房价有没有50%的下浮空间？

在2008年3月12召开的两会中，全国人大代表、廉江一品木业经理袁超语出惊人。他认为：“房价有下浮50%左右的空间。”并建议对属政府住房保障体系的住房建设，应该调整对土地招标拍卖挂牌方式，在地价不变前提下，开发商按图纸、质量要求完成的商品房价竞投，低价者中标，以平抑房价，从A股市场来看，房地产板块的龙头品种招商地产、金地集团、万科A、保利地产等均出现了价格腰斩的情况，一些跌幅已经从高位出现了50%的下跌，那么现实生活中，中国房价有没有50%的下浮空间呢？笔者研究认为，如果政府能够采取上述建议切实运作，相信一些地方的的房价完全有可能回归50%的下调空间。
    袁超认为：从2006-2007年间房价“疯涨”，大多数人们只能望“房”兴叹。炒房、房地产开发商的高额利润和权力腐败等诸多因素使房价居高不下，可直接计算部分约占30%左右，间接影响估计不会小于20%，这意味着房价有下浮50%左右的空间。
    中国房地产市场与国内外众多市场相比，一些数据值得深思。从人口密度、土地面积、人均收入等诸多比较来看，中国楼市的回归可能仍将继续，而如果考虑各国对土地的规划和中国未来土地规划科学发展来看，中国百姓的住房问题会得到较好解决，而并非许多地产商所说的土地荒少、刚性需求只会涨的论证。通过研究发现，中国城市房地产市场如果与日本、香港、新加坡相比，人口密度均无法超越，比如在山地面积占76%的日本，近1.3亿人口的居住问题得以解决；在土地面积仅1100平方公里的香港，却居住着700万人；面积极小的新加坡同样使得城市居民的住房问题基本得以解决，这些资本主义或市场经济明显、土地面积相对较缺的国家或地区，能够解决百姓的居住问题，其本身笔者研究认为是地产规划或政策、居民收入水平较好的综合体现，而规划在其中起到了较大的作用。新加坡属于土地开垦利用程度很高的国家。84%的新加坡人口居住在由政府建造的组屋中，价格非常低廉。香港作为规划科学的城市化地区，其如此小的土地面积竞能使近700万居民住者有其居。日本在山地面积占据主要地形的国度内，使得1.3亿人居住问题解决。反观内地城市，有的是香港地区面积的10倍，居民人口数远没有其高，却出现了房价收入比13-20的警戒线，一方面是大兴土木，部分商品房高价空置；另一方面是高高在上的房价使得百姓住房无法较好解决，这与城市规划、土地政策、土地利用程度密切相关。
    “不比不知道，一比吓一跳”，在中国许多内地城市大批田地被拍卖，一座座楼盘拔地面起，但在部分地产商大喊最后一块升值楼盘、楼市仍将上涨的诸多呼声中，楼价一路上涨，形成了较大的资产泡沫，目前上海、深圳、北京等城市许多楼盘已经脱离了当地居民收入水平，形成了13-20的房价收入比，远远超过国际警戒线3-5的水平，因此笔者从对比国际许多国家城市的土地面积、人口密度分析，中国许多城市的规划仍然大有可为，而政府应充分的将土地开垦利用程度与城市规划上为居民进行居住规划的计划与实施。从对比来看，中国许多城市完全可以通过合理的规划、较低的价格、完善的设施等为居民居者有其居提供空间。
    按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3——6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%.因此中国房地产价格在未来步入调整的概率较大，而如果政府规划、相关政策如果切实采纳代表建议，那么房价下浮50%将完全有可能。
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