广州恒大香港上市搁浅 潘石屹预言是悲观的开头

恒大在香港IPO未果，引发了地产业对于目前惟一可行的融资通道中断的恐慌，地产商潘石屹甚至称，百日之内房地产业将发生剧烈的变化，由此引发了“百日剧变”的说法。有多少企业在恒大上市受阻之后陷于IPO低迷的灰色阴影之中？中国房地产企业处在怎样的经济处境中？地产业格局将发生什么样的调整？本报记者在此专题中，一一梳理求解，以期助益于关注中国房地产市场的广大读者。

由广州恒大在香港上市未果引发的地产企业“百日剧变”说，尚未熄火。

已经交上2007年业绩及格答卷的SOHO中国总裁潘石屹对本报记者称：“恒大上市没有结果，对后面几十家排队上市的房地产企业来说是个令人悲观的开头，来自香港投资者的审核更为苛刻。”在潘石屹抛出“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”的断言之后，一向容易遭人品评的老潘，此番论断并没有遭遇更多的反驳以及争辩。

由恒大地产上市搁浅引发的一系列“灰色效应”正在显现。

星河湾、龙湖地产、卓越、香江国际、宝龙集团、方圆、恒盛、花样年集团等多家谋划与恒大地产同期上市的企业已经纷纷调整上市时间表。

而舆论风波中心的恒大则另有图谋。据外电报道，早前搁置上市计划的恒大地产集团，正尝试通过私人配售股份，集资4亿-5亿美元。

大势所趋

记者就此新融资计划与恒大地产相关负责人沟通，截至发稿前，没有得到对方的答复。

行业人士分析，上市计划搁置，加上信贷危机使迫于资金压力的恒大地产不得不通过其他方式来募集资金以求渡过目前难关。

恒大地产原计划于3月28日在香港主板上市，其IPO集资额最高为166亿港元。后来公司表示因市场情况不好，决定搁置上市计划。

其董事局主席许家印在给本报记者的回应中说：“恒大地产绝大多数项目分布在省会城市及其他城市，业务前景和盈利增长潜力十分明显，我们将继续发挥在规模、产品结构、成本控制、团队执行力、品牌等多方面的优势，加快各地项目的开发及销售进度。一旦时机合适并成熟，我们会重新公布新的上市计划。”虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为：“正如许家印所说，恒大地产有着这样或那样的优势，但是千万不能忽视此时国内和国际市场的大环境。”国际资本市场现时及严重动荡低迷，恒生指数反复下跌，而国内的调控力度亦不断加深，在张寅看来，在这样的大经济背景下，不要说恒大地产这样规模、实力都不错的企业，就是量级再高一点的企业上市计划也得夭折。

张寅认为，此时的大环境是极不利于上市的，不论谁去香港IPO，都会失败归来。而恒大地产的上市搁浅显然是时机把握不对。

恒大地产上市推迟意味着国内地产企业通往国际资本市场的管道已经暂时关闭。另外，随着国内宏观调控日益升温，信贷不断收紧，与恒大同样有上市计划的40多家企业无疑面临着双重打击。

“八仙过海，各显神通，用不了多久，肯定会有企业倒下，而且是大家所熟悉的。”张寅认为，“这是大势所趋，谁都挡不住。”“今年政府主要解决的是通货膨胀问题，所以信贷政策暂时不会放松。房地产企业要想靠放松信贷来挽救自己恐怕不太可能。”据张寅说，恒大地产的上市搁浅早在预料之中，他在去年就曾断言SOHO中国是赴港上市企业中的最后一家。

还有机会？

对于此前曾有媒体报道恒大地产上市推迟是由于其土地储备过多，不被投资者看好，更多的是出自自身的原因，张寅予以否定。

“土地储备是投资者认同你的基本条件，以此来增加砝码没有错，关键在于市场不好，如果上了市，很多的土地储备就是优势，如果上不了，那么就是负担。”数据显示，目前恒大地产土地储备高达4580万平方米，较2006年增长了九倍。其中，在19个城市拥有33个房地产项目，总楼盘面积约1630万平方米，总建筑面积约3070万平方米。这一土地储备，仅次于碧桂园，是万科的近两倍。

