来自上海中原的研究数据显示，从租金水平上来看，北外滩区域的甲级写字楼租金范围在4.4～8.8元/平方米/天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在3～4元/平方米/天左右。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，随着全市甲级写字楼市场的持续升温，以及北外滩区域宝矿国际大厦、海泰国际大厦入市的强势拉动，该区域甲级写字楼租金水平将持续增长。

　　江景+规划成就北外滩新兴CBD

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，北外滩区域成为新一代CBD的最主要因素，是区域具有良好的规划、无敌的江景，以及相对较多的后续供应。

　　上海中原地产研究咨询部写字楼专员张娟则表示，北外滩地区将形成外滩CBD、陆家嘴CBD和北外滩CBD三足鼎立的黄金三角区，区域区内已建及在建写字楼项目共12个，开业时间大多集中在2000年后。

　　据悉，北外滩地区东起大连路、秦皇岛路、西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，规划用地面积3.66平方公里。

　　据张娟介绍，北外滩地区地块的开发强度由南至北逐渐递增，开发功能也由公共活动设施向办公、公寓、住宅过渡，规划建成商住综合区、商务办公区、航运贸易区等综合区域，功能定位将集中在航运服务业、知识型服务业和文化旅游业三大产业上。

　　道路交通方面，规划形成二横六纵干路为骨架，辅以若干支路的方格网状道路网，建立多形式、多层次、全方位、立体化的公共交通系统，届时共有3条市区地铁线(M线)通过北外滩地区。在黄浦江段规划两条越江车行隧道连接北外滩和浦东地区。

　　租金较低平均入住率达95%

　　张娟表示，目前已经投入使用的写字楼在入住率上显现出的良好状况，表明北外滩区域的写字楼市场需求较为乐观，这也为该区域日后的供应量提出了迫切的要求。

　　据张娟介绍，北外滩区域目前投入使用的7幢写字楼中，甲级写字楼共有4个，乙级写字楼有3个。目前区内可使用办公面积为22.31万平方米，入住率为94%左右；其中甲级写字楼可使用面积为11.15万平方米，入住率为96%左右。

　　据悉，北外滩写字楼入住率都比较理想，基本都能够保证在90%以上，特别是两个甲级写字楼海泰时代大厦和BMTOWER入住率达到了95%以上。8月竣工的甲级写字楼海泰国际大厦分割为小面积出售，目前销售率已达80%，预计11月份投入使用。

　　张娟表示，目前，航运、物流、贸易、现代服务业以及相关配套企业成为北外滩区域写字楼客户的主流，这主要是由于北外滩作为外滩的延伸，是上海航运的发祥地。商务-航运-文化共驻滨江金三角，成为上海的海上门户。其地理位置的优越性决定了该区域是众多航运业、物流、进出口贸易及相关配套服务业等企业办公的首选地域。

　　薛建雄则认为，区域入住率居高不下，与区域租金相对较低有关。

　　与此同时，张娟认为，尽管北外滩区域的写字楼具备着非常优越的交通、商业环境，但是整体租金低于全市甲级写字楼的平均租金水平。

　　来自上海中原的研究数据显示，从租金水平上来看，北外滩区域的甲级写字楼租金范围在4.4～8.8元/平方米/天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在3～4元/平方米/天左右；从物业管理费上来看，该区域写字楼的物业管理费大多在20～26元/平方米/月左右。

　　薛建雄同时指出，随着全市甲级写字楼市场的持续升温，以及北外滩区域宝矿国际大厦、海泰国际大厦入市的强势拉动，北外滩区域良好的商业交通环境，极大地促进了该区域甲级写字楼租金水平的持续增长。

　　双重支撑售价有望进一步攀升

　　张娟表示，目前北外滩区域在售写字楼物业的销售价格差距较大，但是，销售价格段都远远高于目前上海全市写字楼13810元/平方米的均价。

　　从已投入使用物业的销售情况来看，目前北外滩区域在售写字楼物业主要有4个，分别为海泰时代大厦、海泰国际大厦、鼎立大厦和耀江国际广场。据悉，鼎立大厦售价为15000元/平方米；耀江国际大厦为21000-27000元/平方米；而海泰时代大厦和宝矿国际大厦两个甲级写字楼，售价分别在27000-29000元/平方米、31000-40000元/平方米。

