位于城市版图东北角的望京，可以说是北京楼市20多年发展变迁的一个缩影。

　　这个最初规划于上世纪80年代、正式开始建设于1994年、预期最多容纳30万人口的超大型社区，曾经是北京告别零星开发、进入统一规划、集中建设时期的代表，而与同样具有典型意义的方庄、亚运村一样，由于单纯强调住宅建设的居住功能，忽视了区域交通的改善以及商业氛围的培养，望京一度被人称为“睡城”。

　　转机发生在2001年，当时北京市开始着手规划修建望京科技园区，望京的区域商务价值开始得到发掘。而在2003年市领导多次对望京进行考察之后的一两年里，区域内部及周边的交通状况更是得到了根本性的改观。与此同时，望京的商业休闲体系也在不断完善，宜家家居、华堂超市/百货、嘉茂购物中心、家乐福的陆续开业填补了地区内长期以来的商业空白，蓄势待发的方恒国际中心及六佰本更进一步充实了原有商业格局。

　　无法复制的区域商务优势与日渐完善的社区生活氛围形成了非常良好的互动，最近一年来，包括爱立信、北电网络、安捷伦、摩托罗拉、奔驰汽车等多家世界500强企业总部纷纷落户望京，更为这里插上了一双高新产业腾飞的翅膀。未来，随着望京北扩计划的年内启动、多家高星级酒店、国际甲级写字楼的落成，望京将会吸引更多顶级企业的入驻，也会随着日益突显的经济、生活优势，成为北京名副其实的“副都心”。

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　　●扩张●

　　望京北扩成为区域发展“助推器”

　　●望京将北扩2.76平方公里

　　“2008年，望京新兴产业区将启动五环外的建设；未来，望京将向北扩展2.76平方公里的面积。”中关村电子城建设有限公司董事长总经理张维刚透露说。

　　张维刚介绍说，望京新兴产业区，也就是电子城西区在最近几年内的发展，与众多世界500强企业选址望京息息相关。从安捷伦到爱立信，从北电网络到摩托罗拉，众多高科技企业的陆续进驻所带来的产业氛围，形成了一种“望京现象”，而这种现象如今正慢慢变成“望京形象”。

　　张维刚说，不仅仅是上述几家知名企业，从2007年至今，不断有众多新的高技术大型跨国企业把未来总部的目标锁定望京，同时一些自主创新的国内大公司也有意向陆续到这边来。不远的将来，望京会真正成为国内外高技术的集中区。他指出，正是基于这种现状，望京科技园现有的办公用地已趋于饱和，同时不断有大企业希望在望京建立写字楼、研发中心、总部甚至产业园，因此，望京科技园区的北扩已迫在眉睫。

　　“望京北扩2.76平方公里，尽管目前包括征地等各项工作还任重道远，但可以预见，北扩的望京对于今后几年产业区的发展影响比较大。”张维刚认为，区域优势以及产业的集聚效应在未来一定会吸引更多高新企业选址望京，“空间扩大将带来更为明显的产业和服务转移，由此形成的牵动作用还会持续相当长的时间。”

　　●三大因素力促望京成热点

　　谈及望京对众多高技术大型跨国企业的吸引力，张维刚认为有三点。

　　“过去谈望京，首先想到的都是区位优势，但是我觉得现在再说对500强或者说对国内大型知名企业的吸引力，我认为首要的应该是它的产业优势、产业氛围。”张维刚指出，这种产业氛围最明显的体现在几家500强企业入驻后对产业链上下游的促进。“以新一代电子通讯产业为例，最为直观的就是手机，实际上在这个移动通讯过程中手机仅是一部分，需要有很多领域技术的支持。而在望京，北电做网络、摩托罗拉也有一些网络的技术，爱立信本身就是做设备和网络的；而且，索尼爱立信、三星、朗讯这些通讯方面的大企业都在科技城内，特别是最近索爱和三星都准备扩张，西门子总部的注册地点也在科技园。可以想象，当这些优秀的移动通讯上下游企业集中于这一区域时，将在这里形成多么理想的产业氛围。”不仅是通讯领域，张维刚介绍说，在望京，各类高技术企业都可以形成一条非常完整的上下游产业链，再加上望京科技园的孵化器，以及政府对于相关行业的政策扶持，产业优势在这里已经形成整合力。

