一枝独秀，一季度商业地产投资需求同比涨两成

今年一季度房地产市场始终无法摆脱“拐点论”的束缚，根据北京市交易管理网统计数据显示，一季度期房与现房住宅合计成交17544套，同比下降36.1%；同时，在从紧货币政策的调控下，特别是二套房贷政策的严格执行，使得住宅投资得到了有效的控制；加上近期股市低迷，以往投资者最倚重的两大投资项目都相继受阻。“链家地产”市场研发中心认为，资本总要寻找出口，一季度商业地产就成为了这些闲置资本的一个载体。

据“链家地产”统计资料分析，今年一季度，商业地产投资需求同比去年上涨了将近两成。在整体房产市场处于调整的环境下，商业地产颇有一枝独秀的味道。投资者关注的热点区域主要集中在CBD、燕莎、西单、东单、中关村、亚运村等商业繁华区域；奥运村实际上并没有成为最大的热点，这是因为奥运会毕竟持续时间只有一个月，奥运场馆集中区域的商机只能说是奥运会的配套服务，并不构成持久的商机，因此，热点还是主要集中在传统的商业热点区。

一季度商业地产热形成的三大原因

“链家地产”市场研发中心认为，促成一季度商业地产投资热的原因主要有以下三个方面。首先，奥运带动经济快速发展、提升商铺价值。奥运会对于带动经济发展已经成为共识，经济发展必然带动商业的繁荣，而商业的繁荣又推动商业地产的发展，可以说奥运与商铺的升值是良性循环的；奥运会后住宅市场的走势或许很难判断，但是商铺通过奥运得到增值却成为一种趋势；因此许多投资者已经趁着今年一季度商铺处于低位时入市，把商铺“养”起来，在奥运会后再转手或继续出租。

其次，奥运会推动收入水平提高，刺激投资客、租赁客同时上涨。随着收入的提高，消费需求以及欲望都会随之增加，并不断涌现新的商机，这既刺激了商户增多、商铺租赁需求增加，也刺激了投资客对商铺的热情；在投资客、租赁客同时上涨的情况下，商业地产投资繁荣自然水到渠成。

第三，奥运会加速引进国内外品牌；推动商业地产新一轮上涨；奥运会是全世界人民的一次盛会，也是国内外各大品牌竞争的巨大舞台；随着奥运会的临近，为了赶上奥运列车，众多品牌纷纷入驻北京。另外，现有的品牌也会借助奥运进行快速的拓展，比如中国饭店协会数据指出，随着奥运会临近，中国经济型酒店部分品牌扩张速度达到200%。而这些都需要商业地产的支撑。

奥运年商铺投资的三****宝

随着商铺投资市场的发展，投资者们也在不断的成熟，商铺投资要看地段、交通、人流量等等条件已经成为许多投资者的常识与共识；那么在奥运年的特殊时点，投资者们又应该如何审时度势呢？“链家地产”市场研发中心认为，以下的三点投资者可以多加关注。

法宝一：投资商铺关注“准成熟区”；由于北京市城区经过数十年的发展，商业形态已经基本固定，繁荣商圈的商铺投资回报高而且稳定，可是对于新投资者而言，问题是成熟商圈商铺房源很少，即使有，价格也很高；那么此时投资者不妨关注“准成熟区”，即区域发展潜力大，但目前还没有达到城区的繁荣程度；比如说天通苑、回龙观、亦庄、通州、顺义等区域；“链家地产”市场研发中心认为，其一，这些区域共同的特点都是处在快速的发展当中，随着北京市区域发展的不断向外扩延，这些以往的边缘区域逐渐成为政府新城规划发展的重点，也成为未来商业发展的热点；其二，最重要的是这些区域近几年住宅市场急剧发展，已经聚集了大量的居住人口，为商业的发展提供了充裕的消费群体；其三，这些区域的商业地产价格目前还比较低，适合普通的投资者进行投资。

法宝二：投资商铺沿着地铁找；商铺作为中长期投资品种，地段及客流量是决定商铺投资及经营的重要基础，而地铁经过的区域，不仅交通状况大为改观，而且带来了充足的人流量，因此，地铁对于商铺价值具有决定性的作用。2007年地铁5号线极好的带动了天通苑、刘家窑等区域市场的发展，而今年10号线、奥运支线、机场支线等都将相继开通运营，投资者们不妨沿着地铁线找商铺，并关注这些即将地铁沿线的惠新街、熊猫环岛、劲松等区域。

法宝三：投资商铺注重性价比；对于普通的投资者而言，投资商铺可能往往只看商铺的售价或者是只看租价，把二者割裂开来；同样的区域及环境条件，投资者往往只愿意选择内部结构好、功能齐全的商铺，这并没有错，但是比较片面；因为好的商铺其售价高，但租价也高，最后不见得容易出租，从而造成性价比低；比如同地段面积同为100平米的两个商铺，一个结构好，售价为25000元/平米，租价为6元/平米/天；按年租金/投入简单计算的投资回报率为8.6%；另外一个商铺结构一般，售价只有15000元/平米，租价也只有4元/平米/天，但投资回报率却达到9.6%，而且还可以通过后期的装修来弥补结构上的缺点；从性价比的角度，后一个商铺虽然结构差点，但回报率却更高。

最后，“链家地产”市场研发中心认为，一季度已经奠定了今年商业地产发展的良好基础，预计后三个季度仍会延续这种势头。另外，“链家地产”市场研发中心提醒投资者，商铺投资一般对投资者的要求比较高，特别是对住宅转向商铺的投资者，住宅投资往往比较省时省心，而商铺投资后期的招租经营其实才是投资成败的关键，因此需要投资者付出更多的时间精力，这一点投资者在进入时要特别予以注意。