地点：搜狐公司

　　嘉宾：中坤投资集团董事长 黄怒波

　　主持人：焦点网商业地产部主编 龚怡

　　以下为现场图文实录：

　　龚怡：各位搜狐网、焦点网的网友大家下午好！您现正在关注的是由搜狐网、焦点网独家策划的高端访谈栏目。今天作客高端访谈是来自北京中坤集团董事长黄怒波先生。首先欢迎您的到来。黄这是总退隐地产江湖以来首次接受媒体的专访，我们非常容幸。我想很多我们网友，包括我们媒体的朋友都非常关心黄总这些年来在忙些什么，请黄总先介绍一下。

　　黄怒波：各位网友、业主客户、媒体的朋友，今天很感谢搜狐网给这个机会在高端访谈交流一下。刚才主持人说退隐江湖两年做些什么，退隐江湖有可能把前线第一线的位置腾出来，但是一旦做企业就是不归路，是甜是苦，是酸是辣，最后肯定是自己咽下去。这两年中坤还是在扎扎实实把自己项目完成，第一我们在努力，在宏观调控这么一个大的背景下来克服一些困难，把我们手里一些项目推向高潮。比如说今年长河湾住宅小区今年年底基本上结案了，个别的楼主体封顶。像中坤大厦今年12月底也结案，入住有一些可以开始，还在装修。大钟寺试营业是12月18号，但是现在看来有很多困难要克服。此外我们埋头布局中坤另外一个项目，是旅游地产，我们主要是完成黄山的项目，今年年底基本完成，有五星级酒店，有十万平米的度假区域，再就是新疆南疆的项目，明年全部完成。还有今年的门头沟项目。我们把跟前一阶段跟宏观调控有很大关系的地产项目先做结案。同时启动我们下一个阶段的旅游地产的项目，做一个企业来说要做基业常青的话，可能就得有战略的接替，这两年主要忙这个。业主、客户们也希望我能跟大家见见面。今年还登山了，为登山做了一年的准备，天天在训练。越登山越训练，愿不愿意跟人打交道。

　　龚怡：有点像王石做宏观的层面，多来点时间给自己。那选择大钟寺国际广场签约这个时候复出是什么原因呢？

中坤集团董事长黄怒波

　　黄怒波：登山登完了总得干点事，幸运的是登上去了，要是登不上去还不敢出来。我们项目要结案，总得给业主有一个交代。我们的第二代员工工作能力还行，但是沟通还是不如我。本身就是公众的对象，你不能够说不负责任。另外出来也是希望明年想把企业推向另外一个高峰，想给大家介绍一下。前天刚做完一个节目，东方卫视的波士堂，他们契而不舍的找了我一年多，我也挺感动，就去了。所以最近不小心就说的多了些。

　　龚怡：其实我们知道选择这个时机出来，一方面您说到这个项目出来了，已经快结案了，需要给公众一些信心，特别是给业主一些信心。另外一方面您刚才也提到，在这个团队里面黄总还是最善于应付公共关系的。您这两年淡出江湖的时候，中坤给人的印象是埋头做事，比较低调。这个是您想追求的吗？还是因为团队的原因？

　　黄怒波：这肯定是我追求的。我们绕开公众绕不开媒体，很多把事情做的差不多再说。比如讲下一步中坤旅游拿出一部分资产，要做中坤度假旅游推向市场，现在把这个建设做的差不多了再跟大家讲。我特别不习惯刚开始想就开始高调的说。这样的话会不太负责任，或者很尴尬。再一个你刚才讲这句话很重要，做了那么多产业，尤其像大钟寺那样，有那么多的业主进来。在最后人家的信任感还得要跟他沟通。最近我还没想到，我的诗集没有了，我说为什么没有了，他说放在大钟寺，差不多每个业主来都要。我们销售员要介绍中坤介绍我，人家讲我的问题比他们还了解，所以就说业主非常非常关心，他们想知道你到底是不是个骗子。在美国也是一样，也是要见人，他感觉得到有把握了，这个项目才跟你合作。现在一个是地产企业的名声不太好，再一个行业上有很多的问题。能不能做一个负责任的开发商，尤其商业，你开发了以后是不是一卖了之，或者说蒙着人家进来，租金越高越好，后面是不是自己拿着钱天南海北消费，自己享受，不管这些业主。这可能跟现在经营者的素质都是有直接的关系。所以我想这个时候看这个样子我也只能叹气，也没办法，我也逃不过去，既然是我做的企业，我还得面对问题，面对公众。

