[新规定] 车位归属 由业主和开发商约定

    早在2004年12月25日，南京五部门联合出台《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》，第六条明确规定：“相当于标准配件总量15%的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车痊为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。”也就是通常所说的“15%归业主、85%归开发商”。

    不过这一规定即将失效。南京市房产局法规部门负责人告诉记者：《物权法》第74第规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，建筑区划内，规划用物停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。南京原有的划分办法因为和《物权法》不一致，10月1日起自动失效。

[老问题] 开发商二次销售车库怎么办

    车位销售的新规依旧绕不开“车位是否进成本、是否二次销售”的老问题。记者了解到，早在2004年12约25日之前，南京在进行普通住宅核价时，对车位成本进不进房价并没有一个统一做法，“有的进了，有的却没进”。2004年12约25日之后，南京房产、物价等五部门联合出台规定，才确定15％的车位归业主共有，85％归开发商所有。到目前为止，物价部门的核价办法是：将15％的车位成本纳入房价成本，另外属于开发商85％的车位不进房价。

    但10月1日后，南京的这条规定就失效了。一个现实的问题是：如果开发商在核价时把车位算进成本，然后又到房管部门领取销售许可证，最后再100％拿出来卖怎么办？

    “我们发销售许可证是不审查这一项的。”房产局法规处负责人告诉记者，从理论上讲，开发商有可能这样做，但这不会影响购买车位者的产权，因为开发商对物价部门的陈述并不等于对购房人的承诺。打个比方，物价部门连车位在内把房价核成6500元/m2，那么购房人按这个价买救应改包括车位，如果后来发现没有车位，就属于“短斤少两”。购房人这时应当向物价部门举报，要求退款。而对于后一拨买车位的业主，一旦车位销售在房管部门登记了，那就是有效力的。

    就此，南京市物价局房价处处长陈仁斌表示，因为原来的规定就是由物价、房管、建委、规划、土地等五部门联合发文出台的，现在五部门还没研究这个事，今后具体如何操作车库的定价问题，目前还不好说。

    “实际上，从3月底《物权法》定稿以来，开发商都不到我们房产局来领车位销售许可证了，想把车位留到10月1日以后再办。”这位负责人告诉记者，因为10月1日之前领车位许可证，还要分15%给业主，而10月1日以后，就可以100%销售了。因为《物权法》是让开发商和购房人约定，虽然不排除今后如果房子难卖，开发商会卖房送车位，但以目前开发商的“强势”地位来看，大多数开发商会全部拿来销售。

[新麻烦] 架空层开发商也能办产权

    记者了解到，不仅是车位条款，10月1日起南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》将整体失效。为什么会“全都没用了”，而不是“部分条款修改呢”？

    南京市房产局法规处负责人告诉记者，因为《物权法》把房子分成了建筑物和构筑物。“以后就复杂了，房屋的面积测量规范要大改。以前2.2米以下不算面积、不能销售，以前架空层我们的规定是归全体业主，今后可就难说了，因为有的面积开发商能办产权了。”

     记者了解到，南京市原有的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》第二条里，“产权归全体业主所有”的地方多达八类：规划核准图上标注的自行车库；规划核准图上标注的底层架空层；规划核准图上标注的避难层（间）；规划核准图上标注的共用设施设备用房；房地产开发企业按规定应当移交全体业主的物业管理用房；房地产开发企业承诺归全体业主共有的房屋；层高2.2米以下的房屋；法律、法规规定归全体业主共有的房屋。

    这要是开发商能办产权了，都要卖，业主该怎么办？“我觉得也不必如此悲观，因为这些地方开发商就算办了产权，也没多大用处。比如架空层，要搭成房子开餐馆，就要改规划，这不是那么容易的。还有2.2米以下面积，其实本来很多这样的阁楼看起来不收钱，那一套的房子单价就比另一套贵，实际上原来就是收费的。”房管部门有关人士表示。

    但开发商如果办了产权，就享有收益权，如果业主以后使用都要交费怎么办？这位人士表示，如果什么都收钱、什么都归开发商，他家的房子谁敢买？但对于这些问题，购房人10月1日后签合同时可得问仔细、合同看仔细、最好约仔细，因为原有的相关规定不生效了。