　　张娟认为，一些外部因素对该区域写字楼价格起到了重要的支撑作用，比如北外滩的地理位置非常优越，交通、景观较好，远景规划也令人向往；同时，该区域写字楼目前的供应量，尤其是甲级写字楼的供应量目前比较紧缺，一定程度上支撑了区域写字楼的售价。

　　薛建雄认为，在中长期市场上，北外滩地区正在逐步引发高品质商务楼宇开发销售的热点汇聚效应。

　　随着北外滩规划的逐步实施，价格有望进一步攀升。

　　薛建雄同时指出，区域办公楼面积相对较大，会对房源成交产生一定的影响。例如，耀江国际广场在售办公楼面积在300-700平方米之间，均价21000-27000元/平方米，而对于个体投资者而言，更倾向于总价500万元以内的项目。

　　后续供应充足商务地位将提升

　　据张娟介绍，北外滩未来几年将建成包括玫瑰购物广场、中信泰富地块、改建后的福海厦、中信广场、108地块、中美信托地块等项目预计都会包括一部分写字楼项目，届时他们集中入市，整个区域的商务办公地位将得到提升，租金水平将会增长，空置率能够保持在6%-10%左右。

　　薛建雄亦认为，北外滩区域的写字楼市场未来供应较多；CBD与区域经济的发展相互促进，大量商务办公楼将于2009-2010年建成，将有助于区域价值的提升，并对当地经济发展形成带动。

　　张娟同时表示，北外滩区域的写字楼档次较高，大多以出租为主，并且虹口区政府极力发展总部经济，以优惠政策吸引国内外企业总部进驻该区写字楼，届时将于陆家嘴连成一片，改变上海的商务格局。

　　同时，区域房产的硬件设施也为日后的发展奠定了坚实基础。由于地处商业繁华区域，紧靠外滩，北外滩对于车位的需求较大，但目前该区域的车位比较宽松。各写字楼的车位月租金的水平在1000-1500元/月之间，只有鼎立大厦车位月租金较低在800元/月。

　　典型项目

　　海泰国际大厦

　　将于8月竣工的海泰国际大厦位于四川北路、海宁路，由原来的凯福酒店改建，分割为小面积办公，总面积3.36万平方米。

　　位于海泰国际大厦对面的海泰中心已经动工，这是一个集商业、办公、住宅为一体的综合项目，总建筑面积38万平方米，分两期建设，一期14万平方米，包括一栋200米高的标志性甲级写字楼和部分里弄式高档商业。

　　十六铺老码头项目

　　该项目位于黄浦江金融圈核心地段，项目包含精品酒店、主题餐厅、特色酒吧、休闲会所、商务办公等多种经营业态。开发商采用“只租不售”的经营模式，目前商业部分的租金为6-12元/平方米/天，办公部分的租金为4-6元/平方米/天。

　　缺少顶级项目区域整体品质待提升

　　李丽 每日经济新闻

　　薛建雄认为，北外滩目前还缺少顶级项目带动区域写字楼发展，但区域有较多的土地可供未来发展，如果新开发项目达到超高品质，区域发展将非常迅速。但是，从目前来看，区域写字楼发展还需要时间。

　　事实上，区域内甲级写字楼的租金水平稍低于全市甲级写字楼的水平，但是其乙级写字楼的租金水平和全市的平均水平持平。同时，北外滩区域凭借较为便利的交通环境、稀缺的临江景观，在入住率上，甲级、乙级均高于全市水平。

　　售价方面，北外滩区域在售写字楼的总量虽然较低，但是区内在售写字楼的价格却比较高，并且销售状况良好。

　　张娟认为，北外滩区域新建写字楼的物业品质和物业配套还是比较合理的，该区域整体办公楼档次较高，但供给量较小。这也是制约该区域租金水平的重要障碍，一些建成较早、配套不足的物业已经呈现租金水平下滑的趋势。