　　龚怡：刚才黄总谈到关于地产商的责任问题。其实我觉得前两次在签约的时候我问了一个问题是您作商业地产以来最大的感想是什么，您当时也提到负责任，因为这个可能不光是影响到这一个时期，可能会是一个永久的建筑，影响到几代人，做商业地产特别需要责任感。您之前也很坦白的说过做商业地产并不是很有经验，包括做地产您也一直是说入错了行，是文人误做了地产。那现在十年的光景了，特别大钟寺国际广场这么大体量的商业地产也快结案了，您觉得自己的这个评价有什么改变吗？

　　黄怒波：现在严格的讲，做一个地产商我还不是很专业，我做不到对很多建筑数据，节能的数据，很多的东西了如指掌。这个是应该有专门的团队来做。但对我来说，根深蒂固的，实际上诗人、文人的东西逃不过去。尤其好多人也不了解，觉得现在多风光，到处有媒体找着你，约着你谈，话语权在你那，我们这些人想见个名字都不行。但是实际上带来很大很大的压力，当你越获得这些的时候，你压力越大，这个时候你心里上可能会有些问题。做诗人是自由的，可以跟谁不打交道，就跟自己的心里对话。所以商人这个路我不是越走越爱走，但是我有信心把它越做越好，但是这并不是我最终的志向。这是一个。

　　再一个，作为一个好的地产商未必是专家，很少看地产商是学建筑专业毕业的，设计师毕业的，很少。

　　龚怡：大多是半路出家的。

　　黄怒波：对，大量都是别的行转过来的。但地产行业我认为最大的问题，是一个在目前这么一个房价涨疯了的情况下，怎么能够理智一些，能够把自己涨价的冲动压抑住。你涨两千过两天还是能卖。但是最后对这个社会，对行业都是有问题，有冲击。当然能够把这个度掌握好是一个真正的好地产商。你的产品肯定没有十全十美的产品，这个地方非得有专业人士解决。关键是你有没有责任心面对它。比如说出现了问题你是推这别人，推给建筑商，还是推给业主，还是自己先把它积极解决，先扛起来，这可能是真正地产商的区别。最重要的像大钟寺的商业，长河湾这样的物业，你想五年后你还能不能面对它，像有的办法是卖的越快越好，五年之后找不着我了。像中坤这样，起码是我，自己的孩子自己一定要长大，现在质量压力对我的心头压力特别大。前一段时间下大雨我一直担心长河湾漏雨，这个问题我们怎么能够彻底解决，内部扯皮的事之后再说。大钟寺我现在警告他们，不是租金越高越好。每一个铺位两三家竞争，就选让谁来不让谁来，这个选择一定看业态，一定不是价高者得。你把它哄进来了，忽悠进来了，经营不是那么理想，他是把铺面占住了，但是后面一样会出现谈判、压价、减租金的问题。

　　所以在这个问题上我想还是不要失去理智。这些都能意识到的话，作为一个真正的开发商，在这个意义上还是应该能做到的。

　　龚怡：这还是一个责任的问题，有社会责任感才能做好项目。刚才黄总说并不一定是专业出身的才能把这个项目做好。您刚才也一直强调，我们不是这个领域最专业的，但是我们会找专业的人来做。所有的项目下来都是这样的选择标准吗？在这中间有没有一些得失？

　　黄怒波：这个是肯定。有的房地产企业是一条龙，在广州用一家，我也不好说它是谁。从开始到设计，到规划到建设全部是他自己，这个也好，他能负责任把整个过程全部控制。但大部分企业做不到。尤其像我们这样的企业，肯定得找合作。合作第一把住能不能是一流的，设计肯定需要招标，甲级院。施工基本上找的国家特一级、一级企业。当然这个当中有很多的问题，你比如建筑商来说，现在我们国家的体制它可能就有一个建设的资质管理的团队，但大量的分包、外包，这是最大的麻烦，所有的问题都出在这个上面。但是目前所有的人状况都是这样，有个劳动力市场，他去招，干完了走。这个确实是我认为以后的房地产业，这个问题不改，如果得不到有效纠正，质量问题是得不到根本控制的。但是中坤来说，我认为找到的，我们认为都是认为最优秀的，当然最优秀不一定国际最有名，要有团队的配合是最佳的。比如大钟寺设计是澳大利亚DCM，这个在国际上有一定的品牌，确实他们设计的是原创的。但是还得找国家的甲级院，这个一定得找。它可能会有一些问题，但是不会有根本上的缺陷。这个我们是心里有数。

