上海滨江商务区价值遭低估 大户型成市场主力

北外滩区域的新推住宅达到了25000元/平方米以上，而正在进行销售的森林湾大厦、耀江国际广场，其现有销售价格仅略高于该区域高档住宅物业价格水平，有相当的增值空间可以供投资者期待。

　　■特约记者 陆彬杰/文

　　上海北外滩新一轮拿地开始了。

　　2008年2月28日，上港集团拿下北外滩汇山中块地块；不久之后，香港建设通过股权收购又拿下了四川北路108号地块，这两块地都是商业项目。　

　　事实上，该板块一直是被开发商看好的，如世茂、鹏欣等上海知名开发商都在此地有项目，未来该板块将被打造成新的滨江商务区。

　　一些楼盘上涨较快，如该板块的凯润金城，2007年的价格为15000元/平方米，目前已经达到22000元/平方米，涨幅达46%，一些品质较好的写字楼入市， 即被抢购。

　　写字楼供应25万平方米

　　目前北外滩写字楼供应量在25万平方米左右，其中近五年来的新建写字楼量占到12万～15万平方米。凯润大厦、森林湾大厦、宝矿大厦、海泰时代大厦、万丰盛景大厦、耀江国际大厦等项目都是近两年开盘的。

　　耀江国际广场是当前北外滩销售比例最高的楼盘之一。由于开发商报价每平方米2万元，价格相对便宜，如今销售已近尾声。从售楼处获悉，耀江国际仅剩两套房源，销售率达到95%以上。由于单套面积小，该楼盘适合中小投资者和中小企业自用。

　　由于，该区域高层可以看见黄浦江景，目前耀光国际广场的售价已达到了25000元/平方米，宝矿大厦的售价也在24000元/平方米左右。

　　佑威机构研究部主任薛建雄表示，目前，航运、物流、贸易、现代服务业以及相关配套企业成为北外滩区域写字楼客户的主流，这主要是由于北外滩作为外滩的延伸，是上海航运的发祥地。商务－航运－文化共驻滨江金三角，成为上海的海上门户。其地理位置的优越性决定了该区域是众多航运业、物流、进出口贸易及相关配套服务业等企业办公的首选地域。

　　“目前北外滩甲级写字楼很少，未来会有更大的开发量，更高的商务密集度。”上海海泰房地产集团有限公司董事长丁劲松对记者表示，“集团前两栋写字楼以销售为主，考虑是需要资金进行下一个项目；目前购买者以中小型企业、自用为主。”

　　北外滩另一代表性写字楼海泰时代大厦2006年3月份开盘，吸引了不少本地投资者，一年后已经销售了90%；中低区销售2.35万元/平方米。

　　今年，北外滩板块将在新外滩花苑推出写字楼项目，该楼盘地理位置临新外滩花苑二期，临江而建。预计未来的几年中，将有55万平方米的供应量。

　　大户型成主力

　　目前，北外滩区域投入使用的7幢写字楼中，甲级写字楼共有4个，乙级写字楼有3个。目前区内可使用办公面积为22.31万平方米，入住率为94%左右；其中甲级写字楼可使用面积为11.15万平方米，海泰时代大厦和BMTOWER入住率达到了95%以上。

　　从租金水平看，板块写字楼日平均租金为2.5～3元/平方米，以凯润金城为例，目前入住率85%，单元总价在200万元左右。低区（11层以下）日租金为3.5元/平方米，15至18层的日租金达到4.5元/平方米；低区投资回报率在6%～6.5%之间，高区回报率可达7%。海泰时代提供包租服务，目前日租金5元/平方米，投资回报率在6.5%～7%之间。

　　来自上海中原的研究数据显示，从租金水平上来看，北外滩区域的甲级写字楼租金范围在4.4～8.8元/平方米/天，而乙级写字楼平均租金则保持在3～4元/平方米/天；从物业管理费上来看，该区域写字楼的物业管理费大多在20～26元/平方米/月。

　　薛建雄指出，随着全市甲级写字楼市场的持续升温，以及北外滩区域宝矿国际大厦、海泰国际大厦入市的强势拉动，北外滩区域良好的商业交通环境，极大地促进了该区域甲级写字楼租金水平的持续增长。

　　调查显示，北外滩新上市写字楼中的大面积房型成为主力，在300平方米以上。与其他商务区小户型写字楼不同，租赁客以物流及相关行业的公司为主，他们需要这种产品，这也提升北外滩整体办公档次有关。

　　“北外滩销售的写字楼主力面积一般在310平方米以上且档次较高，以宝矿国际为例，一次销售的两层楼面就达3400平方米，都是知名的公司。”世邦魏理仕商办部总监许智才表示。

　　分析人士指出，北外滩规划推进的未来1－2年，周边区域将对高档写字楼产生较大需求，受相对薄弱的基础供应及建设周期影响，市场可供应产品较稀缺而潜力较大。

　　空置率6%～10%

　　据规划，北外滩开发范围为大连路以西、周家嘴路海宁路以南、河南北路以东、苏州河黄浦江以北，总占地面积3.66平方公里，沿江沿河岸线长度3.53公里。

　　世博会召开前，沿江一些主要工程建成，八年内，该区域将成为一个融国际航运商贸、现代商务、现代商业、高尚居住和滨江休闲为一体的现代化板块。

　　目前，一些项目已基本落成，如五星级外滩茂悦大酒店已开始试营业，5A甲级写字楼瑞丰国际大厦进入全面招商；市重大工程国际客运中心客运综合楼、港务大楼等九个单体项目结构封顶。

　　事实上，该板块的海泰大厦、森林湾大厦等少量销售型写字楼试探性上市，即受到投资者热捧，成为该板块继浦江景观住宅后又一亮点，商务楼宇的登场，正带动着北外滩区域楼市进一步上扬。

　　据戴德梁行的分析，从供需对比分析，随着规划目标的推进，未来一到两年内，虹口区北外滩及周边区域将对高档商务楼宇产生较大的需求，受相对薄弱的基础供应量及建设周期的影响，市场可以供应的产品相对稀缺。

　　就物业形态而言，以写字楼为代表的销售型商务楼宇本来就属于物业市场比较稀缺的高端产品，对于这样一个供不应求的区域而言，更凸显其投资价值状态。

　　从价格分析，商务楼宇的价格一般比同区域住宅房价高三成以上，用这一基准衡量，北外滩区域商务楼宇的价格潜力远未被发挥出来。目前北外滩区域的新推住宅达到了25000元/平方米以上，而正在进行销售的森林湾大厦、耀江国际广场，其现有销售价格仅略高于该区域高档住宅物业价格水平，有相当的增值空间可以供投资者期待。

　　从中长期来看，该区域已经开发或即将启动的商务楼宇项目，当中也不乏一些著名发展商精心规划的项目，北外滩地区正在逐步引发高品质商务楼宇开发销售的热点汇聚效应，有望随着北外滩规划的日益实现，带动价格进一步攀升。

　　北外滩未来几年将建成包括玫瑰购物广场、中信泰富地块、改建后的福海大厦、中信广场、108地块、中美信托地块等项目预计都会包括一部分写字楼项目，届时他们集中入市，整个区域的商务办公地位将得到提升，租金水平将会增，空置率能够保持在6%～10%。

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