　　北外滩区域内投资条件趋于成熟，且商业地产项目已经开始呈现出强劲的发展势头。区域基本都纳入了市、区两级政府下阶段发展的重点，有明确的高起点规划和大力度的政策扶持，而且相当部分已经进入强势启动阶段，区域前景看好，高档商办用房的现实需求和潜力都比较旺盛。

　　薛建雄表示，从供需对比分析，随着规划目标的推进，未来北外滩及周边区域将对高档商务楼宇产生较大的需求，受相对薄弱的基础供应量及建设周期的影响，市场可以供应的产品相对稀缺。就物业形态而言，以写字楼为代表的销售型商务楼宇本来就属于物业市场比较稀缺的高端产品，对于这样一个供不应求的区域而言，更凸显其投资价值状态。

　　北外滩商铺未成气候长期投资看好

　　杨燕 每日经济新闻

　　昨日，《每日经济新闻》获悉，目前北外滩的商铺数量比较少，大多为一些散铺，而且多为沿街商铺，部分商铺的招租面临一定的困难，但由于未来的规划和发展前景比较好，业内人士认为比较适合做长期投资。

　　佑威&天天房展网研究中心的系统显示，目前该地区比较大的商铺有馨虹苑，商铺面积180-1700平方米，售价1.3-1.8万。申茂大厦1-3层商铺共6800平方米，报价1.85万，2003年推出一直未售出，现改为出租。

　　传统居住区商业氛围不浓

　　尽管北外滩的商业潜力不可小觑，但目前该区域内商业现状却不甚乐观，商业重整的任务还很艰巨。佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄表示，由于北外滩一直是传统的居住区，没有良好的商业氛围，商务环境也还未得到改造，所以目前的该区域的商业还主要是服务于地区居民，商业氛围并不浓。

　　志远地产商铺三部的徐威表示，北外滩多为沿街商铺，大多用作服装、百货、美容和一些便利店等服务性用途。部分好的沿街商铺的租金大致在7～8元/平方米/天。目前店内出租的社区商铺比较多，如近日成交的位于白金府邸的一个社区商铺，面积一百多平方米，月租金为12000元，店主准备租来做汽车美容。

　　据介绍，原先北外滩的商铺就少，目前也未形成一定的气候，部分商铺的招租面临一定的困难，如海上海办公楼下面有一个商业街区，目前的招租情况不是很好，主要由于北外滩的消费群体相对固定，一些好的商家品牌不愿意进去，档次稍低一点的商业品牌租进后生意并不好，目前该商业街的商铺租金大致在8元/平方米/天。此外有较好商铺出租的有森林湾大厦。

　　合富置业淮海中路店商铺科陈赐珂则表示，目前该板块的商铺比较杂，但是从北外滩的规划看，未来该区域有部分旅游景点，目前还有待开发。

　　前景看好商铺价值将获提升

　　据了解，在东大名路、东长治路区域内，目前商务楼宇极为有限，除了零星点缀的海运大厦、港运大厦、晟隆大厦和少数超市之外，几乎找不到一家大规模商场。最近的商场还是吴淞路上的耀江国际广场。而在“十一五”期间，这一切都将发生巨变，北外滩很有可能成为上海东区的新甲级商务高地。

　　根据虹口区政府规划，东大名路靠码头一边建筑将被拆除，单行道的东大名路也将被拓宽。到2008年底，整个北外滩地区将有50万平方米商办楼、20万平方米酒店、14万平方米住宅及6万平方米文化娱乐设施陆续建成并投入使用。

　　随着虹口区北外滩的逐渐改造建成，再加上靠近外滩和南京东路，东大名路沿线的商务配套能级跃升所带来的商铺升值势所必然。虽然东大名路沿街空间将被高档酒店、宾馆、商务等配套设施抢占，但与东大名路相交的各辐射支路如商邱路、新建路、高阳路、丹徒路、公平路等还有很多机会，在这些支路上，小商铺可以觅得一席之地。

　　佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄表示，如果未来规划得实际，地区商务环境改善，那么该板块的商铺价值也将获得较大提升。