北京写字楼租金居高不下 CBD租金和售价仍居首位

　　高力国际发布的北京一季度市场报告显示，今年将有150万平方米左右的新增写字楼面积投入市场，其中包括国贸3期、环球金融中心、财富中心等一批甲级写字楼在内的CBD区域放量占比大致为40％。强劲的需求，加之质量的日益提升，抵消了因竞争加剧给写字楼租金带来的下跌压力。2008年全年的写字楼租金总体将保持平稳上升势头。　

　　市场潜在需求正在积累

　　尽管今年北京写字楼市场的投放面积预计将增至146万平方米，达到10年来的最高峰，但中介代理机构仍然很看好市场的吸纳能力和交易金额。市场分析人士说，今年北京市场写字楼集中放量的部分原因，是开发商必须赶在政府规定的2008年7月起暂缓施工的期限前完成项目施工。原本发展住宅的开发商，比如SOHO和华远，都改变公司策略和发展路线，改做写字楼项目，这也是写字楼供应增加的一个原因。

　　而在CBD商圈购买写字楼的大客户主要是国际投资机构、国内知名地产商，以及国内的知名投资者。东亚银行、英国银行、里昂证券、渣打银行、德意志银行等100余家金融机构也在CBD不断扩大经营范围、增加投资规模，区域金融产业的聚集效应不断增强。民生人寿购买“北京国际中心2号楼”5-23层；复地集团斥资14.5亿元，购置世华国际中心10万平方米；蓝泉物业斥资17亿元，购置富力爱丁堡广场8万平方米；世茂集团斥资10.5亿元，购置华平国际大厦7.28万平方米……国际投资者多倾向品质好的产品。而世茂集团等品牌开发商也倾向地段好的产品，并重新翻新以期获取更高租金。

　　世邦魏理仕的市场分析报告也表明，多个在京大型外资企业有扩展办公面积的计划，行业涉及高科技、传统制造、咨询服务及金融等多个类型，且需求面积大。市场供应方面，2008年上半年，将有包括平安国际中心、泰康国际金融中心、世纪财富中心等多个优质项目投入CBD及周边市场，为客户提供更多选择机会。

　　大部分开发商选择持有物业

　　面对写字楼市场强劲的需求，越来越多的开发商希望通过自持物业获取稳定增长的租金。市场上可卖的项目越来越少。CBD区域原本打算出售的金地中心、远洋国际中心、泰达广场等项目，如今多转为出租。金地中心的售价由35亿元涨至40亿元，也并未动摇开发商转售为租的决心。世茂大厦也是世茂集团的自持物业，项目负责人认为这样可以保证物业的服务品质和统一的经营管理。

　　据高力国际市场部负责人介绍，世茂大厦2007年11月开盘至今，租赁约40%，其中30%客户已入住办公。目前已签约客户基本上是从事IT、咨询、金融行业的跨国公司，且多为大面积整层租赁。国贸中心租金已升至15元/天/平方米，但其近两年的出租率仍然高达99%。出租价格在4-5元/天/平方米的朝外SOHO，从去年7月份开始入住，入住率已高达70%，它更多受到发展态势良好的中小企业喜爱。

　　租金亦大幅上扬

　　2007年第四季度，北京写字楼市场的平均租金较上季度增长13％。2008年第一季度中央商务区（CBD）内的增幅则达到16％。质量提升以及需求强劲，加之成熟写字楼空间供不应求，是租金上涨的主要原因。

　　仲量联行北京研究部主管凯安娜指出：“如果将竣工期不到1年的写字楼排除在外，整个写字楼市场的空置率实际为7.8%，而CBD内的写字楼空置率则约为6.5%。来自国际的企业、大型国内企业，金融、法律顾问、研究咨询等大型企业的办事机构等一大批第三产业的租赁客户日渐增多，写字楼租金在季节性续订期依然能保持坚挺甚至攀升，并由此推动写字楼物业的收益率上升”。

　　凯安娜指出：“CBD区域在北京各写字楼集中区域中租金和售价仍位居首位，建成期一年以上的写字楼市场的空置率保持在8％以下，目前优质写字楼的租金水平可能是未来18个月中的最高。”