2008年房地产行业3月月报：静待春天

与3月明媚的天气相比，大多数开发商所预期的"3月价格回暖效应"似乎并不明显。房地产市场似乎依旧徘徊在短期的调整之中。但是，从整体走势来看，市场比之前预期得要乐观。毕竟3月成交量的上升从某种程度上说明市场需求依旧旺盛。

　　我们认为，4月开始整个房地产市场的成交量将进一步放大。市场应该会迎来一个回暖的过程。虽然全国范围内出现大范围房价普涨的可能性不大，但是市场会在观望和试探中缓慢前行。

　　从板块表现来看，在面临系统风险时前期所推荐的个股整体缩水程度还是小于沪深300指数。此外，在板块估值优势出现后，近期整个房地产板块具备明显的抗跌表现，逆市上涨的个股也不在少数。基于对行业整体发展的判断，我们维持对整个行业短期给与的"谨慎推荐"评级。

　　在个股方面，可以关注以下几类股票：首先是我们本年首推产品"金中华"，即金融街（000402）、中粮地产（000031）、华发股份（600325）。第二，"龙头组合"，包括：万科A（000002）、招商地产（000024）、保利地产（600048）

　　与3月明媚的天气相比，大多数开发商所预期的"3月价格回暖效应"似乎并不明显。房地产市场似乎依旧徘徊在市场的调整之中。但是，从整体走势来看，市场比之前预期要稍微乐观。毕竟3月成交量的上升从某种程度上也说明市场需求依旧旺盛。上海、北京等一线城市，房价基本保持一个平稳的态势、成交量较2月也有明显上涨。此外，"两会"过程中着重谈到的保障性住房政策倒是又给市场加入了更多地观望气氛。

　　部分消费者在市场不明朗的情况下目前更愿意选择持币待购，静待市场的走向。

　　我们认为，4月开始整个房地产市场成交量将进一步放大。市场应该会迎来一个回暖的过程。虽然全国范围内出现大范围房价普涨的可能性不大，但是市场会在观望和试探中缓慢前行。一线城市房价缓慢爬升或维持现状的局面将保持一段时期。同时如果国家保持或者进一步出台货币紧缩政策的话，不排除众多中小房地产商因为沉重的资金负担而进一步降低房价、以求快速回笼资金的可能。

　　一、行业宏观数据分析

　　1.1全国各地区2月房价涨幅放缓、部分城市下滑

　　国家发改委和国家统计局联合公布的最新统计显示，今年2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，环比则上涨0.2%，但涨幅均有所下降。

　　其中，乌鲁木齐以高达24.2%的同比涨幅继续蝉联第一，北京也以16.5%的同比涨幅位列第五；而环比涨幅较大的城市有三亚3.4%、海口2.8%等。值得注意的是，包括上海、广州、深圳、重庆等在内的14个城市的新房价格环比呈现下跌态势，这四大城市的环比降幅分别为0.1%、0.2%、0.3%和1.7%。并且，广州、深圳两地的新房价格已经是自去年12月以来连续第三个月下跌。

　　而分类型来看，2月70个大中城市的经济适用房销售价格同比上涨4.8%，环比则与1月持平；普通商品住房和高档商品住房的销售价格同比分别上涨12.8%和12.0%，环比分别上涨0.1%和0.7%；90平方米以下新建住房销售价格也与1月持平，厦门、长沙、广州、重庆等17个城市90平方米以下住宅价格还出现环比下降。

　　此外，2月70个大中城市的二手住房销售价格同比上涨11.5%，环比上涨0.3%。同比涨幅较高的城市包括乌鲁木齐24.5%、蚌埠16.6%、无锡16.3%等；环比涨幅较高的城市包括大理2.4%、海口2.2%、兰州2.0%等。2月70个大中城市的新建非住宅销售价格同比上涨6.9%，环比上涨0.2%。分类型看，办公楼销售价格同比上涨10.3%，环比上涨0.1%；商业营业用房销售价格同比上涨5.3%，环比与1月持平。

　　1.2全国房地产投资整体稳中加快、局部稍有不同

　　根据国家发改委公布的今年1-2月的行业投资概况显示，前两月全国房地产投资完成2374亿元，占第三产业投资的比重为50.3%，同比上升3.9个百分点。房地产投资同比增长32.9%，增幅提高8.6个百分点。

　　虽然前两月房地产业总体投资额保持增长，但各地具体情况仍有不同，如京、沪两地的住宅投资就双双下降。根据北京统计局公布的信息，前两月北京房地产开发投资完成180亿元，同比增加23.4%。但其中只有公寓别墅和经营性住房投资两项额度增加，普通住房和写字楼的投资幅度却呈下降态势。同样，上海统计局公布的数据也显示，前两月上海房地产开发投资为198.91亿元，同比增长13.2%。然而，房地产开发投资的继续增长主要依靠非住宅的投资。可以看出，在市场出现波动时，一线发展商的资金投入也在减缓。这有可能造成今后的供给不足。