　　其次，望京的区位优势自然不可忽略。张维刚指出，比起其他区域，望京的区位优势并不集中于某一平面：“区域外部的五环路、西边的京承高速、机场高速使望京成为了出行效率最高的地区，而区域内部的广顺北大街、望京西路则缩短了产业区与生活区之间的距离。特别要强调的，当然还有望京毗邻空港，这为国内和国际的商务交流提供了得天独厚的便利条件。”除此之外，2008年内开工的地铁15号线将会穿过科技园内部，这将进一步带动公交共通的便捷。因此，在他眼中，未来的望京，将会是一个集地下、地上、空中三方面优势于一身的区域，对于受困于北京交通的大企业而言，无疑会产生更多吸引力。

　　第三方面的优势在于写字楼的价格。张维刚介绍道，虽然最近价格也处于上涨状态，但由于望京科技园肩负着招商引资的政策目标，园区内写字楼的租金与朝阳区CBD和燕莎商圈相比，仍然有着很大的优势。而相比价格更低的海淀区软件园，望京园区的办公环境以及产业和交通氛围自然又更胜一筹。因此综合这三点，望京自然赢得了众多大型企业的青睐。

　　●声音●

　　“选址望京最符合企业和员工的利益”

　　2007年8月28日，摩托罗拉中国区总部的办公地点正式由CBD搬迁至望京。对于这次大规模迁徙，摩托罗拉中国区的高层曾经预想过一些负面的影响，比如一部分员工因为工作地点与居住地的距离拉大而选择离职、比如因为对新办公场地的不满而产生过多抱怨之辞。而从目前搬迁之后的四个月情况来看，当初所担忧的情况并未出现。

　　回顾这次搬迁的过程，摩托罗拉中国区建设总监刘周明介绍说，在公司刚刚搬到望京之后便举办了两项大型活动，一是邀请大客户参观摩托罗拉的“新家”，向他们展示了公司新的研发、实验场所；二是举办了公司员工的“家庭日”，把上万名员工家属请到公司新址，呈现给他们新的办公和生活环境。“结果是从客户到员工到家属都对这里非常满意，搬迁工作圆满成功。”

　　摩托罗拉在望京新的办公场所由四栋总建筑面积在10万平方米的大楼组成，命名为“摩托罗拉中国创新中心”。刘周明解释说，在望京，摩托罗拉将打造一个“校园式”的办公概念，将管理、研发、市场都集中在一起。公司最看重的是望京新办公区所拥有的强大的“扩展性”。“在CBD，我们研发部门的一些实验根本不具备操作的可能，结果各方面的原因都会限制中国公司的发展，但在望京的校园式里面，无论做实验还是进行其他工作，都非常方便。”刘周明说，在美国等西方国家，校园式的工作理念已形成多年，望京的校园式是亚太地区最大的一个。“不久之后，摩托罗拉总部也会把一些重要的尖端的技术和产品放在中国来做实验，因为我们现在具备这样的环境。”

　　摩托罗拉落户望京前后历经了三年时间。刘周明回忆道，三年前，摩托罗拉公司对北京市18个区域进行了研究，而为了实现校园式的办公理念，总部不希望距离市中心太远，最好位于城市的四环左右，同时要有便捷的交通。结合这几项最基本的要求，望京、中关村、亦庄成为了最后入围的三个地区。

