“近期土地二级市场非常火爆，炒地比炒股赚钱啊。”一位手上刚接了不少中小开发商的有意转让项目的土地掮客洋洋自得。

    随着房地产宏观调控越来越严，特别是信贷紧缩造成的资金链紧张，再加上不断严厉的土地政策，使得中小开发商不得不被迫转手土地，否则将会有被收回的风险，而这也正激活了土地二级交易市场。

    融资难导致小房企卖地

    “目前手上这块地已经做完一级开发，因与投资方发生了一些冲突，没办法继续启动，所以只好转手。”某小型开发商谈起刚刚转手的一块地时，心头像被割掉了一块肉。

    他表示，这块地位置不错，已经达到七通一平了，但是现在贷款特别难，如果有钱开发的话，项目效益至少是目前的3倍。

    此开发商手上的地是通过协议出让拿到的“比较干净”的地。现在早已经过了两年的期限，不得不面临着两种选择，一种是被政府无偿收回，一种是转手大开发商。

    “当然选择后者了，至少还能赚个差价。”他随即又自嘲道。

    其实这种企业还很多。据了解，目前北京注册的房地产公司多达4000多家，而正在进行房地产开发的开发商仅为1000家左右，其余则为类似于此企业主要以出让股权的方式进行土地买卖的土地公司。

    “谁不想开发赚大钱。”上述开发商说，“但越来越紧的融资政策已经使得我们贷款无门，政府又说要收回闲置土地，而且各地都在兴起的住房保障有可能会整体拉低房价，还不如卖了省事。”

    实际上，很多中小开发商从入局到出局，都有些不甘心，但随着前所未有的房地产宏观调控轰然而来，很多人的命运也将随着这股政策浪潮而起承转合。

    “现在就是怪圈，拿不起地明年不知道怎么过，可是拿了地，资金紧张的话今年就不知道该怎么过。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华对这种状态很疑惑。

    北京一位房地产老总向记者表示，最近找上门想转手项目的不少，还有很多土地项目没有找到下家。

    “他们正在委托土地掮客去找开发商，但合适的不多，而且市场行情不好，再等等看吧。”此老总说。他预计，近期出让的土地一定不在少数，等一等，或许能碰上不错的地块，而且小开发商急于卖出土地，也会在价格上有所优惠。

    大房企曲线拿地

    当然，上述老总的“等等看”情结代表的毕竟是少数人，很多大房企开始热衷于土地二级市场的交易，也就是不通过招拍挂市场，直接从土地出让方获得土地或股权合作。

    “近日，杭州附近一个三线城市最大的企业刚刚通过居间服务商把自己手中的土地以股权转让的方式卖给了万科。”一位业内知情人士告诉记者，“这家企业最近开始收缩手头上的存量土地和存量房，因为资金链紧张，为了保住另一个正在开发的项目，不得不舍弃一部分。”

    早在两个月前，上海万科就完成了对上海铜山街项目60%权益的收购，这是大房企走二级市场拿地最好的例证。

    据了解，2007年一年，除了此次总值高达33亿元的铜山街项目收购案外，居间服务商帮助上海万科在上海二级土地交易市场的收购案还包括9亿元收购中房滨江项目、12.9亿元收购恒大股份公司，总值高达55亿元。

    其实，不只是万科，许多大型开发企业也选择从二手市场上拿地。比如世茂、富力、珠江地产、金地等开发企业曾经也以收购项目公司股权的形式从二手市场获得土地。

    “一方面，直接走招拍挂很难拿到地段优越的地；另一方面，在二级市场通过股权收购拿地的价格要比招拍挂便宜一些。”五合智库总经理邹毅告诉记者，“而且通过股权收购的方式拿地在付款方式上不需要像招拍挂那样一次付清，有很大的弹性空间。”

    但他随即补充道，当然，从二级土地市场收购也有弊端，特别是8·31大限之前的地，很多是从政府那里拿的关系地，多多少少都存在产权不清、隐性负债、遗留拆迁等问题。这需要居间服务商在其中把好关，像万科这样的大企业在选择土地掮客时也是非常谨慎的。

    尽管如此，还是有许多外资房产投资负责人纷纷把目光由一手土地市场转向二手土地市场。

    “随着土地、金融双向挤压力度的增强，更多原本由中小型开发商持有的存量土地将会被逼向市场，这是收购的好时机。”邹毅说。