　　从目前看，我们的监理公司也好，我们建筑单位，设计单位，我们的项目当中，我认为都还是一流的。你像中坤大厦，他们现在已经拿到一个建筑商的长城结构奖。像大龙建设公司，这个就很棒。当然了再一方面，像进来的商家，我们现在也希望像大钟寺这样的大商家，现在选定也是一些品牌带头的企业。比如说家乐福这是早定了，前一段是王府井百货，我们经过跟很多家比较，我们觉得王府井百货，现在重新提出时尚板，理念和集团的可靠性。比如影院系统，我们选择后劲较足的新华。在我们接触的他们的领域都比较强，他们的知识，他们的贡献，按我们的层次能够找到，我认为到目前为止这个方式还是对的。

　　龚怡：还没觉得有特别大的遗憾出现。说到签约这两家，王府井百货，作为我个人来件是有点意外的。年初的时候说到几个有力的竞争者都是响当当的名牌，最后签约了王府井百货，我们觉得有点意外，因为它给我们的印象会年长一点，跟整个大钟寺营造的气氛感觉有点不合，这一点我特别想问黄总当时为什么会选择他们？

中坤集团董事长黄怒波

　　黄怒波：你问的问题也是对的，大家都认为王府井百货国有企业这么老了。但是它有一个问题要注意，第一它底下的双安商场靠近我，它去年的业绩非常好，它跟我在一个商圈，这是第一。第二它在改变这个问题，它提出时尚百货，它的人群是35岁以下的，这个我特别满意，我的观点还是比较保守，做一件事，这么大商业，不要去冒险，好多新的品牌我们不是很了解它，它也在尝试阶段，我就不敢。王府井百货这样它这次力度很大，跟它竞争也不少，开的条件有的比它高得多。选它，后来我接触董事长和总经理确实在商界很优秀。我有一个观点要声明一下，我不认为中国有成熟商业的业态和经营者，但这个前提就是我们商业发展起步的晚，但是发展的迅猛，人才大大的跟不上。但是像王府井百货的，它有很多很多年商业的经验积累。你可能认为它旧，但是不要忘了，商业实际上是一种地域文化，北京的商业到上海就不行，所以地域文化是他们的常项。再一个它因为有旧的东西，它就拼命想突破，想做新的，这个是有后发优势。我们讲先走的人有先走的优势，后发优势力量也很大，它来了不怕明天出问题，不怕明天就倒了，四万平米商在那。第二我们可以共同克服，帮助他五年、十年一块来调整。所以基于这个想法选择了它，当然这是我。如果换个30多岁总裁，有可能选更时尚，更年轻一点的，这个我觉得是挺棒的选择。

　　龚怡：这是一个比较稳妥的选择。跟新华影院有些相近，都是后劲比较强的。说到商业地产，黄总一直提到体量特别大，对整个中坤集团都是比较大的考验。这里面有一点做的特别好，就是我们持有大部分，没有推掉，把责任推给小业主们。这一点对资金的考验特别大，我不知道融资方面是已经找到融资的道路，还是主要是自有资金？

　　黄怒波：第一个观点，前十年内我是百分之百持有，原来我们想卖五万平米解决资金平衡问题，那个时候需要十个亿左右。但是现在看我们不卖那么多，我们就卖两万平米，顶多三万就够了，资金就解决了，就平衡了。卖有一个条件，十年内我们委托了另外一家商业公司来带为经营。这样一个规避掉国家不允许反租，再一个主要的目的是业态不换。40万平米我们自己控制，我们这个也是自己控制。

　　龚怡：当时买这个必须签这个？

　　黄怒波：必须签这个，不答应就卖。花三年把业态调整，五年调整差不多，十年整个大钟寺商圈应该达到最青春的时期，生命力最旺盛的时期。目前来看招商的情况相当不错。但我就担心招了这么多商进来，我们是不是能保证开业后不断的人气，我们正在想各种办法。你比如有的商家，我卖完了我就不管了，我也不给你投广告，我也不做任何策划。

　　龚怡：因为这样的开发商认为法律上来讲你已经跟我没有任何关系了，产权是你的。

　　黄怒波：但是我现在的观点，那么多中国商业业态之所以不行，实际上是开发商没负责任。为什么呢？因为中国做商业有个特点，不是大商家来做，都是像我们房地产商，歪打正着，给你一块地，不让盖住宅，只能盖商业，就这么投了，投完就不管。对中坤来说，像大钟寺不是把商家招来就不管了，我大批量投广告，我们不断投，在北京一年投将近两千万，大钟寺形象广告，全北京没有一家这么投。我们策划一系列的活动，天天用活动，我们策划摇滚节、诗歌节、中国民俗文化节、酒吧文化节，我们还准备搞街头艺术文化节。让年轻人看的玩的乐的，滑板节都来，帮助商家形成气氛。我们的理想是休闲时尚的地方，中坤带头组织大量的文化活动，大量群众参与的活动。真正形成新的北京文化旅游的地方，用这么多措施保证商家的气氛。