　　二、全国主要城市重点事件、数据分析

　　2.1北京

　　2.1.1二月房价小幅上涨，但趋势减弱

　　2月北京房屋销售价格同比指数、新建商品住房价格同比指数、二手住房价格同比指数分别为113.7、116.5和111.1。这三项指数相比1月的114.3、117.2和111.8而言，前两项数据分别上涨了0.5%和6%，而后一数据则下降了0.7%。

　　此外，从更能反应价格近期走势的环比数据来看，北京房屋销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数、二手住房价格环比指数分别是100.5、100.3和100.8。这三项指数相比1月的101、101和100.4而言，前两项数据分别下降了0.5%和0.7%，而后一数据则上升了0.4%。

　　此外，3月北京新推出楼盘数量明显增大，这将进一步扩大市场供给。从目前数据来看，降价幅度明显低于2月。

　　2.2上海

　　2.2.1上海单月存款增量历史新高，"二套房政策"有无松动可能？

　　在上月月报中，我们曾经提到过房产波动或将影响上海信贷安全的观点（详情请参见：2月27日发布的《房地产行业2月月报：满城尽刮降价风？！》）。而从央行上海总部发布的2月份上海市货币信贷运行报告中可以看出该月中外资金融机构新增人民币各项存款1665.6亿元，同比多增1509.5亿元；新增人民币各项贷款198.8亿元，同比少增102.5亿元。其中，短期贷款增加76.1亿元，同比少增99.5亿元，票据融资减少57.3亿元，同比多减90.7亿元。从贷款企业构成来看，中资金融机构方面，交通运输仓储业、房地产业和租赁商务业分列新增行业贷款的前三位，占其当月全部贷款增量的92.6％。外资银行新增贷款则主要投向批发零售业、房地产业和制造业。

　　值的关注的是2月份上海市新增人民币各项存款创下单月存款增量历史新高。同期人民币贷款增幅则小幅回落，较上月末下降0.9个百分点。由此可见，在目前房产成交下降的背景下，个人住房贷款和住宅固定投资贷款的回落对银行贷款规模的影响已经开始体现。回想当时"房价波动或将影响到银行一半左右的信贷资产安全"的言论时，似乎并不危言耸听。

　　虽然在这种情况下，上海本地银行的相关部门明确表态不存在"二套房政策"出现松动的情况。但是，如果购房者观望情绪进一步加大、市场成交持续萎缩，银行体系的压力将会更大。

　　2.2.2上海2月新房价格一年来首次环比下降

　　2月上海房屋销售价格同比指数、新建商品住房价格同比指数、二手住房价格同比指数分别为109.8、110.3和110.8。而房屋销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数、二手住房价格环比指数分别是100、99.9和100。

　　从数据上看2月上海房价增长基本与1月持平。其中，新房价格还出现了0.1％的环比下跌。之前一次上海新房价格出现下跌是在2007年2月。我们认为，单单2月房价的环比下跌还不能完全说明房价已经开始下滑。因为春节、恶劣天气等外部原因，2月房地产市场本身就不完全具有代表性。因此，接下来连续几个月的房价走势将更能直接的反应市场的真实状况。

　　月、2月连续下滑幅度分别是3.08%和43%。这说明2月成交数据的下滑存在一定的规律性。但是连续5个月的成交下滑也说明了市场观望气氛的浓厚。我们认为3月成交数据继续出现下滑的可能性不大。但是并不说明市场已经走出低迷。例如，本月的"上海之春"房产展示交易会虽然参展楼盘比去年多出20个，但现场包括意向成交在内的成交金额不足2亿元，远低于去年近3亿元的成交额。这进一步说明消费者依旧存在看跌房价的预期。因此，3月之后是否会能够出现明显的成交放大，目前还需进一步观望。

　　2.3深圳

　　2.3.1一手放、二手房螺旋下滑

　　12月深圳房屋销售价格同比指数、新建商品住房价格同比指数、二手住房价格同比指数分别为111.4、114.3和108。而房屋销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数、二手住房价格环比指数分别是99.1、99.7和98.6。

　　万平方米；公共租赁住房（含廉租住房）2.8万套，建筑面积140万平方米。另外，保障性住房用地供应量为0.3平方公里。

　　对比08年深圳住房建设计划我们不难发现09年的商品住房的建设规模、住房用地新增供应量都将少于08年。相比今年的计划建设商品住房11.1万套、建筑面积987.5万平方米而言，09年分别减少了2.04万套和177.5万平方米。此外09计划新增住房用地供应总量为2.31平方公里，今年则为2.81平方公里。

