外资热钱逼高上海楼价:央行上海总部一份《上海市房地产市场运行情况调查报告》显示，今年1至5月，样本企业销售给境外人士（含港澳）的房屋面积和套数分别同比上升93%和122.7%，总体上，外资在上海房地产市场的参与度继续上升 
　　
　　世邦魏理仕的最新研究报告显示，2007年首季，外资收购上海物业总成交(行情论坛)金额达38亿元。而国家统计局数据显示：今年1-5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。
　　进入8月份以来，上海仅8月8日两起外资收购，成交金额就超过了50亿元。而在过去的两年内，外资在上海用于收购整栋物业的资金均超过了香港。
　　越来越多的外资热钱对于上海楼市虎视眈眈。而事实上，今年以来，已经有相当多的外资机构及个人在上海跑马圈地。
　　今年8月，上海共成交商品房258.57万平方米，与刚刚过去的7月相当。但是本月市民为房产所付出的代价远高于上月，商品房的总成交金额从7月的265.16亿元，上升到8月的274.43亿元，增涨3.4%。
　　商品房的平均成交价格从7月10265元/平方米，上涨到本月10614元/平方米，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，外资大举购买豪宅，使得豪宅涨价热销是一个重要的原因。
　　外资机构迅猛进入
　　近来，外资进入上海房地产行业的力度不可谓不大：
　　继海外购房团拿下翠湖天地48套千万级别公寓后，该上海市中心顶级楼盘又被海外房地产机构相中——来自英国的著名地产公司高富诺一口气购下两幢复式小高层，收购价高达5亿元。高富诺在4月宣称将在今年下半年成立10亿美元基金，专注投资中国房地产市场。此前，该机构已在上海古北地区以2亿元收购了维也纳广场。
　　8月7日，新加坡腾飞集团宣布成立两只总额约70亿元人民币的私募基金，专门投资内地工业和商业地产项目。
　　8月8日，爱尔兰房地产投资公司CREO也以超过50亿元人民币，完成对上海城一期和上海中环广场的收购。
　　与此同时，上海还再次重申了严格执行限外政策。
　　日前，上海市房屋土地资源管理局下发的《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》中规定，对于境外人士购房的，凡是购房用途、购房套数、工作学习年限等方面不符合此前颁发的限外令(171号文、47号文)中所涉及的有关规定的，将不予登记和备案。文件还强调，各房地产开发企业、各房地产交易中心应当严格执行《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(47号文)，按照有关境外机构和境外个人在沪购房的统一口径，规范操作，统一程序。
　　外资炒房的“桥头堡”
　　央行上海总部在近期完成的一份《上海市房地产市场运行情况调查报告》中称，“今年1至5月，样本企业销售给境外人士（含港澳）的房屋面积和套数分别同比上升93%和122.7%，总体上，外资在上海房地产市场的参与度继续上升。”这可以说是在“限外令”下，外资活跃在上海楼市的真实写照。
　　以曾经被称为“上海小台北”的古北板块为例，虽然，在近几年的房价上涨中并没有扮演领涨角色，但其在近几年房价的大幅波动中，起到了“定海神针”之效。因为，众多外籍人士的青睐，使古北房产能够获得稳定的高租金回报，支撑了房价的高位运行，同时，也成为了近年来对上海房价起到推波助澜作用的外资炒房的桥头堡。
　　如今，在上海大举投资房产的海外投家，多数都是曾经在古北获得丰厚回报之后，才加大对上海房产的投资力度的。
　　西班牙炒家炒楼心经
　　一位3年前开始进入古北的西班牙的炒家，其炒房历程，或许可以折射出这几年来外资炒家们在上海楼市的风雨历程。
　　这位炒家祖籍福建，近年在国内从事农产品(行情论坛)贸易事业。由于这一行业的资本投入较少，他把闲钱投资在了古北的房产上。他在2003年以全额资金买进的3套房源，在2004年升值30%的时候，他决定以贷款形式买房，继续买进了两套名都城的房源。
　　到了2005初，古北的房价涨到2万元/平方米以上，他抛掉了早先以不到万元/平方米买进的3套房源，算上3年多的租金回报，获利近200%。这个时候，他的很多朋友也都投资了古北的房产。
　　当古北房价在2005年初涨到2.5万/平方米的时候，资金实力更加雄厚的他，曾考虑投资到有稳定租金回报的写字楼市场，考查了3个月后发现产权式写字楼优质项目太少，为数不多的优质项目体量又太大。此时已经到了2005年底，楼市在夏季调整之后，又有所回暖，于是他考虑重回楼市，最终买的还是古北的房源。
　　但此时，他并没有把资金投入到古北，而是加买了经济发展强劲的陆家嘴(行情论坛)和在华侨心目中拥有深厚地位的新华路两板块的房源。而其购买的房源价格又已经大幅上升。
　　古北板块成楼市稳定器
　　佑威房地产研究中心的数据显示，古北二期楼盘的买家中，上海本地占58%，外地占15%，外籍占27%（含港澳台）。而这个有代表性的炒家的经验显示，外资个人投资往往先在古北这个拥有较高稳定租金回报区投资，获得稳定回报。而当他们熟悉了上海房地产的投资环境后，就投资一些更高回报但也存在巨大风险的区域。因此，古北在高租金回报支撑下，成为了上海房价的稳定器。
　　佑威房地产研究中心主任薛建雄对记者表示：“如果没有相关调控政策出台，外资还会继续加大在上海投入的力度，上海的房价也会继续上涨。”
　　
　　3000亿美元热钱“弃股炒楼”（相关链接）
　　近期，媒体援引广东专家受命成立的“境外资金非正常流动课题组”报告显示，目前中国有3000亿美元热钱正“弃股炒房”，参与该份调查报告的广东省社科院研究员黎友焕称，热钱偏向楼市的情况在北京、天津、上海、广州等地均有相关案例，并不能证明哪个城市是其主要流向。
　　黎友焕表示，该课题组跟踪案例发现，今年年初以来有热钱“弃股炒房”的迹象。“弃股炒房”的主要分界线是今年的5月30日。在去年年底到今年5月30日之前，热钱大部分是进入股市；但5月30日之后则偏向楼市，从股市中退出的热钱也偏向楼市。
　　调查显示，3000亿地下热钱“弃股炒房”的主要原因是“由于中国股市受政策影响显著，不适宜资本快速升值”。