　　刘周明说，最终选址何处是一项涉及八项标准的复杂选择。首先要考虑到位置，其次在于交通。“这两点决定了公司因区域而得到的发展前景，以及最直观的工作效率。”第三点在于是否符合公司的扩张以及调整战略，即办公空间应该是具有弹性的，能时刻符合公司的发展轨迹。第四点是这里是否符合摩托罗拉的企业形象，是否能提升公司的形象价值。之后的两点是要考虑办公场所的价格和租赁条款以及周边邻居，之后是办公地的停车位容量，最后还要考察周边其他附属设施，比如银行、食堂、邮局等。

　　经过了如此细致的斟酌，望京最终从三个入围区域中脱颖而出。刘周明说，选址望京，最符合公司以及每一位员工的利益。“甚至有不少员工都在望京买房，而这里日渐完善的教育、生活、商业设施也为他们安居于此提供了坚实保障。”

　　●新亮点●

　　商业项目将成望京地标

　　●商务综合体领航望京

　　作为在望京有着多年开发经验的开发企业，北京方恒置业股份有限公司结合对区域深刻的理解和分析，将自己的项目方恒国际中心定位为“商务综合体”，力争成为区域地标、商务领航者。

　　该项目总经理于晓东介绍说，方恒国际中心总的建筑面积为25万1千平方米，包括了1200个停车位，为望京区域最大的项目之一。同时，这个公建群涵盖了目前市场上所有的商务类型，有写字楼、商场、行政公馆、两家酒店，能够满足区域内各种不同层面的商务需求。方恒国际中心主楼高140米，超过了西门子大楼的130多米。这个建筑面积在8万平方米的主楼分为两部分，下段是一个高端的写字楼，中段和上段是一个国际品牌的高星级酒店。这个主楼很快就将完成结构封顶，在奥运会之前整个外立面就会全部完成，并成为望京一带的地标建筑。

　　除去这栋主楼，目前，方恒国际中心已经完成的一个写字楼、一个精品酒店和6万平方米商业的建设。写字楼部分去年已经全部售罄，酒店部分已被国际知名酒店集团整体购买，现在快捷假日酒店管理集团已经入场开始装修，应该在今年的奥运会之前会正式营业；至于商业，方恒国际中心定位为中高档购物中心，同时正与望京国际商业中心联手，积极规划步行街的建设。

　　●望京商业驶入快速路

　　1月8日，位于华彩商业中心的家乐福望京店开业，这家在北京面积最大的家乐福旗舰店的开张纳客，标志着望京零售业中顶级品牌的进入，作为家乐福所用物业的开发商，华彩国际公寓销售经理张健认为家乐福的开业对于望京区域有着重大的意义。“望京非常庞大的商业需求，特别是望京科技园区渐成规模所带来的巨大购买力，都有望随着家乐福、六佰本等一系列大型商业的开张而得到集中释放。”

　　张健介绍说，华彩商业中心还将包含一个快捷假日酒店，有望于今年6月正式营业，用以填补区域内经济型酒店的空白；而项目北区的1.5万平方米的写字楼，除未来将承载家乐福北方总部的运营之外，也将成为区域内其他企业的“阵地”。除此之外，华彩国际公寓也将成为望京科技园区的后盾支持，为园区内部员工提供高品位的精装住宅。

　　而望京区域的另一代表项目，嘉美风尚中心引进的新世界百货，也将于今年5月开业，该项目营销总监李艳平介绍说，新世界百货进驻后，同样有望被打造成为区域内杰出的百货品牌。同样，嘉美中心也将有一家四星级的品牌酒店于奥运会之前投入运营。

　　李艳平认为，伴随着望京区域内产业链的不断完善，一个集居住、商务、办公、休闲为一体的城市“副都心”已经初具规模，这样，就必然需要一些相关配套，如酒店、商业、银行、教育、文化等设施尽快增长。因此可以说，望京的商业在目前正处于高速发展的“快速路”当中，“而且，未来会更加精彩。”

