促销潮引发降价风声
“都说苏州楼市最近房价降了，可是我怎么没太大感觉呢？我一直关注的亿城新天地、IALA国际这些楼盘新近开盘，价格不降反而涨了。其它不少楼盘优惠措施确实不少，但和去年年底相比也不会相差很多啊。”一直关注楼市的市民马先生对最近楼市的“降价”传言一直疑虑重重。
追根溯源，苏州楼市降价之说源自于当前日渐蔓延的降价风潮，随之而来成交均价的持续走低也成为“房价跌了”之佐证。从2月22日起，中海湖滨一号、星湖国际、御湖熙岸同步针对尾房推出一系列优惠措施，同时御湖熙岸公寓房认筹以每天1000元至开盘之日累进优惠；2月21日万科玲珑湾21号楼认购推出感恩于心幸福分享系列优惠，金色家园随后也加入优惠行列。在随后的一个月时间里价格鲶鱼的效应迅速在市场得到体现，“打折促销”开始成为苏州楼市的主流话语，雅戈尔未来城购现房SOHO立赠价值约8万元汽车位或单价立减400-500元/平方米、越湖名邸买房赠千佛山双飞两日游、金色湖滨首付两成并有10万大奖机会、鑫苑·景园公寓首付6万等，“购房送车位”、“两成首付、8万首付买房”、“开盘送大礼、日进斗金”、“四重让利”等一系列促销晃得购房者眼花缭乱。与此同时，今年2月苏州全市住宅成交均价为5279元/平方米，相比1月下降了20.35%%，创出去年4月以来成交均价的新低，苏州楼市真的降价了？
苏州房价真的降了吗
“事实上房价在眼花缭乱的促销和成交均价的数据面前一定程度上被误读了。”有业内人士向记者表示，“这个数据只代表2月新盘均价的情况，并不代表楼市的整体房价。”据介绍，近两个月来苏州市区住宅成交均价持续下降，但其主要原因源于政策性房源的影响，中心城区、园区、高新区和相城区这些区域包括春馨园、仲雅苑、翰林缘花园、长江花园等在内的定销房和中低收入房成交量放大，占全市的成交量的比例也较高，而这些项目价格都较商品房低许多，加之受春节的影响，住宅成交量大幅下降，致使苏州住宅成交均价迅速下降。
根据往上专业数据信息网对成交均价进行的相关技术修正，在去除中低收入家庭住房和定销房，今年2月全市的住宅实际均价仍然达到8089元/平方米，去除别墅之后全市住宅均价为5031元/平方米，而去除别墅、中低收入家庭住房和定销房之后，全市的住宅实际成交均价为7157元/平方米。而在对2007年各月成交均价进行同样的技术处理之后可以发现，目前苏州的实际成交均价与去年末大致持平，与去年同期相比涨幅依然不小。有业内人士指出，单看市场均价或项目的售价判断房价走势实际意义并不大，如果据此数据去判断，会对购房者决策以及政府的宏观调控造成误导。“对于一个项目来说，一期与二期产品、区位并不尽相同，表面价格在优惠之后出现7万元甚至10万元的价差，并不能简单地推断出房价下跌的结论。”该人士认为，今后苏州房价走势还不好说，但至少目前并不能看作进入了降价通道。
开春楼市回温仍乏力
虽然目前苏州楼市主流项目的实际价格并没有太大的回落，但成交量的大幅下降确是事实。从开局月份来看，今年的苏州楼市确实有所不同，最为明显的现象就是作为住宅市场风向标的园区项目表现不佳，从去年12月开始园区的房地产市场就比较疲软，因此久违的优惠促销也在2月从园区首先出现。春节以来记者即从大多数新开楼盘的开发商处得到“销售速度明显放缓”的说法。相关交易数据显示，3月上旬，苏州市区住宅成交量仅有三天突破100套，而2007年同期仅有3天成交量在100套以下，平均日成交量在150套以上。
成交低迷，众多楼盘通过促销、推出新房源等方式刺激楼市及时复苏。记者了解到，仅在上两个双休日里，每周即有6个楼盘开盘放闸，但从记者现场得到的信息来看，实际取得的成效仍然难以达到多数开发商的预期效果，一些热门楼盘虽然销售情况相对稳定，但与去年的“踏破门槛”相比已不可同日而语。“一些楼盘新房源放闸短期内对成交量的提升起到了一定的作用，但除了一些品牌楼盘之外，持续销售的能力仍然不容乐观。”有分析人士向记者表示。
此次楼市淡季开盘的诸多楼盘中不乏出现了类似万达商业广场这样热销的场面，但万达商业广场从去年下半年即捂盘至今，7000元/平方米左右的价格并未超出预期，能取得当前的销售成绩并不令人意外。但值得关注的是，该楼盘在3月8日开盘一周前，商品房网上销售系统即已出现相关成交数据，不得不让人产生众多疑问。在经过一轮促销放量以及对长期积累客户的消化之后，新楼开盘或老盘推新能否支撑起苏州楼市的回温行情显然并不明朗。
上半年恐难有大行情
不过，不可否认一系列举措对销售确实也起到了一定的刺激作用，通过对万科近期销售情况的分析，市场对价格的小幅度调整也作出了有力回应，这说明刚性需求的基本面没有发生改变，性价比高且符合城市主流人群购买能力的产品，依然受到市场的青睐。“现在的问题是大多数购房者的信心尚未得到及时恢复，各种因素的积累都让购房者的心态在半年时间里起了根本性的变化。”有关市场人士分析到，首先去年房价的突发猛涨让购房计划出现了调整，原先在苏州3年就可买房现在则可能需要5年，其中出现的断档削弱了一部分刚性需求量。
“刚性需求不可能就此消失，苏州楼市仍然会在相应的需求主动回暖。”苏州雅戈尔置业总经理李聪坚定地认为，雅戈尔置业近日正对未来城一期房源展开了力度颇大的促销活动，但其二期项目仍然可能需要到下半年才会推向市场。李聪告诉记者，这一方面是开发进度的限制，另一方面开发商也需要对整个市场作出更为细致而准确的判断。记者发现，虽然最近一段时间内推新的楼盘数量不在少数，但其对所推房源数量都相对谨慎，每次百余套房源只能说是开发商对市场行情的试探，而大多数开发商则多处于观望状态。
根据记者了解到的信息，除了月底即将入市的中海御湖熙岸公寓项目外，苏州楼市上半年真正能够对市场起到决定性作用的重量级大盘并不会有真正实质性动作，园区包括中海国际社区、雅戈尔未来城二期、雅戈尔太阳城等，吴中区包括招商小石城、新城金郡等项目在上半年推向市场的可能性都极小，而目前足以对古城区别墅价格走势起标杆作用的平门府也仍处价格酝酿状态。从这一层面上来说，这些标志性项目即使在上半年有各类消息向市场透露，如果开发商或政策面未能及时注入更多强心剂，恐怕还难以激发市场走出真正的大行情。
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