在张寅看来，恒大在过去一年的拿地行为多少显得有些激进，现在上市搁浅，大量的土地未付款将给恒大地产造成很大的财务压力。

事实也的确如此，据熟悉恒大地产的人士介绍，现在恒大正努力地尝试各种方法来获得融资。

招股书显示，恒大地产融资将主要用于清欠债务。其中，53.6%用于支付未付土地出让金及现行项目资金，9.1%用于部分偿还瑞信借取结构担保贷款。

“在特殊时期，根据市场情况所作的企业战略判断是相当重要的，一旦失误，将带来很严重的后果。”在张寅看来，不只是恒大地产，其他地产公司也面临同样的问题。“这种判断带来的后果马上就会有分晓。”张寅认为：“其实调控早在两年前土地招拍挂的新政推出时就已开始，而现在到了洗牌出结果的时候。而显然大多数的地产商没有看到这一点。”在张寅看来，之所以等到两年后的现在才有结果，这是由房地产的商品属性决定的，从拿地到盖房子，要经历12到16个月的周期。这段时间，就是地产公司之前种下“错误决策”种子的生根发芽期。

张寅说：“在这40多家打算上市的企业中，有实力的不超过10家，有些融不到资金的企业肯定会倒闭，有些想上市的硬着头皮也能上。”据记者了解，在恒大地产、昌盛中国上市计划纷纷流产后，星河湾、河南建业等已通过聆讯的房企纷纷推后了上市时间。其中，河南建业决定预期6月上旬开始招股活动。

“大家都在观望，我推断在今年整体的调整中，有一个时段会乐观一点，如果能把握住时机，见缝插针，会有机会。”张寅所说的这个时段指的是5月底到6月底，他的依据是届时整个香港的市场气氛会比现在好，国内也会稍转好。

因此他判断，河南建业很有可能在这个时间点成功上市，但是像SOHO那样上市融到的资金规模二三年内不会再出现。

融资有道

记者走访的多家业内人士，都不约而同地认为今后房企想在香港上市会越来越困难。

潘石屹也承认，2008年中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。

有业内人士向记者分析，港交所一项新规则要求，2008年4月后上市的公司，必须在招股书中写明2008年半年或全年盈利预期。3月前上市的公司，则无需对全年盈利预期作出承诺。

恒大地产曾在报告中预测，其2008年盈利将达77.57亿元，是2007年近八倍。然而，在国内整个市场萎靡不振的境况下，有没有一家上市公司敢于在公告中对其2008年盈利预期作出如此高的承诺，目前还是疑问。

在这位业内人士看来，除了自身的资金压力外，这项新规定也是促使恒大地产急于在3月上市的主要原因。

重庆龙湖地产新闻发言人顾伟告诉本报记者，“上市是水到渠成的事情，恒大上市不成功不代表其他企业会失败，而且每个企业的抗风险能力也不一样。”宝龙集团副总经理刘晓兰告诉本报记者，“即使不能上市，企业也还是要发展，只不过速度会放慢。”对于资金来源，“我们有销售支持，另外，我们还有银行贷款的路子。”据记者了解，此前宝龙集团刚刚获得美国一家私募基金2亿美元的注资。

目前，宝龙在中国主要城市开发的集购物、休闲、商务等多功能于一体的宝龙城市广场，已形成一种具有特色的商业地产模式。刘晓兰说：“我们这样大规模、多功能、自己开发、自己持有的模式被国外投资者看好。”在刘晓兰看来，即使不能成功上市，只要自己有好的商业模式，还是会从其他的融资渠道获取资金。