美联物业：08下半年深写字楼销售将全面回暖

    美联物业市场研究部对一手写字楼的销售情况监测发现，一手写字楼整体销售几近停滞，甚至有部分楼盘的投资者撤消认购。可能受市场销售不畅的影响，华侨城北一个在建办公物业虽然在2月初已获预售，但至今（截止3月6日）未开盘。新盘销售压力显而易见，令各大售楼处的销售员较去年要热情得多，不仅详细讲解项目概况，还主动赠送项目资料。即使如此，一手价格仍然保持平稳，看来投资者的入市谨慎与开发商的矜持暂时难以协调，最终结果就看“谁扛得过谁”了。　

    新盘经过销售过后，只能经过二手市场转让才能实现投资回报，所以一二手写字楼不仅成交价格走势呈正相关，成交量走势亦非常类似。从二手楼市看来，二手写字楼成交量自2007年8月环比大幅下降8成后，成交量一直低位徘徊，2008年2月正值春节，成交量再次探底。虽然成交量持续低迷，但无论是业主放盘价还是成交价均保持平稳，市场观望气氛较为浓厚。不过对于深圳的自用买家而言，目前的谨慎只是在积累购买力，预计会在下半年开始释放。

销售回暖或需半年

    深圳一二手写字楼销售不畅，令买卖双方僵持不下，相互观望。销售陷入如此困境，美联物业市场研究部认为原因如下：首先，在政策方面，07年7月出台的深圳“限外”，将一部分国际投资者挡在市场之外，致使市场需求萎缩，而07年9月央行的“房贷新政”又增加了投资者的投资成本和投资风险，上述两个政策是投资者入市谨慎的重要原因；其次，去年下半年银行贷款额度耗尽，是同期写字楼交易冷清的直接原因，而今年贷款额度分季发放又让零散投资者在贷款申请上失去了优势，增加了投资者按揭投资的难度；再次，目前两会正在召开，今年新的房地产调控政策的大方向有待两会明确，而具体调控政策又待各部委或地方政府在两会后颁布或实施，这一政策制定实施的过程短则几个月，长则一年半载都有可能，所以在未来政策未明朗之前，买卖双方都不愿打破僵持局面，而选择观望。

    据上述分析，具体调控政策的明朗需要半年左右的时间；而贷款方面，银行只有在满足企业客户的情况下，才会更好的满足零散投资者的贷款要求，这起码也要等到三季度甚至四季度。据此，写字楼市场销售的回暖或需半年时间。