多元化融资是必经之路

　　上海社会科学院城市与房地产研究中心主任张鸿铭认为，中国的房地产融资虽然长期依赖银行信贷，但随着间接融资的总量及门槛有所限制，多元化的融资渠道特别是直接融资渠道是房地产发展的必由之路。

　　“经过2004、2005、2006年房地产宏观调控以后，国家对房地产企业银行贷款的门槛提高了。房地产开发商在最需要资金的启动阶段，被要求需‘四证齐全’、自有资金不低于35%，这在其他国家是少有的。”张鸿铭认为，在这种情况下，多元化的融资手段是极其必要的。

　　目前，国际融资形式游走在明暗的交叉边界，而国内金融市场的能量正越来越强大。除传统的银行信贷市场外，证券市场、保险市场等各种金融市场总量正逐步发展起来。张鸿铭建议，优先发展国内的房地产多元化融资。对于国际资本的进入，一要加速开放，二要完善规章防范风险。　

　　直接融资将成为市场主流

　　接着房地产多元化融资的话题，联华国际信托投资有限公司总裁李晓东则对房地产金融的创新探索颇有心得。

　　李晓东坦言，随着金融、土地、信贷政策的变化，宏观调控的深入，整个房地产行业正在产生一些新的变化。“大量房地产企业退出市场，某些是项目做完了无法继续，有些则是转向了二线、三线城市。同时房地产开发也从开发模式向投资模式转变，资本的力量正在逐渐增强。部分房地产开发商实际上已经变为或是逐步变为房地产投资商的角色，大量地跟投资基金合作，或者是替投资商来管理房地产开发基金。”

　　现实的情况是，金融系统单纯依靠投资途径的形式面临调整，大量资本进入房地产行业。李晓东认为，房地产的直接融资将会成为市场主流，而私募基金也会逐渐成为非常重要的力量。“当前的房地产企业确实是直接融资过少，这在国外应该占到70%以上。而且成熟的中间市场也需要融资，不光是上市公司，大量的中小企业也需要基金的支持。”　　

　　私募基金将成为重要力量

　　来自汉舍房地产投资机构的Tobish Rizvi，对房地产直接融资渠道情有独钟。他认为，世界房地产的主流还是直接投资的模式，而中国房地产融资的缺口或可通过私募基金这一中介进行供需平衡。

　　Tobish Rizvi解释说，运作一个私募基金首先就是要寻找一个投资的项目组合，这个过程包括指定目标、定义投资范围、预测每个市场环节的回报以及建立目标投资项目的结构。“在建立目标投资组合的步骤当中，会成立一个投资委员会来加快投资决策，这就从定量转到定型的分析。最后则是通过优先回报和资本回报形成整个私募基金的激励机制。”