京城楼市：CBD地区东西两大商圈初步成型: 华贸中心收官；分别以华贸、国贸为中心的东西商圈将共同支撑CBD 
　　9月25日华贸中心全面竣工庆典标志着华贸商圈基本形成，也意味着CBD东部外围商圈初步成型。更是CBD分别以华贸、国贸为中心的东、西部两大商圈格局确立的开始，而此过程的变化共经历了4年时间，随着华贸中心收官才得以告捷。 
　　华贸中心将进入全面营业状态 
　　9月25日，JW万豪和丽思卡尔顿酒店落成暨华贸中心全面竣工庆典在华贸中心举行。此举意味这个规划面积达100万平米的商务建筑集群正式收官。 
　　华贸中心由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、华贸商城、国际公寓、商务楼和公园组成，丰富且高端的物业形态俨然城市功能的浓缩。 
　　“目前，华贸中心国际公寓已交付使用；华贸写字楼一期1号和2号楼也于2006年底正式交付；新光天地于今年4月开业；丽思卡尔顿和JW万豪酒店预计2007年底开业。”北京国华置业有限公司董事长兼总经理房超表示，华贸写字楼二期预计9月底10月初竣工，届时华贸购物中心、华贸商业街、华贸广场将陆续开业。以持有物业为主的华贸中心将进入全面营业状态。 
　　目前华贸中心基本完成租售，其中新光天地经营品种主要是国际名品、精品和特色消费品。华贸中心还引入世界500强万豪国际集团旗下的丽思卡尔顿与JW万豪两个超豪华酒店，并由此成为北京最高档的酒店建筑群，甚至是国内惟一拥有两家国际超豪华酒店的建筑集群。 
　　“写字楼入驻的企业也以国际化公司为主。”中原地产华北区域总经理李文杰指出。据记者了解，目前华贸中心写字楼一期入驻的企业包括德意志银行股份有限公司、松下电工（中国）有限公司、易道公司等30多个全球性的跨国公司。 
　　业内分析指出，百万平米超大规模建筑群，加上两个超豪华酒店、世界名品主力店、国际化公司云集等元素，使得华贸中心突破了北京已有建筑综合体的定位，成为与世界同步的商圈。“华贸中心的各种业态进入租售阶段均表现出良好的市场认可度。”国际商业地产研究中心理事长朱凌波认为。 
　　CBD东部外围商圈的初步成型 
　　“4年前，国华置业决定开发这个地块时，业内普遍不看好其定位。”9月5日，房超说，当时他们聘请的咨询公司将华贸中心定位成“一个家乐福+成片住宅”。当时该区域还被称为城乡接合部，只有潘石屹开发的SOHO现代城孤零零地立在东长安街南侧。 
　　目前，华贸中心已成为CBD继国贸后，又一汇集国际品牌和国际跨国公司的区域。在房超眼里，华贸中心出现的更大意义是充实了CBD商圈的国际氛围。“早期的国贸中心对CBD商圈发展起到了推动作用，而目前华贸中心将对CBD商圈的国际化地位起到扩大的作用。” 
　　朝阳区委书记陈刚表示，华贸中心的竣工是一个标志性事件。“标志着CBD东部外围商圈的初步成型。”陈刚认为，华贸中心的商务服务功能、产业促进功能、环境提升功能和外围辐射功能将日益显现，这势必提升CBD核心竞争力、朝阳区国际化水平和北京城市发展活力。 
　　记者统计发现，以华贸中心为核心的CBD东部商圈除华贸中心外，还有48万平米的万达广场，15万平米的金地中心和16万平米的现代城，形成一个总规划面积达180万平米的综合性商务群落。 
　　■ 华贸冲击波 
　　华贸将对国贸三期造成竞争压力，未来国贸三期及附近综合商业体数量远不及华贸中心，华贸与国贸写字楼租金水平相当 