　　此外我们正在成立大钟寺商业研究院，这个目的就是说，到目前为止我不认为中国国内有成功大商业，我也不认为外国人的团队能帮助大钟寺管好。这怎么办呢？我们成立商业研究院，我们牵头，我们把国内、国外的各种专家请过来，我们做课题，比如商业动线的问题，关于营销的问题，所有的我们每个月发课题，我们掏钱，谁领了课题成果拿出来，一个解决我们实际问题，一个向社会发布。战略理想五年内我们变成中国第一个商业管理公司。

　　此外我们准备帮商家解决后顾之忧，现在的商家招的都是年轻孩子，16、17岁，上班好好卖货，下班就不管了，但是实际上现在21世纪的社会不能这样。现在的女孩子都是外地的，一下班十点多，这些人都不敢走了。我们预计6000多个员工，我们第一解决洗澡的地方，我们拿出来成本价，也可能一块钱洗一次澡，两块钱洗一次澡。让这些孩子，在这个地方下班了，我在这个地方洗个澡，尤其家里住的平房洗不起的。再一个我们建食堂，低于盒饭的价格，让内部的员工在这吃，五块钱也能吃的很好。再有成立团组织，还有我们准备搞夜校。帮助这些孩子再进步，取得会计证什么。我们用成本价来补贴。还有妇女组织，我们让他觉得大钟寺广场是很温馨的，有人情味。这些员工他就感觉到，我这么多的好处。现在世界上没有任何一个商家这么考虑问题，中坤做到了，而且最近都在成立。包括有些员工加班很晚，下班走，有的小女孩下班就容易出事。我们有一个小宿舍，加班太晚就住一宿，可能十块钱，这样解决小孩那么晚出危险。这不是雇佣和被雇佣的关系，应该是共同合作的关系，这样的大钟寺大家更喜欢的。

　　龚怡：这些在商业都是创新的模式，我也挺期待的。但是这些又都涉及到我刚才提到的资金问题。这块怎么解决？

　　黄怒波：资金是这样，中坤有一个特点，所有的项目都从头开始，从最难的开始。最难像大钟寺的项目，长河湾的项目最难是拆迁，拆迁的费用我们一开始就解决了，都拆迁完了。第二交土地出让金我们也解决了，都交完了，这个全部是用自有资金。像黄山这样的项目都已经开始回收了，反补了我们这边。这样的项目像长河湾，像大钟寺，地产商也是赶上个好时期，就是价格涨上来了，这个资金就更宽裕了，跟原来设想的又不一样。同时那个时候在招拍挂之前拿的土地还是价格很低，不像到这个时候。另外我们还有一些合作，比如我们空调设备两个亿，这样我们跟远大总裁谈，他来做他收益。我们用类似的做法把大的钱就节约掉。我想资金在目前还是平衡的。长河湾今年结案，我们就会把银行的贷款，施工款全部结清，这个项目就完了，谁也不欠。大钟寺会有一些负债，但是总的负债率不会超过10%，那个时候我们决定到底多卖一点还是少卖一点。多卖我们也心疼，现在持有的物业我们看好。实在不行我们不愿意欠钱，我们可以再卖一些，就可以把帐还了。这几个项目如果赶上现在开始，土地招拍挂开始，不说中坤这样的企业，一般大的企业也承担不起。所以在这个阶段中坤的资金还是赶上幸运的时期，跨过来了。

　　龚怡：融资这块有没有一些创新的渠道？

中坤集团董事长黄怒波

　　黄怒波：大钟寺肯定不会有什么问题，大不了多卖一些。地产我觉得我比较幸运，还理智，跟做诗人特别有关系，不做行业老大。有的人讲卖一千亿做老大，他发疯拼命拿地，现在套在那。我们还是很理智的，我从三年前有个口号，网上有过，从北京突围地产。看到地产会出大问题，什么人都想做地产的时候，这个行业一定有问题。在那个时候我们拿住宅很谨慎，很多地到手了又放掉。我们董事会也觉得惋惜，但是我很坚定。转到旅游地产，旅游地产靠近景区去做，做度假做酒店，那个代价很低。这样的话就为我们下一个十年做好了准备。避开了大量资金会占在土地上。现在我们很庆幸没有赶上疯狂拿地的时代，如果现在拿土地会有很多问题。现在中坤在地产融资方面不会太高。现在我们很侥幸，所有的项目，包括外地的项目都在结尾。

