“有一次我和内地一些年轻的地产精英聊天，我告诉他们，你们中间大概有30%的人未来可能会垮掉。现在内地有多少家大公司能够保证10年、15年后，成长为成功的大型房地产企业，这个问题实在是悬而未决。”———陈启宗

　　他经历过香港几次楼市风雨，却顺势而为创造商业传奇；

　　他究竟有何经营秘诀？

　　他是香港第七大富豪，他的儿子却在上海骑自行车上班；

　　他究竟有何独门家训？

　　他个性强势，言语直接，句句“危言醒世”；

　　他究竟有何良言送给内地房地产市场？

　　■人物简介

　　陈启宗，恒隆集团主席，原籍广东台山县，1951年出生，毕业于美国南加州大学，获工商管理硕士学位。

　　1960年，其父陈曾熙成立恒隆有限公司，并于1972年上市。1986年陈曾熙去世，集团业务便暂由陈父的弟弟陈曾焘主理，直至1991年1月，陈曾焘宣布退任主席一职，由侄儿陈启宗正式接管父业。

　　恒隆以地产发展为主，前期土地储备多集中于新界等地。1992年，恒隆在陈启宗带领下正式投资内地，参与上海虹口区与徐家汇区的物业发展。目前，恒隆在天津、沈阳等地继续发展顶级商用物业的开发战略。

　　■人物语录

　　“很多年前，很多人把我叫做儒商，我是非常的不喜欢，叫我儒商就把其他的一切商人都骂了，其他人都是没学问的，所以我觉得儒商这个词是大有问题的。”

　　“不能把钱留给儿子，我先父在世的时候，我一分钱没有拿到。我儿子现在在上海做事，每天晚上骑自行车上班。有一次我给他打电话，他说‘对不起爸爸，我现在要下自行车了，我下自行车再给你通电话。’”

　　“没有经历过市场周期，而且是大的周期，它就不是一个可靠的房地产开发商。你经历了一次不一定行，经历了两次可能你就行了。”

　　“对几乎所有发展商来说，其后五至六年是痛苦的。本公司是极少数预先做好准备的发展商之一。”

　　“廉租房制度不是不可以建，是还有很多后续问题需要考虑。”

　　他是香港排名第七的富豪，他旗下的恒隆集团是香港第二大专注房地产业的公司。因投资上海恒隆广场、港汇广场等项目，在内地声名远播。

　　他是香港楼市的“模板”式人物，曾亲历了香港楼市过山车般的几起几落，他和其家族的经历对警示内地的房地产发展，弥足珍贵。

　　陈启宗，香港恒隆集团的掌门人，一个57岁的小个子男人，幽默、犀利而强势。

　　“目前内地楼市最大的泡沫不在房价，而是地产股。”陈启宗直言不讳地向记者表示。在陈启宗眼里，一个潜伏着巨大风险的怪圈正在内地楼市形成，即地产商通过股票市场的热度大量圈钱，再高价储备土地，然后以土地为资本再圈钱。

　　现金流与低负债是地产商面对调整期得以“活命”的根本。陈启宗以一个“过来人”的身份苦口婆心地劝戒。然而，在一片凯歌的当今楼市，不知道他的声音能否被人们重视。

　　【大浪淘沙】

　　见证香港地产风云

　　和很多香港企业一样，恒隆集团是个不折不扣的家族企业。1960年，恒隆地产成立，在上世纪70年代港英政府大规模兴建地铁的大背景下，恒隆很快成为香港经营 “地铁上盖”（指建在地铁口上的房地产项目）最有经验的开发商，并在1981年左右和当时的香港楼市一起达到顶峰时期。

　　1982年，恒隆与新世界一起拿下金钟二段“地铁上盖”的物业开发权。就是这个一度让恒隆在香港风光无限的项目，将时任恒隆集团主席的陈曾熙（陈启宗之父）推向舆论焦点。

　　谁也没有想到，1982年，同样也是香港那一轮房地产泡沫的崩盘前夜，只是那时候的香港人，包括陈氏恒隆，几乎没有丝毫察觉。数据显示，1959年至1981年的21年间，香港各类物业的地价上涨了74至281倍，同一时期，香港物价上涨26倍。也就是说，房地产价格涨幅远高于城市平均物价涨幅，地产价值被严重高估了。

　　在各种没有预料的因素“偶遇”下，恒隆面临的是要补偿金钟二段香山大厦的地价18亿港元，但银行此时已经收紧银根，恒隆资金开始吃紧，并最终退出金钟二段的“地铁上盖”开发。

　　1986年，陈曾熙去世，陈启宗叔叔陈曾焘主理恒隆，直到1991年，陈启宗登上恒隆的舞台。

　　对于1991年前的恒隆集团，陈启宗很少评及，问得多了，他会感慨一下，“在长辈略显保守的作风下，恒隆沉睡了十几年。”

　　恒隆在陈启宗的带领下没有一睡不醒。投资内地和1997年的亚洲金融危机成就了陈启宗的“恒隆奇迹”。20多年里，恒隆由原来排名第二的香港地产商滑落到第九、第十的位置，到今天再重回第二、第三位，陈启宗真正见证了大浪淘沙般的地产风云。

　　“我曾经多次提到1982年的一次晚宴，有我和郑家纯（新世界集团主席）以及另外两家地产商。他们也是香港名声显赫的人，土地储备不少于新鸿基。但现在这两家企业已经倒闭了。”陈启宗一直强调房地产是一个风险极高的行业，财富来去的速度很快，有时如过眼云烟。