戴德梁行：07年整幢写字楼属上海最受欢迎投资物业

在银行的借贷调整措施下，预测负利率将在二零零八年保持较长的时间，有助维持投资者的热情。各项数字均显示中国内地的住宅物业市场蕴藏着巨大的发展潜力。

国际物业顾问DTZ戴德梁行发表分析，指在二零零七年中国内地经济增长放缓、通胀加剧及全方位宏观调控的背景下，房地产市场出现了强劲但不稳定的增长。去年有更多境内资金流进物业市场，大部分是投资在住宅项目方面。中央政府采用立体式的调控政策，令住宅市场在去年第四季开始出现放缓的迹象，广州、深圳等大城市的成交量及房价都向下走，但二零零七整年来说国内大部分城市升幅仍然较大。银行的负利率预料亦有助维持投资者对房地产市场的兴趣，而在住宅市场方面，成都、天津及沈阳预计将成为二零零八年的新焦点。

国民生产总值增幅将回落

DTZ戴德梁行回顾并展望中国大陆物业市场的发展，分析过去一年大陆主要城市之住宅、写字楼、商铺、工业及物流、酒店式公寓、混合式项目(包括酒店)等各范畴的市场表现时表示，中国大陆经济拥有巨大潜力，仍属全球的投资热点，二零零七年其国民生产总值增长为11.4%，达人民币247亿元，创下连续五年均有10%以上增长的佳绩。不过展望二零零八年的国民生产总值的增幅将会回落，甚至低至9.5%。DTZ戴德梁行中国大陆行政总裁张国正说：“中国大陆的经济增长，预计可能基于二零零八年全球经济出现放缓的考虑而受到影响。”通胀加剧会是另一重要因素。二零零七年年底通胀率同比上升了4.8%，而二零零八年一月的通胀率就已达7.1%，为过去11个月来的新高。张国正说：“为免经济过热，中央政府在二零零八年或要加强其宏观调控政策，包括加息及收紧借贷以控制住房价格。”中央政府的调控措施，从二零零七年二月引入的土地增值税，以至上月实施的征收土地闲置费等，加上去年中央政府推出更多廉租房及限价房，以缓解中低收入人群的住屋需求，这些政策及通胀预计将继续给内地经济增长及物业市场的发展带来冲击。

写字楼成投资热门

从投资角度来看，去年境外资金占物业市场整体交易的比重稍为减少，由二零零六年的21%减至12%;但境外资金积极参与去年多项重大交易，推高交易金额。许多境外投资者选择收购内地拥有物业的公司，或与本土发展商合作投资。张国正表示：“相比二零零六年全国只有323宗单一金额逾1000万美元的房地产投资交易，二零零七年全国共录得658宗，升幅为103.7%，反映中国内地房地产市场的投资依然活跃。”

纵观住宅、写字楼、商铺、工业及物流、酒店式公寓及混合式项目这几个范畴，在包括土地交易及整幢建成物业买卖的658宗金额逾一千万美元投资项目中，虽然投资在写字楼项目的比重只排第五位，但以整幢建成物业的交易来说，写字楼却属最受欢迎的项目。张国正指出：“内地数个主要城市的写字楼租金在二零零七年都有上升，而去年数宗重要的写字楼租赁及销售交易都是在上海出现，包括美国国际集团租下上海长宁区长裕大厦约7，700平方米的写字楼，每平方米的月租为人民币147.8元;以及上海国际金融中心一期以人民币25.85亿元售出，反映在上海这个发展成熟的大城市，投资者觅得优质落成项目机会较大。”根据DTZ戴德梁行于二零零八年一月七日发表的《全球写字楼租务开支报告》，在二零零七年，上海浦东及浦西的租金开支属全中国内地最高，其全球排名分别为第25位及第31位。上海的写字楼市场主要受惠于兴旺的金融、保险及信息科技行业，带来强项的需求，而供应量则十分紧张。

混合式项目、商铺及工业、物流项目皆录得活跃的交易。在这三个范畴共310宗交易中，北京的东华广场在去年第二季度以人民币58亿元售出(每平方米价钱为人民币9，667元)，以及上海的外高桥(爱股,行情,资讯)保税物流园区二期工程在去年第一季度以人民币15亿元售出(每平方米售人民币5，837元)，都是令人注目的成交。工业及物流项目的交易也录得显著增幅，从二零零六年的9宗急增至二零零七年的87宗，一年间的增幅为866.7%。在二零零七年，内地物业市场屡次录得令人注目的大额商铺类物业用地交易，好像九龙仓集团有限公司去年九月以逾人民币70亿元购入成都一块商铺用地，便创下中国大陆历来最高的商铺用地买卖纪录。张国正表示：“商铺类土地交易受惠于包括来自香港的海外地区的境外资金涌入。由于内地的地价普遍仍处于低水平，投资者都把握机会，增加本身在中国大陆的土地储备。”

住宅项目一枝独秀

值得一提的是，各项投资项目中以住宅项目一枝独秀，从二零零六年的112宗增至二零零七年的299宗，增幅近170%。在这些投资中，无论是境内或境外资金，都以购入土地以发展住宅项目居多，两者合计的交易多达295宗，反映土地交易仍是投资者的首选。最多住宅类用地交易来自重庆(58宗)，其次是杭州(53宗)，两者各占整体接近两成;其它城市如广州、成都及天津等皆有8.7%至12.8%的住宅项目交易。