据悉，从当初不过1亿美元左右的价格整体收购新茂大厦，到现在的2.5亿美元套现，澳洲麦格理基金仅2年多时间里溢利高达150％，而白厅基金从账面收购金额来看也有39%升值回报。澳洲麦格理基金、高盛白厅基金这些赢利模式的运作，无疑将刺激更多基金“逐鹿”上海办公楼市场。

　　基于不同的时机和目标

　　在加速渗透上海办公楼市场的同时，外资来源也开始多元化，机构投资者显著增多，来自美国、欧洲、澳洲、亚洲甚至中东等全球各地。据全球知名地产咨询公司高力国际最新发布的研究报告显示，今年上半年上海房地产投资市场共有10个项目投资成功，4个住宅项目，6个写字楼项目，这其中就包括了：韩国基金未来资产以11亿元人民币收购人民广场的华旭国际大厦；由港资公司组建的合营公司ChinaAble，以4.2亿元收购静安阳光企业中心；雅居乐地产（3383.HK）以17.53亿元人民币将上海金昌摩尔大厦收入囊中；美林以7.5亿元人民币收购人民广场商圈的港博大厦；长荣集团耗资约5亿元人民币，购入证大·五道口广场南楼整栋办公楼；以及摩根大通收购了徐家汇路258号办公楼项目50%的股权。

　　一般而言，外资基金的根本目的都是对项目进行“包装”至最高点再出手，从而获取更高的利益，那么两个利益出发点雷同的外资基金之间，为何能就新茂大厦、高腾大厦达成“接棒”转让呢？对此，世邦魏理仕办公楼部副董事张逸分析，这主要是因为两家基金基于不同的进入时机和既定目标，所制定的策略也有所区别。以新茂大厦为例，麦格理银行为代表的一些基金主要是关注项目中、短期的一个增加点，因此，这些基金看中往往是需要定位改造的、处于不成熟区域或者因所有者在短期内有资金需求而急于转手的项目；而一家德国基金机构，则更多的关注项目当前的品质、区域位置的成熟度和租赁的稳定性，同时，基于对人民币的升值预期，以及经济发展带来承租能力的提高的判断，愿意长期持有。

　　仲量联行亚太区董事陈立民也认为，未来几年上海甲级写字楼售价上升的势头预期将放缓，精明的麦格理选择此时出售物业套现，并非没有道理。而对于新近进入的德国基金来说，算的又是另一笔账：假设新茂大厦长期保持眼下每天每平方米1.5美元的租金水平，每年租金回报可达1800多万美元，按收购价2.5亿美元计算，投资回报率也超过7％，依然相当可观。

　　并非“空手套白狼”

　　外界曾有舆论认为，麦格理没有实现当初整体收购时看好中长线的“承诺”，而是做起了“短线”，还没等到新茂大厦正式交付使用，就再次将项目闪电转让给一家来自德国的基金，账面净赚超过1.5亿美元，称之为“暴利”似乎并不过分。

　　世邦魏理仕办公楼部副董事张逸则认为，麦格理基金在新茂大厦中扮演的角色并非“空手套白狼”。她指出，一般地产基金对一个项目的运做周期在3至5年，在这一过程中，基金会设立一些目标，有着明确的运作思路，当完成了既定目标，基金完全有理由缩短这个周期并转手。

　　如果说，项目所在的卢湾区汇集大量港资财团开发的甲级写字楼，已基本形成一个准CBD，加上近年来上海写字楼租售价格走势使得新茂大厦水涨船高的话，那么，前期的开发风险以及后期包装租赁，就是麦格理赚得溢价部分中的“辛苦费”：一方面，在麦格理收购新茂大厦之初，由于项目才刚刚开始建设，来自于开发过程的稳定与安全，以及能否如期完成开发、能否完全保证建筑品质，这些交付之前的开发风险都由麦格理来承担。另一方面，在2006年，麦格理给新茂大厦取了个英文名，叫Platinum，拉开了项目重新包装的序幕，此后，通过麦格理的成功运作，完成了项目的前期招租工作，吸引了相当数量的国际企业前来承租，提升了项目的形象和档次，同时保证了项目租赁这块收益的稳定性。

．　本地企业受制“资金链”

　　新茂大厦两度转手，涉及了凯德置地、麦格理、德国基金等三家外资，高腾大厦的转手也是在外资之间的一手包办。其典型意义在于，为在上海持有物业资产的开发商提供一个极好的运作机制样本，基于企业的发展战略和在这个市场的角色定位，决定是赚开发的钱、定位包装的钱还是赚物业长期持有经营的钱，最终向专业化、精细化方向发展。同时，也从一个侧面反映了本地企业在上海高端写字楼市场的“话语权”越来越少。

　　虽然业界普遍认为，上海写字楼市场是一个中长线利润丰厚的“蛋糕”，受宏观调控的影响也比住宅小很多，但为何优质的写字楼产品却鲜见本地开发商长期持有？即使目前在陆家嘴地区刚刚完成结构封顶的时代金融大厦，成为沪上第一幢由本地开发商——上海迪威行置业发展有限公司开发并持有的甲级写字楼，其股东方还是有三家本地投资公司的身影，并不是典型意义上的本地房地产开发商。

　　对此，张逸分析，上海高端写字楼市场逐渐已经演变成一场资本实力的对话，很多本地开发商也看好长期持有，却受制于“资金链”。由于上海本地的开发商大多依靠银行贷款开发项目，而高端写字楼产品，动辄涉及十数亿元人民币的投入，且周期较长，这就限制了本地开发商的进入或进一步持有项目。因此，不少本地品牌开发商只能转而尝试开发一些产权式写字楼，并采用租售结合的模式过渡并积累资金，例如绿地合创大厦。这样做，能一定限度的缩短租赁型写字楼和产权式写字楼在品质上的最大差异，前者的优势在于可以形成统一的租户管理，统一的公共设施硬件保养，并更容易满足一些大型企业扩租、续租和排他性要求（例如不希望竞争对手企业租赁等）。租售结合的办法无疑让持有物业的企业有了一定进退的空间。