　　黄山整个投资项目年底会结束，形成20万平米度假的物业，现在很多人找要买别墅，我一栋都不卖，但是有一些新加坡、马来西亚的商家来租，一租20年，一租20栋、30栋，干什么呢？他做他的高端会所，这个我答应。他们用来再投资，因为他拿不到这个地，主要我的环境配合的好，这样又回拢很多钱，目前还用不着这么多资金。再有我们两个上市计划，一个是中坤度假的股份，公司基本完成，按照上市公司的操作方式，如果想拿到香港上市，明年可能就拿到了。在内地上市的话我们计划三年内。这个上市是这样的，明年起我们大概有1万个度假的产品，横跨北京门头沟、太原、新疆，我们组成俱乐部性质，我们准备三到五年发展30万到50万会员。又是美术馆，又是画廊的系列。这个产品做起来非常非常棒。现在很多私募基金都看好中坤，还有很多合作伙伴，看中坤吸纳不吸纳了，明年是整个中坤的回收期。大钟寺，在十年内我希望能达到70个亿到80个亿，前面低一些，但是后面租金会很棒的。我们如果目前不投入新产业的话，我们还是很富裕的。黄山、门头沟、新疆都形成自己的循环能力了。我们做的项目都看能不能很快形成回收。能形成就做，不能形成就坚决枪毙掉。这样不会背上负债压力。再一个旅游地产有一个好处，可快可慢，不像大钟寺再慢就不行了，旅游地产是我的企业，我可以今年完成，可以明年完成，还可以后年，这个根据我资金的量来掌握。总之一句话，明年会有一些推到市场的手段，上市，不排除有私募进来，在北京肯定守着物业不放弃。

　　龚怡：刚才说到融资方面，您谈到可能会是旅游产品比较多，在北京住宅这块是不会有的。我觉得刚才谈到有一点我特别感兴趣。您谈到放弃了不少现在想起来可能会有升值机会的住宅产业。我不知道是您的性格方面对取舍有一个度的衡量，还是这个集团本身是这样的风格？

　　黄怒波：企业做商人来说要有一个战略，这个战略一开始判断进入一个项目，先看能不能退出来，退出来的意思就是不能赌。我拿大钟寺都考虑过，拿长河湾都考虑过，我拿的项目所有人都没看好，都预料说肯定完蛋。但是都做下来了。我当时有一个判断，我把这个拆完了，甚至拆一半拆不下去了，但是我规划批完了，我不做了我引进一个合作伙伴，或者卖给别人，我也不赔，把银行钱还掉，把前面做的钱还掉还能赚一些，这样的项目才做。如果拿一个项目退不出来我就不做。比如景区，这个项目能做稀有的，万一做不了我能退出来，也不亏欠银行，也不亏欠业主。我到现在不碰金融证券，对股票我压根不感兴趣，我就觉得那个不是我们能把握的。为什么叫中坤呢？坤是大地的意思，站在大地的中间这是我睡得着觉的。做事跟这个有关系。各地都请中坤，招商会什么都有，但是我就不去。我认为现在就能捂住几个企业，现在到五年之后再说别的，这个是企业战略。

　　反过来看这个方式对的，我没有拼命的薄利多销，我是把最大增值的拿出来。中坤的地产增值很快。黄山今年完成我们资产肯定超过200个亿，企业做最后要看资产规模，很多人只看重市场份额，市场份额是毒药，饮鸩解渴，你之后要拿更多的地，要投更多的钱，最后只要有一个链条断了就死掉。所有死掉的企业都是大企业。国内也好，国外也好房地产泡沫死的最早的就是大企业。

　　一个市场到了疯狂让人恐慌的阶段，这个企业还是要小一点。现在中坤我们还是活的踏踏实实，五年之后把所有的项目都完成，我认为我们是很强，很大的企业。

　　龚怡：拿到第一张中坤名片印的是一团和气，跟您刚才说的非常符合。您一直说不做最大的，我们是二流企业跟一流合作伙伴合作。同时您刚才提到五年之后有更大的实力，现在已经到200亿规模了，那我们还是坚持做二流企业吗？

　　黄怒波：假如明年旅游地产推出来，那是跨地域很丰富的。但是这个时候我也不认为是最大的，比如南非有一个太阳集团，他做的也很棒。再一个很多国内企业介入到旅游地产，像华侨城的，我们都不能去比。但是最重要的是不要当老大，现在国家提的也挺好不要当老大，美国建国两百年都不做老大，到这届政府有点昏头做老大，引起很多麻烦。做企业最关键是什么？还是踏实，一个企业活的越久你还是活的越好，有的昙花一现要做第一，三年不到就死了，现在已经快被人遗忘了。这个带来的社会冲击太大。这一条我要时时告诫自己别昏头，别觉得环顾四周天下我最棒，这个时候在决策上会出问题。我想这还是个企业的经营理念。像有一些不做第二一定要做第一，这也是一种理念，也不反对。但是像中坤来说，我们就做第二，这样不是也很好吗？这样的话你可能生存的很踏实。

