专家观点：楼市外资少量流出 限外政策近期无异动

在商务部公布1至2月份实际利用外资出现大幅度增长之时，正在同步进行相关调研。但种种迹象显示，此番调研并未刻意针对房地产市场，而是在多个行业同时展开。

业内人士指出，目前房地产市场既没有外资大量流出迹象，更没有大量涌入，短期内不会有针对房地产市场的限外政策出台。

商务部一位官员向本报表示，商务部正在调研外资使用情况，但并未计划针对楼市出台新的限外政策。

商务部公布数据显示，前两月外商投资的剧增，来源主要是香港、开曼群岛、维京群岛等处，且资金与华人和内地有很大关联。

商务部调研

3月12日，商务部公布前两个月实际使用外资数据。统计显示，今年1-2月，全国新批设立外商投资企业4372家，同比下降23.51%；实际使用外资金额181.28亿美元，同比增长75.19%。

本报获悉，对于外资猛增，商务部已经在一些行业进行了调研。但调研并不是单独针对房地产行业。

3月25日，商务部外资司与中国物流行业协会进行座谈。物流协会副会长戴定一与商务部官员就中国物流业利用外资进程及现状交流了看法。而记者致电中国房地产协会，该协会工作人员则表示，并未听说商务部官员前来调研。

事实上，商务部目前正在针对房地产业开展的工作，仍然是对外资进入房地产的电子备案情况，进行重新审查。该工作始自去年底。此前，外资投资房地产的管理采取地方政府审批，自动电子备案的方式，致使商务部难以控制外资进入的速度。去年底开始，电子备案后，将由商务部再审查一遍。

4月2日，本报致电商务部外资司，一位官员表示，目前除了审查电子备案，商务部没有针对外资进入房地产出台政策的计划。

假外资？

针对房地产业内普遍流传外资大量涌入楼市抄底的说法，虎杰投资顾问公司首席分析师张寅提醒，最近公布的数据中一个非常值得注意的变化是，在今年1至2月份实际使用外资额前十位的国家和地区中，同比增长幅度最高的几个来源地区分别是香港、开曼群岛和维京群岛等。这些地区是中国企业海外注册公司盛行之地。

张寅认为，这意味着1至2月份流入中国的外资多半是海外华人资产或者干脆就是内地资产。他认为，这是一个非常值得关注的迹象，或许与最近国内民间借贷大幅增长有关。

世邦魏理仕投资部副董事张峥也对外资大量流入楼市的说法表示质疑。张峥认为，实际使用外资增长未必就是流入了房地产行业。事实上，根据世邦魏理仕掌握的情况，情况正好相反，外资有少量流出亚太市场的情况，“少量流出是为了弥补投行在美国受次贷危机造成的资金不足。”相比于其他地区，中国大陆市场风险还处于低点，外资没有大规模撤离的必要。

张寅认为，对于楼市，外资目前处于观望状态。这一说法的证据是，北京、上海市场的写字楼和酒店股权交易很少。外资进入中国主要投资于这两个领域，大量涌入或者撤离都会伴随频繁的股权交易。至于外资流出成百上千亿规模的说法，张寅则表示不可能有这么大规模。

3月份，路透社曾报道对冲基金开始撤离亚太市场。该报道称，撤离资金较多的地区是日本和东南亚。

对于限外政策传言持怀疑态度的也包括开发商在内。SOHO公司董事长潘石屹对本报表示，“今年情况与2007年大不相同，为什么要再出新政策呢？”潘石屹指，今年房地产企业普遍资金紧张，房价也趋于平稳。

据了解，自2007年第四季度以来，北京、上海等城市房地产市场交易量下降，价格环比均有不同程度的下滑，并不是购买不动产的好机会。唯一容易让人引起外资涌入联想的是房地产企业陷入资金困难。但张峥指出，2007年以来房地产市场估值一直偏高。估值回归正常需要一个过程，现在并不是合适机会。“这需要买卖双方的心理博弈，预计上半年交易不会太多，具体情况是否会有变化，需要观察到下半年”，张峥说。