　　望京将成为北京又一商务核心区

　　●区域转型助推望京商务

　　不仅仅是众多高科技信息产业企业选择扎根望京，事实上，随着方恒国际中心、利星行等一系列优质项目的落成，望京所蕴藏的巨大商务潜力将得到进一步的开发。

　　在第一太平戴维斯项目策划总经理徐伟成看来，望京商务潜力的形成得益于区域的成功转型。“政府最早为望京编制的是8.6平方公里的综合方案，到1993、1994年前后调整为9.06平方公里。当时，望京的地区功能，最主要在于居住社区，其次还有工业用地和物流中心。而到了2002年，中关村科技园区电子城西区变动，把望京整体分为南北两个板块，北边就是科技产业园区，南面则是商务区。”他指出，正是这样的转型，使望京不再仅是一个单纯的居住区，其区位价值和空间价值才能被更多发掘出来。

　　徐伟成认为，望京科技园在未来有望成为区域的领跑者，他介绍说道，在2002年，望京的科技产值为2800万元，在2006年，注册资本已经达到28个亿，这几项数字随着500强企业的进驻将继续大幅度攀升。同样，望京南部的商务发展也会继续处于上升通道，特别是在方恒国际中心、嘉美风尚中心和利星行的催化下，望京的前景会凭借其区位价值、交通优势、政策扶植而一片光明。

　　●高档写字楼提升望京商务品质

　　今年6月，位于望京的高档办公区利星行广场将投入使用，12万平方米的办公面积预租率高达70%，大部分是知名跨国企业总部。利星行市场总监卢伟琦认为该项目能成为望京新的高端办公楼。卢伟琦指出，以望京的潜力来看，其不仅可以吸引大量科技企业的进驻，同时也可为密布于CBD区域的商务企业提供更为宽广的发展空间。在他看来，望京的商务市场应该更多地被大型城市综合体所占据，包括五星级酒店、商场、写字楼在内的各类物业都可以共同支撑起望京的商务气氛，而这些，目前仍是望京较为缺乏的。

　　群力达总经理林义中也认为，国内外商业中心常常因原有地域的发展条件限制而转移，如广州由环市东路转至天河、深圳渐由罗湖移至福田。望京具备成为北京又一商务核心区的潜质，但就目前来看，所需要补充的东西还很多。“望京有其先天的地缘优势，但在目前，还需要更多城市综合体的建设。”他指出，但凡北京最成功的商务综合体，无论是东方广场，还是国贸、燕莎，都拥有写字楼、酒店、酒店式公寓、商场等类型齐全的基本功能。这些商务综合体，带动区域发展的案例屡见不鲜。而对于望京而言，地标性商务综合体将成为望京发展的强大动力。

　　●价值●

　　●期待●

　　望京尚有很大改善空间

　　“从城市发展的角度来看，望京经历了很成功的转型，原来望京是一个睡城，以居住为主，没有太多的工作、商务、商业、休闲的机会，现在已经在成功地实现了城市功能形态的转变。这种转型应该说是整个城市发展历史的必然，包括在国外，有越来越多新城的发展，都在讲复合使用，而不再是某个郊区专门用于工业开发区，另外对角线在城市另一端才是居住区。现在，更多的是把各种功能融合在一起，实现复合型的区域布局。”谈及望京地区的发展变迁，规划专家、易道公司亚洲区市场拓展总监梁钦东这样表达了他的理解。在他看来，现在望京已经实现了一定程度成功的转型，但在很多方面，仍然有非常大的提升空间，而这些，也恰恰是望京在未来不断完善过程中的突破口。

　　首先需要完善的依然在于公共交通。梁钦东指出，尽管望京内部有为数不少的公交线路经过，同时地铁13号线也实现了城市铁道的交通补充，但是，这些公交数量虽然多，但快速公交系统还没有建立，而13号线地铁更多也只是连接起城市北部的居住区，并未直接向城市核心区展伸。“未来，会有更多人来望京上班，而区域内也会有很多人要到CBD甚至西城区上班，快速公交、轨道交通可能是这类人群最期待的出行方式。只有这两点补足了，望京的副都心地位才能真正落实。”