　　龚怡：还是坚持有理有力有节的发展。刚才黄总谈到十年计划的一部分了，现在请黄总详细解释一下05年提出的十年计划和这两年的进展，另外下一步有什么样的计划？

　　黄怒波：中坤原来讲的战略是这样的，两个，在地产界不做大，做一个中等规模的，美誉度很强的企业。现在还往这个规模走，但是现在品牌还没有到这个地步，因为确实我们的产品要经过考验，像我们的长河湾全部交付以后，到底有多少问题，我们要看，要解决。大钟寺开业以后，究竟能不能像我们所讲的人气那么旺，养两年，三年、五年都是一个考验。到那个时候我们才有权力回顾。在旅游地产方面，我们希望做全球旅游企业受尊敬品牌的，这个战略目标也在往那边走。三年或者几年，有望把这个产品推出来以后受尊敬做得到。美国有个华美协进社已经做了很久了，就挑旅游，挑中坤。我们慢慢慢慢往这个方面走。当然在这个方面，中坤现在定的这么一个目标，原来想着下一个十年我们要持有200万左右的物业，现在看我们今年年底，加上我们现在项目完成，到明年我们能持有差不多100万平方米，我们现在的项目。包括大钟寺，还有门头沟，像黄山，像新疆喀什这些地方我们都在持有，这样加起来的话，从商业到五星级酒店，到度假村，到驿站系列我们能持有超过100万平米，全部持有。这个目标还比较顺利。

　　但是现在我们还有一些规划，我觉得再有七、八年的时间我们持有这个目标也不是个大问题。比如在美国今年持有2万平米，在五年内我们能持有10万平米。这样加起来中坤的战略原来定的都还是没有问题。当然我们庆幸的是没有在住宅地产上昏头走那么远，所以现在才能够比较轻松。因为没有一个国家会对旅游业、度假业进行宏观调控。

　　龚怡：当时就预见到了？

　　黄怒波：是，尤其我们在几年前就开始。做每一个资源就花很长时间，每一个企业想学都学不了，现在所有的代价都上去了，从《物权法》出来，《土地法》出来，所有的都提高了。中坤我们像个“牛”。今年年底之后，我们可以把胃里的东西吐出来再咀嚼它，我觉得是很棒的企业，我想十年战略实现是没有问题的，很自信。

　　龚怡：十年战略里可以看得出来，旅游地产是占了很大的份额，好象有一点战略转型，从之前的住宅转到持有型的商业物业上来说。我不知道这一点我判断的对吗？

　　黄怒波：这个你判断的很对。实际上住宅走到这么一个地步，我觉得迟早有一点出问题。第一，现在拿地不计代价，有地就抢走。而且第二大量的国有企业、上市公司有外资进来，以大资金来拿地。实际最近拿的地楼面地价就超过了现有项目的售价，这是一个疯狂的行为。所有的大企业都做地产，这是更麻烦的。最近宣布有的企业拿200个亿进来，原来做电器的。这样市场肯定就发热。很简单，像股市，全民做股的时候一定就有问题了。这个地产住宅产业也是这样，在中国因为住宅的价格过快和疯狂的上涨，没有理由，说不出理论依据的上涨。

　　这个时候带来的是社会问题，政治问题。你比如说贫富之间的差距，你到了中产阶级、白领阶层也为买房骂人的时候，这个社会是会有问题。政府再解决经济用房，限价房，不可能把成为中产阶级的商业房全部解决。中国城市化人口会急速的膨胀，那个时候有多少人买房，政府能不能把资源供上来？所以我判断住宅的市场已经是一个灾难性的，能逃赶快逃。尤其有的企业一拿地，上市公司一宣布，我手里的地够开发十年、二十年，地拿在你手里你又不拿出来，光是地涨价就够。那么多的老百姓在那没有房住，这个社会是不是出问题了？所以这个行业现在是非常非常危险和麻烦的行业。

