今年1月至2月上海商业地产开发投资环比增长超4成

一线和沿海城市的楼盘已经到了只能跌无法继续大涨的地步，要想继续从房地产开发中盈利，大量炒楼炒房的资金肯定会争分夺秒地在中西部城市‘跑马圈地’。”近日，一位长期在珠三角从事房地产经营运作的资深业内人士如是说。有迹象表明，随着房地产调控措施的进一步落实，沿海以炒楼囤房为盈利方式的“热钱”已经开始转战楼市末端——中西部省区城市。

楼市呈现东冷西热

进入2008年，北京、上海、深圳、广州等一线城市不断出现楼盘打折、中介崩盘的消息，与此同时，中西部省区城市则不断呈现出房价上涨的消息。

上海市统计局最新发布的今年前两月固定资产投资数据显示，虽然房地产开发投资的增幅仍高于固定资产投资，但商品住宅投资已“一反常态”出现下降。长期在上海从事房地产业务的房地产开发商石勇认为，从去年下半年开始，上海房地产开发投资的继续增长主要是靠非住宅的投资。今年1月至2月，上海办公楼投资为25.88亿元，同比增长43.3%;商业营业用房投资为22.86亿元，同比增长39.1%。以往保持增长的商品住宅投资则在前两月完成122.58亿元，还同比下降了2%。

与一线城市形成鲜明对比的，则是中西部省区城市房价迅速飙升的事实。今年2月，我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，其中涨幅较大的城市名单中包括乌鲁木齐、南宁、北海、蚌埠、兰州等。记者在广西南宁房地产市场进行采访时发现，南宁快速环道一带的楼盘价格已经从2007年开盘之初的2700元/平方米，飙升到3400元/平方米以上，民族大道延长线的楼盘价格更是从3800元至4200元/平方米，飙升到6000元至8000元/平方米。

楼市末端成“热钱天堂”?

“上海圈内人士几乎一致地认定：楼盘下跌是迟早的事情，只不过是下跌幅度和时间的问题，与其坐等价格下跌，不如迅速寻找新的投资热点。”石勇说。

事实上，中西部省区城市房价上涨的势头，早在2007年就已现端倪。2007年，北海市商品住房价格上涨幅度在全国持续居前，短短一年时间，北海市商品房价格就从原来的1800元/平方米，飙升到如今的平均价格3000元/平方米，核心区域价格甚至高达6000元至8000元/平方米。

石勇说：“目前中西部城市简直可以说是资金注入的‘天堂’。”在石勇的眼中，进入末端城市的“热钱”不仅指国外的过剩资金，还包括在沿海省区无法寻找到快速膨胀项目的资金。他还向记者透露了“热钱”进入末端城市房地产市场的三种“常规武器”：

——做大项目投资吸引政府视线。一个商业圈的计划，公司内部讨论实际只需要投资10亿元，给地方政府的计划就变成了投资100亿元，实际上，多余出来的90亿元，恰恰成为炒高楼盘价格的“后备资金”，也是楼盘价格飙升后上报价格监管部门的“基数”。

——外资“变脸”内资。前期通过股票、项目等方式进入中国沿海市场的外资，经过一段时间的消化，几乎已经成为彻头彻尾的“内资”，这部分资金在国内流通几乎畅通无阻。在美元持续疲软，人民币汇率飙升的情况下，更多外资以“项目投资”的方式，进入中西部省区。

——工业圈地商业运作。“热钱”窥视到地方政府发展地方产业、走工业化道路的强烈愿望，更侧重于从“开发工业园区”、“建设新兴市场”的角度，堂而皇之地“协助”地方政府发展新兴产业，用少量资金进行园区建设，却用大笔资金炒热当地楼盘。

亟待遏制“热钱”利益冲动

“2003年至2005年炒楼炒房基本上还算是价值投资，这几年炒楼炒房基本上全是在炒概念。”南宁房地产开发商赵京华说。他认为，如果没有省会城市、旅游名城、区域性国际城市的概念，东部沿海“热钱”即使过剩，也不会注入西部地区。

赵京华说：“云南昆明、丽江，贵州贵阳，广西南宁、桂林、北海，湖北武汉、十堰，湖南长沙、株洲、衡阳……有首府城市的名头，又有国际旅游名城的美誉，一些城市还兼有进入国家级经济规划区、省级区域发展城市的旗号，这样的城市肯定能吸引众多资金注入其中。”

与东部地区自身经济发展“内源性”不同，中西部城市发展更多依靠外来资金注入。城市的快速扩张、城市规划的修编修订、地方政府搬迁的举措，都是引发房地产价格飙升、大量资金迅速注入的诱发因素。而地方政府的“GDP思维”、“大城市思维”是许多中西部城市对良莠不齐的项目资金“全盘吸收”的主要原因。

广西壮族自治区政协委员曾明华认为，一些地方政府简单谋求GDP增长数量的思路还没有彻底扭转，这是造成为吸引资金而忽视地方承受能力的根源。因此，将省级乃至市县居民人均收入水平、CPI增长幅度纳入地方政府官员考核政绩的指标中，强调GDP和财政收入水平与人均收入水平的适当比例，才能使地方政府彻底改变单纯依靠出售土地、对房地产开发商抬拉房价监管乏力的情况。

不少专家建议，应采取措施减少城市规划修改、政府办公区搬迁的“弹性系数”，遏制“热钱”在中西部省区“跑马圈地”的“利益冲动”;对工业园区的“整体营销”进行严格监管，要求各地尽快出台工业园区配套房地产和娱乐服务第三产业占有土地不得超过土地总面积一定比例的规定，以减少地方打“工业园区”旗号开发房地产的情况发生。