外资中国地产套利路径

　　“接手高腾大厦的买家是德国基金SEB Immobilien与新加坡太平星集团（Pacific star）。”知情人士透露。高腾大厦系高盛于2005年从新加坡凯德置地手中购得，当时的收购金额为1.076亿美元。而高腾大厦此次的转手价格约为1.5亿美元（折合人民币11.4亿元）。进出之间，高盛已获取39%升值回报。

　　“外资收购项目之前，即会设计清晰的退出策略。”世邦魏理仕执行董事顾弘告诉记者，外资基金投资地产的方式一般为——收购完成后对物业进行改造，然后经营团队进驻，提升物业价值，将现金流做到一定水平后，转手给高额买进的其他资金。

　　业内人士认为，境外投资机构认为中国房地产已经接近“发展顶峰”时，必然会通过各种渠道套现撤出。“高盛选择将高腾大厦转手，就是看到在现时卖出在利润上已经达到一个高点，鉴于2008～2009年上海写字楼将放量入市，供应增多可能会使租金有所下降，高盛从回报率的角度判断出手是个适宜的时机”。

　　以“华尔街最诡秘的投资银行”著称的高盛，在中国的地产路径是：借助“隐形渠道”进入中国房地产市场，以上海为根据地，重点进攻北京、广州、深圳等一线城市，逐渐圈占二线城市，一般通过5年左右的时间经营管理使物业升值，或者转手寻找合适的买家转手套利。

　　热钱短炒的金融风险

　　而高盛此举再度引发了业内人士的热议——一直以来，国内舆论对进入地产的外资的一个重要担忧，就在于人民币升值预期背景下的短线炒作。

　　有业内人士认为，类似的短期炒作“热钱”一旦撤离对整个地产金融将产生风险。

　　与之形成鲜明对照的是，一系列“限外”政策的发布，难阻外资基金对收购国内物业的热情。仲量联行7月中旬刚发布的上海二季度分析报告指出，今年上半年上海已有13个物业项目被外资基金收购，总投资规模已接近去年的63%。去年写字楼占外资收购物业44%比例，但今年已上升为60%。

　　“海外机构投资者虽然纷纷强调自己在中国是“长期投资”，但他们操作手法往往是持有一个物业不超过5年。”银河证券首席经济学家左小蕾指出，他们在买入后希望迅速套现。

　　去年12月，全球最大私募投资公司之一的美国凯雷集团也将中房置业旗下位于上海闵行区的中房·森林别墅总共110套高级独栋别墅收入囊中，收购总价高达1.2亿美元。“凯雷集团收购这些别墅后，将可能考虑重新包装用来出租，谋取长线收益，”仲量联行投资部中国区总裁邓文杰分析，“也不排除其在3年左右就将这批物业转手的可能。”

　　“限外政策意味着政府将通过提高收购的要求来规范外资收购的流程，这可以阻止一些短期套利的外资进入。”邓文杰表示，但目前内地的房地产税收体系尚不完善，只有流转环节的税种，没有持有环节的税种。