　　我们四年前就调整往商业走，比如我们现在黄山做的旅游地产，我们一下把当地的经济从农业经济转到旅游经济。南疆做的，胡总书记讲新疆要做的好首先开发南疆。我们把旅游地产做好，对当地的经济又是个拉动，在门头沟要做好，这都是政府需求的，需要的，大企业不屑做又做不了的。我们现在都形成自己资金小循环系统。作为一个地产企业要提前预料到这种风险，我们还等着，五年后，比如一年有十个亿，二十个亿租金收入的时候，那个时候地产走的最低潮的时候，我们不是不可以回到住宅产业来。

　　龚怡：黄总的意思是等大家疯狂劲过了之后，我的资金实力也有了，趁着市场时机再进入也不可，不是要守着疯狂产业。说到旅游产品，我觉得很多人有一些想法，因为中国目前旅游产品有很多鱼目混珠的现象，我不知道黄总开发的旅游产品跟现在市场看到的产品有什么区别？

　　黄怒波：区别很大，现在很多传统旅游正在痛苦的转型。景区是景区，旅行社要么手里有一大堆宾馆，要么是游客卖给景区。包括像携程是机票加酒店。中坤做的是这样，景区是我的，酒店里面度假产品是我的。此外旅游的内容还是我的，比如要登山还是要沙漠穿越，还是民俗体验，这些都一套系统帮你组合，我可以帮助一个单位，一个家庭，一个个人，制订几年的度假计划。有的企业产品根本不是他的，但是中坤都是自己的。比如下一步有一个网络要投资，中坤旅游网，摆脱其它的企业，我直销，全世界卖我的门票，不用跟旅行社。到北京中坤可以接待，说到我景区，我可以安排，甚至到黄山下了飞机到接待站，把散客聚集起来，可以到乌鲁木齐，到喀什，这样可以直销。再一个度假，加入会员俱乐部，第一跟保险公司解决安全问题，加入我这里如果出问题有保险的。再一个加入产品以后，我的产品保证你十年用不完，一年你去一个地方半个月。下一年再去一个地方，整个都是中坤帮你。你住我的酒店我让你自驾车走，让你骑骆驼，安排科考，看野鸟，全世界还没有这样一个企业。

　　所以这个产品做出来以后，我觉得第一是安全，第二是很难跟我竞争。你比如说我现在打造两台节目，大型旅游剧。可以团队散客直接订票，订票在黄山来看就优惠。用这个网营销自己的产品，这个网的利润是保证的。这个网下一步准备干什么？现在跟很多省在谈，下一步很多省我们谈代销他的门票。我不用旅行社，联手建直销系统。你落地以后整个由我们的系统来负责接待。这样的话就把好多扯皮、购物全部规避掉。这个模式今天是第一次宣布，在中国的旅游界会引起很大的冲击。为什么这两年不说呢，往年说的多很多人就学。这几年中青旅、国旅都成立景区投资公司，看他们的轨迹跟我们很相似。再一个我们发现所有景区、景观设计找不到一家满足我们的要求，我们自己有景观设计院，现在绝大部分大型的旅行社也全成立了，后来我不讲，我这两年埋头建，我把资源差不多建设完了，我再拿出来，想跟进也很难。也有这个用意，讲的太多了，商业机密就没有了。

　　龚怡：今天先跟我们公布商业机密，我们也很容幸。这个会不会跟旅行社产生冲突？

　　黄怒波：跟旅行社不矛盾。传统的旅行社肯定面临这样的问题，要改行。因为这个行业低智力，不需要多大的知识就太容易进入。竞争就很激烈。带来的问题非常非常多。当然我们也不是说中间商，旅行社不可以来，但是我不依赖他，我跟旅行社要价能力更强，逼着他把客人的价格降下来了，否则客人不找他找我，这个不排斥。下一步把自己景区经营了以后，经营别的景区，允许他加入，但是有一个规矩，不能把票卖了再出问题。首先自己的产品我认为足够大，辛辛苦苦干了这么多年，已经有这么多景区，度假的产品，从北京到皖南，到新疆，到沙漠，到北京古村落，这个产品我觉得精心打造了几年还是很得意的。这个别人无法复制。我现在预测光一个黄山明年的营业额就超过2个亿。这样的话预计5年内整个旅游的收入应该超过20个亿，拿自己营销网络去营销它，我给它有5000万的利润也是很厉害，这个网是非常棒的网，我做的很踏实，我再允许别人加盟代销它，这个网应该能拿到纳斯达克上市。

