近日有文章说：国家信息中心经济预测部主任范剑平预测，在国内固定资产投资的高潮已经持续73个月情况下，受持续投资热潮的影响，房价的反弹将保持逐月加快的态势。经济学家谢国忠同时也预测，由于股市调整等综合因素，房价的反弹也许至少会延续到今年年底。

读罢上面一段文字，笔者感到一丝困惑。房价如何与反弹扯上关系了？凡是涉足过股市的人都知道，反弹是股价下跌后才会出现的现象。最近中国股市几乎不断地上演跳水与反弹的大戏。而房价何时真正跌过？去年据说上海的房价是下跌的，至少统计数据如是说。可惜上海人自己都不信，有当地的专家认为至少上涨了4%。广州的统计部门也公布过房价的下降，但很快大家就都明白房价是如何“下降”的。可以说，近年来加速上涨的住房价格就没有跌过，又何来反弹之说？而从长期趋势看来，中国从有房地产市场以来，房价一直保持上涨趋势，差别只在于上涨幅度的不同罢了

 

事实上，今年1—5月全国70个主要城市住房价格指数发生了一些引人关注的变化。每个与月与去年同期相比的同比涨幅呈现反弹之势，且表现出逐月加速的态势。这种现象是否能够说明什么问题？真的是开发商们在人为操纵房价？或者是炒房团卷土重来？亦或是热钱在中国兴风作浪？针对房价的变动趋势，八部委再一次表示要认真调查房价快速上涨的原因。真有意思，宏观调控已历二年有余，房价在各部门领导口中一直是宏观调控的一个重点，房价快速上涨的原因难道还需要调查研究？由此是否又能得出一个推断，的确还有不知为何的房价主要影响因素之前未能引起重视，需要在下一步的宏观调控过程中加以认真对待？

 

为什么今年以来房价涨幅出现反弹呢？以笔者熟悉的北京为例。统计部门给出的诊断结果是：1-5月，北京市房地产开发投资增速继续放缓，商品房施工面积和竣工面积小幅增长，影响未来市场供给的新开工面积持续下降。商品房销售面积继续下降，但是降幅比一季度有所趋缓。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数仍然高位运行。

 

或许上述文字过于笼统，让我们一起分析相关数据，看看能否给出房价上涨的合理理由。今年前五个月北京固定资产投资总额为1011.9亿元，同比增长15.3%；其中房地产开发投资为532.8亿元，增长10.8%；房地产投资中住宅部分为280.4亿元，增长速度11.7%。通过上面一组数据可知，住宅投资仅点房地产投资的52.6%、固定资产投资的27.7%。这个比例虽然比18.1%的全国平均水平高，但仍属合理范围。同时，住宅投资增长速度低于固定资产投资增长速度，说明增量资金的主要流向并非是房地产领域。房地产开发投资增幅的变动情况也说明宏观调控措施正在发挥其预想的作用。

 

但是，宏观调控政策对于房地产市场的作用并非仅限于投资增幅的变动。今年前五个月，北京住宅施工面积4452.7万平方米，同比下降6.4%；住宅新开工面积455.0万平方米，同比下降25.7%。自年初以来住宅新开工面积连续较大幅度的下降，将一定程度上影响未来住宅市场的供给。与此同时，今年上半年的住宅用地供应总量为18块地、270万平方米，比去年增加了14.5%。由于新供地块多位于郊区且采取招标方式出让，加上推出一批双限房用地，平均地价为2640元/平方米，下降了303元/平方米。

 

通过分析上述数据，我们是否能够得出一个结论：目前北京市的住宅价格持续走高，存在着资金短缺的问题？土地供应量看似比去年有所增加，但前提是05、06年连续两年政府制订的土地供应计划中住宅用地供应量均远未完成任务。而土地供应量不足，是否反映出一级开发资金不足？新开工住宅面积连续下降，除了新增建设用地不足外，也相应反映出资金不足的问题。特别是在房价持续上涨过程中，受宏观调控预期与股市火爆影响，销售量出现了较大的下滑，市场观望情绪高涨，导致通过市场回笼资金速度降低，加之金融体系一再收缩银根，房地产市场存在资金不足的问题。同时，房地产开发成本，无论是拆迁、人工还是建材、税收等环节都有不同程度地上升。二者作用叠加，相应地延缓了房地产有效供给形成速度。

 

房价上涨导致拆迁成本加大，拆迁成本上升导致拆迁难，进而影响土地一级开发进度和开发用地供应量，相应地为房价上涨推波助澜，这是一个怪圈。打破这个怪圈的方法，绝不是用行政手段去强硬地把房价限制在某个价位上，而是应该因势利导，加大房地产开发投资，特别是住宅用地的一级开发环节。以此加快土地实际供应的形成有效地增大土地供应量，缓解市场对于土地的饥渴。另一方面，还要在存量土地上做文章。当前有很多已出让的居住用地，由于种种原因无法进行实际开发程序，更无法形成真正的住宅供应。这部分土地总量不少，也是国土部门一直以来坚持认为不存在“地荒”的主要依据。但是这部分土地目前只是存在于帐面，想要把它们转化成真实的住房供应，还需要采取一些有针对性的措施。其中，有目的、有条件地向这些项目提供资金支持是有效解决大量闲置土地问题，盘活存量资源的重要手段。此外，如果能够在加大土地供给的同时，相应加大对于二级开发阶段的资金支持，加快在施项目进度，也可以在尽量短的时间内加大市场供给，缓解恐慌心理，最终有效地降低房价上涨的速度。

 

房价不可能一直上涨，终归有下降的那一天。但如果对策不当，反而会在一段时间内加大房价泡沫，并延缓房价泡沫的破灭。或许有人会说，加大住宅投资总量的行为，会增加固定资产投资总额，加剧经济过热现象。笔者认为事实未必如此。据国家统计局郑学工的文章分析，住宅投资并非投资增长的主要拉动力。我国住宅投资占固定资产投资总额比例近年来一直保持在比较合理的水平。住宅投资的增长速度快于经济增长速度，慢于固定资本形成的增长速度，可见投资率持续上升与居民住宅投资关系不大。特别是在固定资产投资增长较快或投资率较高的年份，住宅投资额占固定资本形成总额的比重却相对较低。因此，适当加大住宅投资总量并不一定导致经济过热情况的出现。通过限制其他固定资产投入的增加一样可以在加大住宅供应量的前提下防止经济出现过热。