编者按：关于房价与地价关系的话题，似乎已成为圈内的“老生常谈”。近期中国土地勘测规划院地价所刚刚完成了北京市房屋、土地市场情况调查。编者希望通过这一篇调查报告，使公众对当前房地产市场中的房价和地价有一个较为直观的了解，从而得出自己对房价和地价高低、因果的判断。

近期中国土地勘测规划院地价所完成了北京市房屋、土地市场情况调查。

需说明的是，本文旨在分析土地的实际取得成本与完成开发后的房产售价的关系，故未将地价与房价修正到同一时点；此外，本文仅基于可获取的交易案例资料进行分析，不保证数据的系统性和完整性，但所取数据均来源于政府公布信息，具有代表性和可分析性；文中用于分析地价房价比的数据为楼面地价；本文所用的招拍挂数据来源于310宗土地，其中115宗土地的地上房产正在以期房或现房的形式进行销售。

北京房价和地价的基本状况

北京市2003年－2007年上半年以招拍挂方式出让土地的数据显示，北京市的平均地面地价和平均楼面地价并非逐年上涨，而是总体趋势上涨，但年度间涨跌互现。具体而言，地价年度波动幅度较大，整体呈上升趋势；楼价于2005年出现43.66%的大幅上涨，其他年份的变动幅度不大，总体价格水平呈上升趋势。

2003年－2006年，北京市以招拍挂方式出让的土地中，商业用地楼面价最高为每平方米16895元，最低为每平方米164元；居住用地楼价最高为每平方米11015元，最低为每平方米169元。楼价最高的居住用地，其地价也为全市最高。

北京市2003年－2006年，以招拍挂方式出让的土地中，商业用地地面价最高为每平方米54824元，最低为每平方米187元；居住用地地面价，最高为每平方米36170元，最低为每平方米124元。

2003年－2006年，北京市以招拍挂方式出让宗地上的现售房中，最高商业用房价格为每平方米31800元，最低商业用房价格为每平方米5688元；最高公寓价格为每平方米24607元，最低公寓价格为每平方米6692元；最高普通住房价格为每平方米17839元，最低普通住房价格为每平方米2202元。

在经济持续保持连年高速增长，房地产市场持续繁荣的情况下，北京市的地价并没有逐年上涨，而是在上下波动当中总体向上。其主要原因是由于土地的成交价格受区位、容积率，以及政府的供地政策等多种因素的共同影响所致。一般而言，区位好的地段，地价较高，反之则较低；容积率高的地块，地价较高，反之则较低；土地供应量放大，会对地价产生向下的牵引作用，反之，则会形成地价上涨的动因。由此可见，不同年份间，土地成交的区位、平均容积率，以及土地的年度供应量，都会在不同程度上对地价的高低产生影响，并最终作用于地价的整体走势。

至于造成北京市2004年和2005年地价大幅上下波动，应缘于“8·31大限”的土地新政。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地使用权一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地使用权的做法被正式叫停。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，如果在两年内不开发，政府将把该土地收回。

北京市在“8·31大限”之前，有一大批土地以协议出让方式投放到了市场上。这批供地，在相当程度上向下打压了北京市的地价。2005年，土地供应量则相应地大幅减少。这也就是北京市地价在2004年大幅下挫后，又于2005年急剧上涨的主要原因。

北京房价与地价的关系

——地价与房价之比总体水平为23.88％。

总体上说，在北京的房价当中，地价占了23.88％。地价占房价10％－20％是最为集中的比例区间，有37％的房产项目属于这个区间。其次是20％－30％的比例区间，有28％的房产项目属于这个区间。地价占房价的比例，低于10％的房产项目有9％，高于50％的项目最少，仅有3％。

2003年－2006年，北京市以招拍挂方式出让宗地上的现售房中，地价占房价比例最高达83.9%，其房价和地价分别为每平方米3497元和每平方米2934元，项目位于北六环以内的普通住宅，土地出让时间为2004年；地价占房价比例最低为2.74%，其房价和地价分别为每平方米7656元和每平方米210元，项目为位于北五环外的商业用房，土地出让时间为2003年。

