股市资金再次转入豪宅市场

　　2006年受限外政策影响而持续低迷的豪宅市场在今年上半年出现了回暖的迹象。众多投资者把从股市收益的资金重新投入了豪宅市场，以作长期投资的打算。

　　随着交易量的上升，2007年上半年豪宅的平均售价上升了2.7%，平均租金也上升了2.9%，达到21.70美元/平方米/月。

　　处于上升态势的豪宅市场也吸引了机构投资者的关注，今年上半年共有4个住宅项目被机构投资者收购，收购总面积达25.34万平方米。这些收购包括：摩根士丹利收购永新城2栋公寓楼；印尼三林集团收购20万平方米老西门项目；香港永新国际收购淡水湾花园63套公寓；一家荷兰基金收购虹口区富杰大厦。

　　甲级写字楼供不应求

　　2007年上半年，由于金融、专业服务、医药、科技以及消费品等行业在上海的扩张、搬迁，对甲级写字楼面积的需求持续增涨，导致甲级写字楼的净吸纳量达到了10.3万平方米。

　　甲级写字楼的新增供应却相当有限，上半年仅有三幢大楼入市，恒隆二期、宏伊广场以及廖创兴金融中心为市场供给了14.44万平方米的面积。供不应求的状况使甲级写字楼平均租金上升到了32.10美元/平方米/月，空置率下降到5年内最低的水平3.4%。

　　由于看好上海甲级写字楼市场高租金回报及中国整体经济的发展，2007年上半年海外投资者持续收购办公楼项目。

　　上半年两个办公楼项目及三个综合项目的投资案例很好地印证了这点，五个项目总面积达24.12万平方米。这些收购包括：美林收购港博大厦；长荣集团收购证大·五道口广场；雅居乐收购金昌摩尔大厦（酒店、办公楼及商铺）；未来资产收购华旭国际大厦（面积25959平方米的办公楼及商铺项目）；摩根大通收购徐家汇258号项目50%股权。

　　零售物业市场租售两旺

　　随着市场的繁荣，零售物业市场的繁荣发展，以及中国消费者持续增长的消费水平，使海外投资者对零售物业项目兴趣倍增，这也可以从海外投资者收购综合物业项目中看出。

　　由于市场对现有及未来项目的预期吸纳强劲，本地及国际零售商对国内零售物业市场充满信心，这也成为促使购物中心整体空置率比去年同期下降4.9个百分点的主要驱动力。

　　零售物业具有广泛的市场需求来源，包括时尚品牌、运动、餐饮、大型超市以及百货商店。2007年上半年，购物中心首层平均租金达到每月每平方米120.6美元，比去年同期增长8.8%。此外，传统商业区平均首层租金达到每月每平方米129.4美元，同比增长13.7%；新兴区域为每月每平方米65.8美元，同比增长15.3%。卢湾的首层租金水平位列全市首位，为147.3美元/平方米/月，紧随其后的是静安与徐汇，分别为每平方米每月135.4美元和132.2美元。

　　上海的零售物业市场也持续火热，5月份上海零售销售额比去年同期上涨14%。

　　工业物业市场首现投资案

　　今年上半年，上海工业物业市场同样发展良好，工业园区及商务园区的平均租金分别上涨了5.1%及4%，达到3.28美元/平方米/月及12.47美元/平方米/月。物流及制造业公司持续在工业园扩张，同时越来越多的跨国公司（比如Autodesk、李尔公司、易保）把其后勤部门迁往商务园区。

　　新的工业土地政策的出台以及对于未来土地增值的预期使工业物业的平均价格有持续上涨的空间，也引起了海外投资者更高的兴趣。日本的新熙地收购了外高桥物流园区总面积26万平方米两层的仓库，这是上海工业物业市场第一个主要的投资案。

　　预计商务部及国家外汇管理局最新颁布的房地产投资相关政策将会使投资交易的程序更加复杂并延长结案的时间。但是，我们认为上海房地产投资市场在今年下半年将持续活跃，而办公楼、住宅及综合项目仍将成为机构投资者的主要目标。