■ 2008猜想

　　住宅用地实际供应将不足

　　从深圳房地产宏观调控的层面来看，政府加大对开发商囤积土地的打击力度，企业囤积的土地会有很大一部分回流到市场。另外，城中村改造也会增加一定的土地供应量，这样2008年的住宅用地的供应计划水平应该不会低于2007年。

　　但计划供应水平增加，并不意味着实际供应也会因此增加，2008年土地的实际供应水平怎样还很难判断。2007年的住宅土地供应执行情况就不太理想，2008年要做到完全按计划供应也有很大难度。除此之外，政府逐步加大了对保障性住房的开发建设力度，相应的土地供应比例也将加大，这意味着在住宅土地供应的总盘子里，普通商品房的新增土地供应量将相应缩小。

　　2008年刚刚开年，房地产市场仍然延续2007年的偏冷状态，楼盘成交仍然低迷，但是占住宅需求市场主体地位的自住性的刚性需求状况并没有改变，只是多数还处于持币观望状态，一旦政策和市场趋稳，这种需求就会转向现实消费。这样如果土地市场实际供应缩紧，市场需求又仍然保持2007年的旺盛状态，由此可能加重商品房的供需矛盾。但房地产市场上的投机者和投资者大量离场，能在一定程度上缓解这种供需不平衡的现象。

　　综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任 宋丁

　　只要地够好，仍然有“地王”

　　去年以来无论是深圳还是珠三角，甚至是内地各大城市，“地王”的出现频率都很高。个人认为，2008年上半年深圳楼市的调整状况还会持续，土地市场上的地王也会因此减少，但不排除会出现“地王”的可能性。从实际情况及数据上分析，楼价并没有太明显的下降，不同的地段、地块情况、开发条件，存在一定的楼价差异并不奇怪，而且深圳的开发商向来冷落有一定开发限制条件的地块，此次拍卖结果并不能视为深圳土地市场进入低迷状态的标志。但不可否认的是跟以前部分开发商盲目拿地的状况不同，在市场行情改变的背景下，开发商拿地会更理性，高价拿地更是如此，只有在土地资源稀缺的区域才会出现地王。

　　土地出让受限于整个市场环境，但土地本身的稀缺性能直接决定购买。就深圳而言，无论楼市是否复苏，只要出让的地块地段足够好，片区升值前景高，仍然会有开发商敢出高价来拿地。目前深圳出让的土地都集中在宝安、龙岗，关内可放量的土地已经非常少。如果上述两个区域有优质土地出让，或者关内有稀缺土地推向市场，“地王”诞生也是顺理成章。不过，按照现在的房产金融政策的限制来看，以后能出高价拿地的必然是实力雄厚的大开发商。

　　世邦魏理仕深圳区董事总经理招锡祥

　　去年的疯狂土地交易恐难再遇

　　从年初几十家开发商抢食一宗地，到年尾挂牌土地无人竞买纷纷“流拍”，深圳的土地交易市场也跟着楼市坐了一趟“过山车”。

　　不得不说，2007年是土地交易极度疯狂的一年：全国各地“地王”频出，地价、楼价频频创新高，有土地拍卖的地方就有开发商敢拿钱砸出“地王”。遗憾的是，深圳也位列其中，福田、龙华、坪山、观澜等区域的地王都在2007年依次诞生，2005、2006年流拍的地在2007年遭到疯抢，真正可谓是“风水轮流转”。但随着深圳楼市逐渐走向低谷，土地拍卖“行情”也急转直下，龙岗、宝安的几宗土地流拍之后再挂牌，结果仍然是流拍。整个12月份，深圳土地市场颗粒无收，深圳首推的限价地也少人问津，其中龙岗限价地块也在众人唏嘘声中流标。鼠年“第一拍”在冷清中散场。

　　2007年深圳房企也在全国各地卷起拿地风潮。深圳地价高、拿地难、开发成本高已成为业界共识，更多的深圳房企将眼光转移到珠三角乃至全国各省会城市，东莞、武汉等热门区域的“地王”也出自深企之手。

　　2008年是奥运年，举国上下引颈相盼。这场盛事给北京的房地产市场注入了强心剂，也给房价上涨带来了充足的理由。但对于深圳市民而言，被政府规划冲晕的头脑已经逐渐清醒，因为各项规划使得片区楼价蹿升，这样的理由在如今日趋理性的深圳楼市已经显得太不充分。

　　2008年的土地交易能否沾上奥运年的喜气，也引人猜想：地方政府会不会继续开闸放地？国家会不会再出台政策限制开发商拿地？地价会不会持续上涨？如果楼市持续低迷长期不反弹，2007年频频出现的地王该以怎样的姿态收场？这些都如迷雾一般难以揣测。但我们知道，2007年疯狂的土地交易恐怕已是十年一遇的事情了。

　　■ 大事记 （2007年11-12月）

　　11月初，碧桂园被爆零地价拿地，中国最大“地主”深陷“囤地门”。

　　11月13日，中天置业老板蒋飞携款潜逃，房产中介面临信任危机。

　　11月23日，8块住宅、商业用地因为久久不进行开发，而被北京市国土局撤销了直接上市交易的资格，这为开发商囤地敲响警钟。

　　12月11日，央行、银监会正式公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，确定以家庭为单位执行第二套房贷政策。

　　12月中旬，万科董事会主席王石在出席一个新闻发布会时承认楼市已现拐点的说法。