　　从目前入驻华贸中心的企业来看，华贸中心对国贸中心形成一定的冲击。“这种冲击是必然的，国贸中心在CBD的地位是多年积累的结果，2006年出租率达到99%，两者不存在彼此取代的局面。但随着华贸中心投入使用，这两大综合体将形成一定的竞争局面。”朱凌波指出，国际性跨国公司选址比较苛刻，他们喜欢将其办事处安置在每个国家的CBD核心区域的高端写字楼里。 
　　业内普遍认为，和华贸中心形成竞争的应是国贸中心三期。国贸中心三期项目紧邻国贸一期和二期，总建筑面积54万平方米，第一阶段项目正在建设，建筑面积为29.7万平方米，物业类型包括写字楼、商场和酒店，其中商场在2008年10月投入运营，写字楼和六星级酒店分别在2009年1月和6月投入运营。显然，华贸中心应该对国贸中心三期租赁带来竞争压力。 
　　来自华贸中心提供的数据显示，目前华贸中心写字楼一期、二期租金240元-320元／月／建筑平米（不含物业费）。而来自专业统计机构的数据显示，国贸写字楼租金为42美元/月/平方米，折合为315元/月/平方米左右，显然两个项目写字楼租赁价不分彼此。 
　　新光百货对国贸商城的影响已显现 
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，ＣＢＤ核心区的高档物业需求仍处于“亚饱和”状态，对顶级写字楼、顶级酒店和顶级购物中心的需求仍较强，但未来的国贸三期及CBD附近开发的综合商业体的投放数量都远远不及华贸中心。 
他告诉记者，华贸竣工并开始全面营业对CBD所产生的影响是多方面的，除了写字楼外，还有包括入驻华贸的万豪旗下的两个世界级酒店将对国贸香格里拉酒店产生的影响，而新光百货对国贸商城的影响已经显现。 
华贸中心对其周边写字楼及商务建筑的影响则更为突出。据房超介绍说，在华贸中心开工之前，该区域只有SOHO现代城一个比较大的项目，当时定位为商务办公。华贸中心开工时阳光100正在开发，而华贸中心建设后，万达广场和金地中心正在开发。“从这几个项目业态的变化，可见华贸中心对区域的影响。” 
据了解，2003年华贸中心开盘销售时，SOHO现代城的售价仅为9000元/平米左右。华贸中心开盘后，SOHO现代城水涨船高，2005年的均价达到了12500元/平米。而目前SOHO现代城也成为该区域重要项目之一，其租赁水平开始直线上升。 
　　■ 公司远景－－重点关注珠三角及长三角城市 
　　不做华贸中心的拷贝版，将视实际适当调整 
　　据房超介绍，国华置业成立以来，只开发了华贸中心一个项目。“期间也有好多人邀请我们收购他们的项目，但都被决绝了。”房超这样告诉记者说，国华置业这样做，并不是缺少资金，而是想专职开发华贸中心一个项目，使其达到最佳水平。显然，从目前来看，随着华贸中心的落成，其品牌效应已经显现。 
　　“为了保证华贸中心成为百年精品，商业全部自持。”房超说，自持对于开发商来说风险较大，收益回报周期较长，但只有完全自持商业，才能保证商业业态统一管理，保证整体的高品质。 
　　按照目前的工程进度，预计2007年底前华贸中心全面投入运营。在华贸中心完全收官后，华贸中心将如何发展则成为业内关注的话题。 
　　对此，房超表示，华贸中心完全运营后将为国华置业带来长期稳定的收益，目前华贸中心暂时不考虑上市。“下一步，有可能在其他城市开发类似华贸中心的大规模综合商务建筑体，但不是华贸中心的拷贝版，而是根据城市的实际情况适当调整。”房超告诉记者，今后华贸中心将重点关注珠三角和长三角区域的城市，在合适的时候，进入这些区域开发，而目前主要以北京华贸中心的经营管理为主。