　　我们认为该建设计划明确了保障性住房的具体数量，对于城市低收入阶层是一个利好消息。但是，在城市化进程不断加速，需求始终保持增长的同时，减少商品住房供应量有可能为未来房价上涨创造空间。

　　三、本月主要政策、言论分析

　　3.1房企IPO不得用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地

　　中国证监会发行部有关人士近日表示，中国证监会依然支持优质房地产企业通过IPO或借壳等方式上市，通过资本市场实现做大做强；但同时强调，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。对于该规定我们的主要观点如下:第一，首先证监会的发言进一步表明了监管部门依旧支持房地产行业的健康发展。支持优质房地产企业通过资本市场实现做大做强。这从政策层面而言进一步澄清了前期关于停止房地产企业上市的传言。此外，近期通过的滨江房产、合肥城建也从实事上证明了上市融资渠道并未对房地产企业关闭。此外，目前还有5家房地产企业在审。

　　第二，虽然相关规定早已在发审委内部执行已久，但是再次明确表态进一步表明监管部门防止出现通过IPO来造成各种"地王"效应的态度。

　　第三、上市公司是否可以通过增发等再融资手段来拿地，似乎证监会暂时还没有对外明确表态。

　　3.2人行上调人民币存款准备金率0.5个百分点

　　为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　我们认为，央行本次提高存款准备金率的主要目的还是为了继续加强对银行体系的流动性管理，抑制货币信贷过快增长。此外，为避免加息造成人民币升值的进一步压力，提高存款准备金也是一种不得已而为之的办法。根据测算，通过本次调整央行将冻结约2000亿元资金。

　　提高存款准备金率后，最明显的表现就是房地产行业的贷款规模将有所紧缩。这佐证了我们前期关于国家在调整"地根"的同时，还将进一步收紧"银根"的判断。

　　从目前的统计数据来看，房地产开发中直接以银行信贷形式体现的资金来源仅占到17.28%，但如果考虑购房中的按揭贷款，以及其他资金中间接来自于银行信贷的部分，我们认为银行贷款在开发商资金来源中所占到的实际比例应该接近50%。因此，央行本次收紧信贷之后，对于部分资金融资渠道不畅、开发速度慢、资金运转存在问题的企业，应该又是一次冲击。从目前的情况来看，房地产行业的资源整合，将是今后发展的主要趋势。滚动开发能力强、融资手段多样、经营思路明确的公司会进一步在调控中获取更对多的优势。

　　图逐步弥补以前在保障体系上的"失位"问题。此外，"抓紧建立住房保障体系"首次写入政府工作报告。同时要求"要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应"。政府的相关行动和言论也似乎在向外透露保障性住房将成为调控方向之一。

　　我们认为，目前保障性住房的供应面积仍然远小于市场需求。因此对市场的实质冲击有限，主要的影响还是在于心理层面。但是，保障性住房制度的提出无疑对广大中低收入者是一个利好消息。

　　三、重点上市公司点评

　　3.1保利地产（600048）：2月销售实现增长

　　公司3月12日公布了2月销售简报。2月实现销售面积16.6万平方米，销售认购金额7.1亿元。08年1-2月累计实现销售面积24.3万平方米，同比增长104.28%；实现销售认购金额15.7亿元，同比增长103.85%。

　　进入08年以来，房地产市场整体出现波动。但是保利地产1、2月份销售面积同比去年增长了104.28%；所确认的销售金额同比增长了103.85%。相关数据体现出公司在08年依旧具备较高的成长空间。在今年CPI屡创新高、"从紧货币政策不动摇"的宏观背景下，房地产行业依旧有可能面临较大政策调控的可能。因此，尽早的实现资金回流、快速完成滚动开发，无疑对于房地产开发企业而言是应对调控的较好方法。目前确认的15.7亿元销售资金，可以有效地为公司在08年战略发展提供资金保证。

　　此外，公司利用市场平淡期先后在成都市新都区、上海市南汇区康桥镇、长春、青岛取得了累计建筑面积约110万平方米的土地。公司今后的土地储备充裕。

　　3.2中粮地产（000031）再获母公司注资

　　3月24日，中粮地产发布公告称中粮集团将继续严格履行在2007年度本公司配股时所作的承诺，即中粮集团将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取有效措施避免同业竞争。与此同时，公告称中粮集团拟将其直接或间接持有的9家房地产公司股权注入中粮地产。

2008年房地产行业3月月报：静待春天由上海写字楼网提供