　　其次一点在于酒店、会展、银行等大量商务上下游行业的发展。中关村电子城建设有限公司董事长总经理、望京新兴产业区综合开发公司总经理张维刚也指出，目前望京最缺乏也是最急需的便是酒店，无论是高档的五星级酒店还是商务酒店，在望京都有很大发展空间。据介绍，望京科技园区内部的一块五星级酒店用地可能将于年内启动，而包括方恒国际及华彩在内的项目也都有酒店的配备。目前，很多望京的企业举行商务活动还要在嘉里中心、国贸等地，望京内部的酒店建设完成之后，这类企业的商务需求都将有望就地消化。第三在于教育资源的引进和培养。张维刚指出，随着很多大型企业员工在望京安家，望京区域内对教育资源的需求也又上了一个台阶。梁钦东认为，尽管望京区域内已经有陈经纶学校、八十中等基础教育设施，但相对其他区域无论是硬件还是软件，仍处于较为匮乏的状态。“我们期待有更多努力，引进更多优秀的基础教育资源，同时在职业培训、国际学校等方面，也应当有所补充。”

　　●视点●

　　望京应力争区域整合开发的样本

　　中国房地产协会副秘书长王平表示，大量知名企业选址望京，说明了望京区域巨大的吸引力，也说明了北京市总体规划在望京区域的成功。“对于一家企业而言，他希望自己的选址同时具备扩张性、调整性以及便利性。望京在这几年间的发展变迁，使其自身具备了上述三种素质。”

　　针对即将于年内启动的望京北扩计划，王平建议，未来的新社区开辟以后，一定要重视城市步行街体系，充分研究人车通行关系，努力将大型的办公社区同时建成一个大的休闲城；同时他建议，北扩的2.7公里和未来发展产业比较集中的地方一定要建设教育基地、参观基地，能够让市民特别是中小学生到这里来参观高科技企业研发和生产的流程，从小培养他们的科学意识和创新意识，让这些优秀的大型企业不但在产品上为社会创造价值，更在青少年教育上发挥作用。

　　王平指出，望京目前已经具备了非常良好的发展基础，而政府规划望京为物流中心，亦将成为望京商务发展的巨大动力，除了政府以及开发企业的通力协作之外，还有三点非常值得注意的经验。“首先，我们对新规划社区的开发要注意先后步骤和节奏。”王平指出，对于像望京这样巨大的社区而言，开发顺序和开发节奏，将直接关系到整个新区、特别是望京北扩之后新区建设的成败，如果能将这点处理好，那么既能取得最大的效益，也能给企业带来更大的扩张能力。王平强调，预留适当的城市用地以供区域长期持久的开发已成为国际共识，为后人留好城市发展预留地，以备城市未来发展之需，这一点，无论是宏观对于社会还是微观对于每家企业、每名个人都有巨大的意义。

　　第二，“要从对单一目标建设的开发转向针对以综合开发建设为目标的开发。”他指出，每个开发企业在进行各自项目的运作时，都要建立一种大局观念或者说综合目标观念，要意识到自己建设的是整个社区，而非单个的项目，这才能实现区域的整合发展。

　　在此基础上，王平指出的第三点建议便是，在进行综合目标建设时，一定要考虑每个目标之间的关系，要考虑到目标之间的运行效果。“哪几种物业相搭配最合适、最便利、最方便，最有利于工作、有利于生活，其实有很大的学问，如果这方面不考虑，未来既增加交通成本和时间成本，也不便于生活。”王平希望，望京的建设能实现整合、协调，实现区域资源的最优配置，并努力成为整合开发的示范和样本。