——房价越高，地价与房价之比越低。

北京房价在每平方米5000元以下的房产，地价占房价的比例最高，平均为28.47%；房价在每平方米20000元以上的房产，地价占房价的比例最低，平均为16.85%。总的趋势是，房产的销售价格越高，地价在其中所占的比例就越低。

从房产类型上看房价、地价比：商业用房的房产价格中，地价占房价的比例最低，其比例为17.57％；普通住宅价格中，地价占房价的比例最高，其比例为27.53％。

房价的构成，大致可以分解为前期费用（可行性研究、设计、地勘、咨询等）；土地取得费用（地价）；建安成本；管理费用、财务费用、各项税费等；销售费用（广告、中介、代理、售楼处等）和利润等六大部分。房价越高，地价房价比越低，意味着房价越高，土地成本以外的其他几项在房价中所占的比重就越大。一般而言，不同档次、类型房地产开发的前期费用、管理费用、财务费用、各项税费和销售费用等几项成本的相差不大，因此，高房价项目比低房价项目高出的就是建安成本和利润。因不同项目的具体情况各有不同，到底高出的比例主要是建安成本还是利润，笔者在此暂不作推论。但有一点能够清楚看到的就是，房产卖得越贵，其房价中建安成本和利润占的比重就越大。

——地价占房价的比例没有随时间的推移产生明显变化。

从时间序列上看，地价占房价的比例，未呈现随时间变化而产生的规律性变动。2003年－2006年，北京市以招拍挂方式出让的土地上的房产，其地价与房价的比值相对稳定，没有随时间的推移，表现出明显的变化。2004年－2006年，地价占房价的比例仅在23.67％－27.58％，不到4个百分点的范围内波动。只有2003年，地价占房价的比例低至14.46％，明显低于其他年份。

就北京市的总体情况而言，地价占房价的比例是一个较为稳定的数值，并没有随时间的推移而产生大的变化，没有形成逐年上涨或逐年下降的趋势。

关于2003年地价占比明显偏低的原因，因仅能获取到北京市土地招拍挂案例中，2003年－2007年上半年的数据，故无法对2003年地价占比偏低的原因作出进一步的深入分析。笔者认为，2004年以前以协议出让这种非市场化的方式大量供应土地，对土地市场的供求产生了较大的影响，使得土地市场上的地价水平难以反映土地真实的内在价值，这应是导致上述现象产生的较为关键的影响因素之一。

——区位的优劣影响地价占房价的比例。

北京市以四环为分界，地价占房价的比例随地块所处区位的不同，有较为明显的差异。四环以内，地价占房价的比例在16.94%－21.20%之间波动；四环以外，地价占房价的比例在24.37%－33.80%之间波动。总体而言，四环以外地价占房价的比例高于四环以内的水平。

北京市的城市建设，以四环为界，呈现出为较为明显的差异。四环路以内已经形成成熟发达的，商业、办公、居住密集，城市生活高度集中的繁荣城区。四环路以外的城市建设密度则明显降低，城市的各项产业活动和生活娱乐活动明显减少。

四环以内，土地的区位好，地价高，地价占房价的比例较低。四环以外，土地区位相对较差，地价相对较低，地价占房价的比例较低。可以看出，地价高的地段，地价占房价的比例低；地价低的地方，地价占房价的比例反而高。这说明，区位越好，地价越高，其房地产的附加值越大，房地产开发的利润空间也越大。

综上所述，北京市地价占房价的比例呈现以下特点：一是地价占房价的比例与房价呈负相关，即房价越高，地价所占的比例越低；二是地价占房价的比例存在较为明显的区域性差异，即四环以外地价占房价的比例高于四环以内的水平；三是地价占房价的比例变化，暂未显现出随时间而变化的特征。

(作者：中国土地勘测规划院地价所　周光源)