穗二手房资金托管有新规 保障买家不怕中介走佬:广州创辉一夜关店百间，受影响的客户达数千，梁女士就是其中之一，她和家人倾其所有购买森语星园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的一套物业，放在创辉租售的10万元诚意金有可能拿不回来。打算买二手房的人看到梁女士那张泪眼汪汪的照片都不禁打起退堂鼓：“我会不会像她那样遇上不良中介？”为打消消费者的顾虑和更好地规范行业秩序，广州市房地产中介服务管理所本周二将公布二手房资金托管的规范性文件。文件规定，所有房地产中介机构不得再经手客户资金，交易资金将存放在银行托管账户，以确保资金安全。

　　市国土房管局房地产中介服务管理所所长史小明表示，该部门酝酿二手房资金托管政策已有几年时间，与中国人民银行有关处室多次沟通，几易其稿，在与业界进行充分沟通后才出台现在的方案。目前广州市中介行业比较规范，“创辉事件”只是因其公司在外地公司倒闭的骨牌效应才发生，不过，行业中的确存在一些不良中介挪用客户资金的情况，“拆东墙，补西墙”来实现门店扩张，市况逆转时有关操作将有可能造成不好的影响及消费者损失。

　　据悉，广州市二手房资金托管账户将遵循“不收费”的原则，具体托管协议由有关银行草拟，在二手房交易过程中只是增加一个环节——买卖双方和经纪公司到银行签署《存量房资金托管协议》，交易双方因此可以大大降低资金风险。为节约因增加环节而对消费者产生的不便，广州市房管局存量房交易管理系统将向银行实时开放，银行可以根据交易的实时信息和托管协议而进行有关款项的划拨，节省消费者跑银行的时间和次数。

　　银行：已做好充分准备，会尽量简化流程

　　据民生银行零售银行（广州）有关负责人表示，银行已为资金托管做好了充足准备，分别从业务和科技方面对银行系统进行改进。银行为资金托管梳理业务流程，制定托管协议。同时银行正就资金托管建立业务管理系统，该系统能针对每个客户交易进行独立监管，严格控制客户买卖房屋资金的归集和支付，防范资金交易风险，另外，该系统还对房屋买卖中涉及的大部分异常交易进行了支持。

　　该负责人介绍说，他们与中介公司充分沟通后了解到，房产交易有不少特殊事项，“特殊事项反而是常事”，因此银行专门设定针对异常交易的特殊事项系统，专门处理房产交易中出现的特殊情况，如设定账户中止情形，例如一笔交易进行不下去，银行和交易双方不可能无了期地等待下去。该负责人表示，民生银行为该业务管理系统投入颇大，承担了大量原始数据的录入工作。

　　对于消费者非常关心的银行排队问题，该负责人认为基本上签署资金托管协议属于非现金业务，可在相应柜台或银行设立的贵宾柜台办理有关业务，消费者所花时间不会多。资金托管现在的程序与以往无异，而消费者却可从资金托管中获得资金安全。有卖房者担心，若遇上市场价格上升，房子成交价是否可在签署《托管协议》后更改，托管程序可不可以灵活应对这种变化？民生银行有关负责人表示，银行在《托管协议》里为双方留有一定空间，每笔交易可按不同情况在一定范围内填写具体的交易付款方式，在技术系统允许的情况下，双方也可以签署补充协议，修改成交价。银行方面会尽力协助各方推行这项利民新政。

　　消费者：

　　有了资金托管

　　就不怕中介“走佬”

　　温小姐有丰富的房产买卖经验，不过说起买房卖房，动辄几十万元的资金她也很怕“中介走佬”卷款潜逃。2006初，她出售广州奥园一套房产，从买家付首期款到尾期，时间长达三个月，房产过户后买家的按揭款一直没有批下来，在此期间她提心吊胆，生怕出现变故房子已成他人之物，而自己手上只有区区三成首期。

　　2007年5月，她与姐姐购买一处位于一楼的房产给父母居住，经中介介绍后她们才发现原来卖方是熟人，因此付款和过户交易非常快，不过她觉得像这种买卖双方有信任基础的情形非常少有。现在她是租住房子，正四处找房子改善居住环境。她看到创辉事件也觉得害怕，听记者介绍即将实施的存量房资金托管政策后连呼：“若有资金托管，就不怕中介‘走佬’。”她在外企工作，工作很忙，不过她觉得花时间到银行办理有关资金托管“很值得”，“因为资金托管可以减少交易过程的资金风险，付出一点时间或专门请个假也值得。”

　　罗女士最近也想换楼，因为二套房的政策，她想着一次性付款就不用付贵息。她看到创辉“苦主”痛苦彷徨的样子就觉得买二手房不安全，想咬咬牙买一手房，“一百多万倾尽积蓄，还是买一手房安全。”记者向她介绍了二手房资金托管新政，她觉得这个环节有助于恢复她对买二手房的信心，毕竟资金放在银行，银行与房管局电脑系统核对后才按照协议一步步划款，不会造成资金损失。

　　二手房资金托管 给“黑中介”当头一棒

　　据了解，广州二手房资金托管政策即将公布实施。记者连日来采访各大中介行，有关中介行负责人表示，广州二手房资金托管政策的具体落实将有助于二手中介市场的规范、健康发展，他们希望该政策流程的设定与运作效率能够有助于促进二手房交易流程顺畅开展。

　　对于二手房资金托管政策的出台，中原地产表示对规范的大型中介公司没有影响，反而对小型中介公司特别是挪用客户资金来维持运作的中介公司是当头一棒。从目前交易市场来看，一些不良中介公司的赢利模式主要依靠代收代付客户资金、吃差价来维持公司的运转及店面扩张。

　　而资金监管通过第三方（即银行）的代收代付即从根本上结束了中介公司代收代付机制，堵住了中介公司靠挪用房款来扩大公司规模的道路，将该类不良中介淘汰出中介行业，这也符合市场优胜劣汰的规律，更加有利于二手房市场的规范发展，对于一直规范经营的大型中介公司亦是一利好消息。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，在深圳中天、创辉事件影响下，这个监管措施有防患于未然的作用。在现时的交易模式中，二手房资金的安全有赖于买家、卖家和中介三方对契约的遵守，其中中介的角色尤为重要。同时，由于买卖双方在利益关系下所产生的不信任感，又赋予了中介更多的信任筹码。可以说，在整个交易过程中，中介公司始终掌握着一定的主动权，而忠于职守的中介也定会把交易风险降到最低。可问题是万一碰上了利欲熏心的黑中介时，客户的资金安全将毫无保障，这次新出台的二手房交易资金第三方监管的重要性也正体现在这里。

　　中介方很欢迎银行资金托管不收费，不过也担心由于过楼款多了一道手续和门槛，第三方的出现是否会降低二手房的交易的效率。肖文晓认为，如果能解决这流程设计和效率两个核心问题，监管将对消费者和业界来说是一大福音。

　　二手交易资金托管流程

　　二手交易资金托管流程如下：

　　1.买卖双方与经纪公司签订买卖合同；

　　2.买卖双方、经纪公司与银行签订《存量房交易资金托管协议》；

　　3.买方将交易资金一次性或分期存入银行资金托管账户；

　　4.银行向买卖双方、经纪公司确认交易资金已存入资金托管账户；

　　5.买卖双方办理交易过户手续；

　　6.卖方向银行申请划转交易资金；

　　7.银行审核卖方申请；

　　8.银行将托管账户内的资金划转给买方。