社区商铺降温专业商场项目成市场主力

    进入2月以来，上海房地产行业不仅住宅市场表现低迷，投资色彩较浓的零售物业成交量萎缩也相当厉害。据汉宇地产邵明浩介绍，从1日到20日，上海全市成交零售20518平米，与去年同期相比成交量减少超过7成，比成交量萎缩的更严重的是成交额。由于成交均价已经从10358元/㎡下降到9468元/㎡，所以成交额萎缩近8成。成交萎缩的主要表现在成交热点很少。08年2月前20天，主力成交楼盘只有位于宝山的长江国际商贸中心。而原来受到市场追捧的小面积楼盘的底商或者裙楼如位于闸北中外环的永和花园虽然依然取得了一个月三四十套的销售好成绩，但受欢迎的程度远不及前两年。经过多年的运作社区零售运营比较成功的案例少之又少，社区商铺投资降温明显。

    与社区商铺降温形成鲜明对比的是优质购物中心特别是具有大面积零售面积的商贸中心底层一直受到市场的追捧。据某咨询机构研究报告称，2008年上海优质购物中心底层租金将在07年基础上上升12%左右，市场总体空置率将维持在5%左右的低位水平。低空置率和不断递增的投资回报率使得大型综合商业网点的长期投资价值凸现，相信随着宏观调控对住宅市场资金的"挤出"作用不断加大，会有更多资金关注上海的专业商场。

项目区域分化“郊区化”已成定局

    08年1月全市共新增各类零售物业289411平方米，其中郊区新增各类零售物业257189平方米，占总供应量的88.8%，此比例比去年同期大幅提升了48%。换而言之，如果说07年年初上海零售物业项目供应还是以中心城区为主的话，进入08年零售物业供应郊区化的态势已成定局。从成交的角度来看，这种迹象也非常明显。短期看供应量集中在哪个区域，哪个区域的成交就多。我们认为这里面的原因主要和商铺销售的流程有关，因为开发商会积累半年左右才会推出新一批商铺，因此之前半年积累的购买力就会几天内成交。去年商铺的供应成交量主要集中在金山、奉贤、南汇等郊区，当前这些地区都在开发大型的商贸城，短期看成交中心的转移只是个别案例。如松江新城的商铺，有的时候一段时间的成交也会冲到第一名。

总价比例下降零售物业投资“散户化”

    08年2月份零售物业总成交27395平米，其中成交总价超过200万元的面积占总面积的6.1%，比去年同期下降35个百分点。以在中环附近购买一套普通住宅的价格购买一间投资回报率更好的零售物业，成为很多逐渐从住宅市场退出的投资者的理想选择。目前上海普通住宅的租赁投资回报率在3%~4%左右，而一般零售物业租赁的投资回报率一般不会低于5%，很多物业甚至达到7%，物业的投资价值差异可见一斑。可以预计随着国家对住宅市场宏观调控的纵深发展，零售物业特别是地理位置较好的小面积零售物业作为不动产市场日益稀缺的投资产品将越来越受到投资者的喜爱。