住宅的专项维修资金被业界形象地称之为“房子的养老金”。房子与人一样，也是有生命的，同样需要保养、维护；现在，公民都有“养老保险金”，房子也很需要这样一笔“养老资金”。

　　十年前，建设部、财政部发布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房［1998］213号，以下简称“旧规定”）颁发，1999年1月1日起施行；十年后，《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令［2007］第165号，以下简称新规定）出台，2008年2月1日起施行。

　　这部新的法规及时、积极地解决了诸多问题，因此专业人士、港联物业（广州）有限公司总经理鲁军认为，“这是物业管理法制化的起点，物业管理会越来越完善。”

　　新规亮点

　　高层单位首期维修资金：9000－14400元

　　十年间，新旧规定之间的对比中，可见物业管理有着极大的变化和进步。

　　首先是称呼上有了变化，以前称为“维修基金”，现在更为专业，为“住宅专项维修资金”，更侧重于这笔资金的管理规范、合理性。相比之下，新规定更为完整，基本上分为“交存、使用、监督管理及法律责任”等多个部分。

　　对此新规的亮点和进步，记者采访了港联物业（广州）有限公司总经理鲁军，以其多年的物业管理经验及对法律、法规的熟悉为读者解答众多问题。

　　亮点一：交存比例大有不同，按照当地建安成本比例交纳

　　新规第七条“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”而旧规定是按购房款2％缴交的。

　　对比来看，新管理办法更明确。以一套100平方米、100万元的住宅计算，按照旧规定，业主总的物业维修资金为2万元（100万×2％），首期物业维修资金需交纳4000元（40元／平方米×100平方米），但还余16000元未交，这笔维修资金什么时候交、如何交将由业主大会决定的方案执行。

　　按照广州目前造价站的数据，高层建安成本造价为1800元／平方米，多层为1400元／平方米。那么，该业主如果购买高层单位则首期物业管理资金需交纳9000－14400元（5％－8％）；如果购买的是多层单位，则需交纳7000－11200元。

　　亮点二：业主自治得到充分体现

　　从第十五条、十六条的规定中可看出，业主大会成立后，可按照规定划转业主交存的住宅专项维修资金后，业主委员会应当通知所在地的房地产主管部门；主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。之后，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定，由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度。

　　亮点三：明确续交的情况

　　新规定第十七条：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及时续交。

　　以上述的购房者为例，如果首期必须缴纳款为9000元的话，当这笔维修资金余额不足9000元的30％时，必须由业主大会讨论决定续交方案，未成立业主大会的，续交的具体管理办法由当地房地产主管部门会同同级财政部门制定。

　　亮点四：政府监控到位，且规定了公布、报告、查询、审计制度

　　从第二十二条到二十四条，相应规定了从划转前、后及发生危及房屋安全等紧急情况，如何列支住宅专项维修资金。

　　从第三十条到三十二条，分别对此专项资金的交存、使用、增值收益和结存等制定了多种制度，以使其用得其所，用得到位。

　　亮点五：不得挪资金修水电设备

　　第二十五条明确了不可列支的部分，四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　亮点六：达到一定比例业主同意后，专项维修资金才可购买国债

　　第二十六条的规定非常明确且细致，提高了门槛。

　　“利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。”

　　鲁军认为，相比十年前的规定，165号令更为严谨、严格。尤其是“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意”，其中设立了两个关卡，必须同时符合才能算是业主同意，其一，专用部分是《物权法》中的名词，通俗点说指业主享有所有权的室内部分，相对共有部分而言；其二，要求达到总人数的三分之二。