应把增加房产供应作为土地调控的目标:和讯特约评论

　　□每日观察第119期

　　据报道，在国务院新闻办公室于9月17日举行的新闻发布会上，国土资源部国家土地副总督察甘藏春公布的百日执法行动的工作方案时表示：要通过媒体保持舆论的高压态势，并且要曝光一批影响恶劣的土地违法案件，对典型地方、典型案例曝光。土地调控是国家宏观调控的重要内容，查处其中的违法现象势在必行。不过，另外一些现象的出现也需要引起我们的关注。据国务院发展研究中心9月17日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业土地购置面积也越来越大。碧桂园总土地储备量已经达到了45平方公里（4500万平方米），万科超过1500万平方米，新世界1753万平方米，越秀投资600万平方米，华润置地819.9万平方米，富力地产约为2092万平方米。此外，国家发改委、国家统计局发布的数据显示，今年上半年全国70个大中城市房屋销售价格平均同比上涨了5.95％，今年8月份同比上涨8.2%，一举刷新今年纪录，再创今年新高。

　　以上现象可以说具有高度的相关性，不妨简单分析如下：房价上涨之后开发商利润提升，导致违法用地增加和房地产企业囤积土地；违法用地增加导致政府宏观调控，拿地更加困难，房地产企业更需要储备土地；房地产企业储备土地或者持地待涨，导致房屋供应量不足，引起房价上涨。从以上分析不难看出，这些现象之间存在高度的关联性，它们的相互推动，才导致了全国房价居高不下，涨幅连创新高。

　　那么政府的调控政策究竟如何下手，方能缓解甚至消除以上现象呢。笔者认为，首先应当以增加房产供应作为土地调控的目标。房价上涨的原因非常多，有投机的因素，也有居民需求的因素，但是无论什么因素，最直接的还是供求因素。需求的急剧扩大，导致房地产市场一时间供不应求，房价才会上涨。如果房地产供应量足够的大，甚至多数的房地产都卖不出去，房价自然就下降了。政府的宏观调控目标是保持经济又好又快发展，发展好不好的一个关键是老百姓是否能够买得起和买得到住房。要做到这一点，就应当通过土地宏观调控增加房产供应，并且把这一点作为调控重要目标。要实现这样的土地调控目标，应当从以下两个方面着手进行政策调整：一方面，大力增加土地供应。土地是房产的原材料，土地的供应量决定了房产市场的最终供应量。目前房价上涨的部分原因在于城市的土地资源越来越稀缺，而农村土地进入流转的程序过于复杂，导致房地产市场整体供应不足。此外，增加土地供应量的时候也需要注意供应结构。许多地方的房价快速上涨，都是在经济适用房等保障性住房的土地供应减少之后出现的。例如，北京市在天通苑和回龙观两个巨型经济适用房项目开发过程中，房价涨幅一直比较正常，而它们开发和销售完成之后，房价则迅速攀升。因此，增加土地供应，尤其是增加中低价房用地的供应，对于维护房地产市场的稳定具有重要意义。

　　另一方面，必须大力压缩土地开发周期。由于经济发展的趋势，从长期来看房地产的价格是必然上升的，因此房地产商囤积土地就可以获利。如果在房价急速上涨的时期，房地产商甚至可能囤积已建设完成的房产，待涨价之后出售。房地产商的囤地和囤房行为加剧了房地产市场的供求矛盾，进一步推动房价上涨。因此，政府在调控中必须大力压缩土地开发周期，才能让增加的土地有效缓解供求矛盾。

　　要压缩土地开发周期，应当考虑在税收、土地价格和法规方面做出一些具体规定。例如，在获取土地之后一定期限内完成所有住宅销售的，可以享受优惠土地价格和优惠税率，而超过一定期限的，则提高土地价格或者征收重税。此外，对于囤积土地不开发的，应当在一定期限后收回土地，建设期过长或者完工之后捂盘不销售的，政府应当征收所建房产，委托其他企业开发。

　　总之，在当前房地产价格涨幅过快的情况下，土地调控不能不顾宏观市场条件，仅仅为了调控而调控，或者是简单地压缩土地供应从而在市场上火上浇油式，调控应当以增加房产供应为目标，以平抑房产价格。只有在土地调控上视市场供需情况而动，才能让政府的宏观经济调控尽快见效，也才能真正保持房地产行业的又好又快发展。

　　（作者为北京大学文化地产研究中心主任）

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