲，在某种程度上起到拉低的作用。一些原本看好中小自用和投资者的写字楼，面对这部分消费群体的持币观望的态度不得不改变销售策略，有意整栋出售，把目光投向实力雄厚的公司或是投资基金。

　　空置率略有下降

　　2006年第二季度，北京写字楼市场整体空置率较上一个季度下降了一个多的百分点，达到16.92%。除了CBD和金融街两个区域由于有新项目的加入，空置的面积有待进一步消化，因此空置率略有上升以外，其他区域写字楼的整体空置率都有所下降。一些老旧的写字楼项目空置率显现出阶段性的上升，而新项目的空置率则在逐渐的下降，并且后者的下降的速度要高于前者上升的速度，从市场上交易来看，原有公司的扩租或搬迁对此起到了积极的作用。而且对于公司搬迁而言，不仅仅是简单的位置的改变，这种移动带来的是对市场上空置面积更多的消化。市场上优质的甲级和超甲级写字楼租赁状况比较稳定，少量的几个超甲级写字楼项目基本保持着满租的状态，本季度甲级写字楼的整体空置率较上一个季度略有下降，为13.11%。乙级写字楼整体空置率下降了近两个百分点至19.4%。

写字楼市场主要指标

　　主要写字楼区域分析

　　CBD & CBD 周边新增供应，租金下降

　　本季度CBD有中环世贸中心AB座和通用国际中心两个项目入住，为CBD区域提供16.5万平方米的新增供应量。中环世贸中心AB是嘉德置地整栋购买的楼座，用于出租。通用国际中心A栋和B栋现在产权有不同的归属，B栋被德润房地产公司整栋收购，更名为德润大厦。

　　CBD一直以来都是投资客聚集的区域，也是投资基金关注的重点，本季度日本Replus株式会社对华贸中心的挥金之举成为业界和媒体关注的话题。

　　本季度，CBD区域写字楼市场整体空置率上升至20.63%，租金报价降至US$23.47/平方米/月（含物业管理费）。

　　金融街和周边新增供应缓解短缺

　　2006年第二季度，长安兴融中心的交付使用为金融街写字楼市场提供了10万平方米的新供应量，在一定程度上缓解了新项目供应相对短缺的局面。长安兴融中心的A栋在预售时期就被中国建设银行总行和美洲银行联合购买，因此金融街在本季度的整体空置率并未由于新项目的加入而有大幅度的上涨，目前整体空置率为15.38%，平均租金报价为US$24.68/平方米/月（含物业管理费）。

　　朝阳门与东二环空置率、租金双降

　　朝阳门区域有很多在建的写字楼，有相当程度的总部自用型的写字楼都分布于此，本季度没有新的项目进入市场，空置率和上一个季度相比下降了一个百分点，租金也下降了一个美金。

　　燕莎供应继续断档

　　燕莎商圈一直以来新项目供应一年以来一直是个断档，因此空置率一直呈下降趋势，本季度入住率又有两个点的降低，达到11.56%。由于一些项目入住时间的不断推延，燕莎商圈供应断档的局面还会持续一段时间。

　　长安街沿线租金小幅上升

　　由于新项目供应短缺，长安街沿线的写字楼市场的整体空置率很长时间都保持着个位数字，并且一直都是走低的趋势，本季度整体空置率为6.2%，租金在本季度也小幅度地上升，至US$27/平方米/月（含物业管理费）。

　　中关村地区供应断档 空置率下降

　　经历了两个季度的供应断档期，2006年第二季度中关村写字楼市场的整体空置率下降了两个百分点，目前为16.09%。由于一些项目入住时间的推迟，预计到下一个季度市场上会有新的项目供应。

　　亚运村地区空置率下降近6％

　　2006年第二季度，亚运村写字楼市场是空置率降幅最大的一个区域，和上一个季度相比下降了近六个百分点，目前为18.64%。中国石油天然气集团公司整栋购买了名人广场，成为本季度该区域最大的成交案例。 一些已经竣工的写字楼项目面对中小投资者持币观望的态度，迫于资金的压力，也把目光投向了实力相对雄厚的公司，意欲整栋销售。

　　市场展望

　　竞争将更激烈

　　下一个季度，预计北京写字楼市场将有多个项目同时入住，届时整个写字楼市场存量将达到1,130万平方米。有消息称为确保金融安全、稳定楼市，有关主管部门正在考虑对外资投资中国房地产设定限制，以减少外资对市场的冲击，具体的内容还有待确定。

　　最近北京市工商局叫停了在居民住宅内开公司，暂停为登记地址为民用住宅的企业办理营业执照。这一政策可能对北京写字楼市场的需求起到一定的推动作用，特别是对中低品质的写字楼而言应该是一个好消息。

　　金融街区域目前有多个在建项目，但很多项目已经被国有企业和机关定制，因此该区域的租赁市场前景比较乐观。

　　CBD区域供应势头强劲，预计今年近50%的新增项目都出自这个区域。并且CBD区域投资活跃，不仅有海外基金整栋购买项目租赁，也有很多中小投资者长线投资。最近营业税征收的交易界定时间从2年延长至5年，客观上延长了一些投资型物业在租赁市场上存在的时间，因此CBD租赁市场项目之间的竞争压力不可小视。

　　中关村的供应势头逐渐减弱，未来可能会面对阶段性的断档，新的项目量力也不是很大，因此预计未来整体空置率有可能会保持小幅下降的趋势。