　　龚怡：您说的产品确实跟我们以往印象中的产品不一样了。那这块咱们是摸索市场行情制订出来，还是说跟您经常旅游有关呢？

　　黄怒波：这个主要跟我自己有关系。我的任务就是设计产品，我的性格就是不复制。别人做过的我就不过，那样的话同质就容易竞争。我的观点就是不竞争战略。我不跟你打，花这个精力没必要。大家做住宅我做商业，都做商业我做旅游地产，也是商业。你老是要跟别人区别开来，这个里面的利润是最大的，如果竞争很激烈利润是很低的。这个跟我思考的战略是有很大很大关系。还有一个特点就是中坤的性格，做什么都自己做，一般也不跟人合作。再一个投一个资都考虑五年、十年后的战略。中坤还有一个特点，这么多年已经磨成一个习惯，尤其做旅游地产，跟农民、老百姓怎么打交道，跟政府怎么打，有自己的一套文化和经验，这个就驾轻就熟了。所以在这个方面中坤战略制订背后有特殊的文化。很多企业看了看我也学不了。

　　龚怡：我之前采访过一次您。您就谈到这个“红海洋、蓝海洋”战略，我觉得这个完全符合您的体系。最后想请黄总跟我们各位网友介绍一下，预报一下，咱们下一步会有哪些大的举动？

　　黄怒波：下一步大的举动我讲，除了我们大钟寺开业以外，明年就推出几个，很大很棒很有意思的产品。先跟大家说不知道大家能不能接受的产品，一个墓地。我们在黄山的景区里我看这个地方太美了，自古有“生在苏杭，死在柳州，葬在徽州”一说。那个时候我就捐了一个庙，在庙的旁边就建一个墓地，这个墓地建成了。这个墓地为什么自豪的说呢？我把所有中国人殡葬的概念都改了。我做新的墓碑系统，在网上都可以祭祀的，在洛杉矶什么都可以，这个墓碑是一个多媒体的，他的生平跟他的事迹都有，随时可以增添，再一个我为它配了网站，你比如说葬礼音乐、宗教音乐网站，配了有关的文学、诗歌，有关死亡的，有关什么的。把它变成一个文化。实际上很多人光看在住宅市场上打，他们没想到拿一块不可复制的利润。

　　上海、杭州、南京，真的放一个骨灰盒的地方都没有。我们把这个建了改变了上千年的殡葬文化。这个设计的极漂亮。这个系统出来利润非常非常大。我们现在主要在洛杉矶向台湾老兵销售，这些人现在******的这些早就从台湾出来，现在台湾阿扁瞎折腾，民进党弄不好还上台，这些人是死无丧身之地，但又不甘心异乡他国。中国人讲究落叶归根。你们都想象不到，他们按英尺说，十个英尺是两三万美金，就是一平米，我们算三万美金是多少钱？又解决中国人回来，同时又是家族墓地，这些人很有钱，来了要住宾馆，要烧香，要做法式。另外我们还有园林，墓地有呼吸系统，墓碑有心跳，像人在呼吸，这个非常非常棒，在全世界是第一例，这个产品推出来，不开玩笑，明年的销售额做好了应该有几个亿。这是我预料。

　　再一个我们给逝者也做了善事，不能老让中国人弄骨灰盒弄个坟头，竖个碑。再一个明年我们有几个产品，你比如说我们把网球学校改造成一个体育休闲度假基地，能住800人，但是有一百片羽毛球场，适合明年的奥运会。这个项目做起来有几千万到一个亿的收入。再一个明年主要大的行动，刚才旅游地产打包起来推向市场上市，同时网站推上市，为了配合明年，我们做登山大会，做我们沙漠汽车的穿越，拉力赛，做我们古道的穿越。平时每年有两个节目一个叫“梦寻徽州”。另外一个叫“喀什格尔”。明年严格的讲中坤的产品都推向市场，从北京到黄山到新疆，到大钟寺我觉得明年中坤的实力会很强很强的。

　　龚怡：非常感谢黄总今天跟我们分享了他的人生经验，商业地产的融资之道，经营之道，还跟我们提前透露了很多明年、后年会看到中坤很多新的产品，我们也期待中坤的十年计划顺利完成，感谢黄总。谢谢！

　　个人简介：

　　教育背景：

　　1977年至1981年，在北京大学中文系学习，取得文学学士学位；

　　1996年至1998年，在中欧国际工商学院学习并毕业，获EMBA学位。

中坤投资集团董事长黄怒波

　　工作背景：

　　1981年至1990年，在中共中央宣传部干部局、外宣局工作，任处长，部党委委员；

　　1990年至今，在建设部中国市长协会工作，曾任协会所属中国城市出版社常务副社长、协会副秘书长；现任会长助理、城市咨询委员会副主任、《中国市长》杂志副主编，分管协会企业经营活动、城市管理理论研究、协会品牌资源管理等方面的工作；

　　1995年4月，创建北京中坤投资集团，任集团法人代表、董事长。