凯雷集团一周内再出大动作 20亿购上海济南路8号

尽管全球经济状况不佳，但外资对上海优质房地产项目仍兴趣不减，尤其是对服务式公寓项目，更是欲得之而后快。近期在上海，屡有该类型房产整栋转让的成交个案出现：比如凯雷集团(Carlyle Group)收购济南路8号(房产类型为服务式公寓);此外，今年3月，基汇资本转让翠湖天地御苑由韩国未来资产集团接盘。

昨天记者获悉，凯雷投资集团收购了济南路8号，总面积为39814平方米，均价约人民币50000元/平方米，总交易金额达19.907亿元;而今年3月，同样位于新天地板块的翠湖天地御苑又在基汇资本持有2年后转卖给韩国未来资产集团，价格上涨50%。

不过，仲量联行等多家研究机构第一季度研究报告均显示，由于未来上海服务式公寓供应量大增以及人民币升值等因素影响，服务式公寓租金存在下行压力。

印尼三林2年净赚13亿

昨日记者获悉，位于新天地核心位置的济南路8号，是一个几经转手的双子塔项目，其“西苑”已在今年2月被凯雷投资集团整体收购。作为此笔交易的卖方，印尼三林集团2年前整体收购该项目时的代价为1亿美元，此番转手作价近20亿元人民币，吞吐之间的利润之巨让人不得不感叹其生财有道。

2006年2月，荷兰ING旗下的盛捷高级酒店式服务公寓被印尼三林建设基金整栋收购，代价为1亿美元。次年4月，即以“济南路8号”为名将其中一栋靠近普安路口的“东苑”拆零推出市场，每平方米均价为8000美元，最高的顶层公寓天际豪邸面积达805平方米，总价达1000万美元。

据悉，这也是上海第一个由国际五星级精品酒店管理品牌提供服务的物业。影星巩俐出现在该楼盘的大幅报纸广告中。广告宣称，巩俐以700万元的代价购置了该物业一套二房公寓。由于该盘属二手楼盘，故具体成交情况无官方数据可查。

新天地板块大宗交易频出

新天地板块近来相当热闹。 今年3月，基汇基金被证实将原来购进的翠湖天地一整栋被改装成“ShamaLuxeatXintiandi”的酒店式公寓转手卖给来自韩国的投资基金未来资产集团。据业内知情人士透露，经过整体改建装修后的翠湖天地18号楼，出让单价已上涨至60000元/平方米，根据其整体面积计算下来，预计总价约9亿元。前期进入上海市场的外资基金在一买一卖之间赚得盆满钵满。

同样在今年年初，财富海景花园项目推出5号楼的105套住宅房源和106个车位被神秘买家整购，总成交金额约5.43亿元，有消息称买家是一个内资企业，有意在收购后将整幢楼改成酒店式公寓。

服务式公寓租金将有压力

对于财富海景被收购后的具体用途，仲量联行、高力国际等几家机构研究部负责人均表示尚未得到相关信息，但对上海高档住宅尤其是服务式公寓未来租金走势却都并不乐观。高力国际的研究数据显示，在经历2007年住宅销售的高峰后，2008年年初高端住宅租赁市场供应量较充足，本季高端公寓租赁市场新增共计约206套单元。在服务式公寓方面，前期为基金所收购的高端项目纷纷择时入市，如经摩根士丹利收购改建后的项目华山豪苑与尚明居等。

另外，由于人民币升值的压力，许多跨国企业面临高管来沪租房的租金压力。“很多公司要求对租房成本进行控制，人民币升值影响使得这些公司不得不在成本不变的情况下，选择租金更便宜的公寓，因此高档公寓包括服务式公寓租金将面临压力。”仲量联行研究部总监何恩凯表示。

虽然3月作为传统的会展旺季，市场需求十分旺盛，但由于新年伊始新增供应较多，空置率整体为18.1%，较上季上升0.6个百分点。在经历2007年住宅价格的快速上升后，2008年第一季度高端住宅租赁市场租金维持上升，整体租金水平较上季度上升2.2%至每月每平方米人民币175元。在面对新增供应带来的竞争时，服务式公寓市场面临分化，在部分项目租金上涨同时，亦有项目面对市场压力而选择向下调整。

◇区域分析

陆家嘴服务公寓前景乐观

分区域看，本季度由于有大量的新增高端公寓入市，令静安区住宅空置率上升到30%以上，但因其地处市中心的缘故，因此其租金水平仍上行了1.4%。值得注意的是，浦东由于新增供应不多，住宅空置率下降至17.8%，租金较上季度上涨2.6%。同时，由于浦东未来写字楼供应量大增，但服务式公寓却相对较少，目前仅有仁恒滨江、世茂滨江等高档住宅项目有服务式公寓的作用，因此陆家嘴区域内高档住宅尤其是服务式公寓未来的租赁情况最为乐观。

2008年上海高档租赁市场总体供应增长约为15%左右，其中服务式公寓的供应量将大增，空置率将有所增加。

从租金情况来看，服务式公寓中新项目的品质往往更为高端，整体市场的租金水平因此将会被拉动。由于高端服务式公寓收益率仍然高于高端住宅，相信整体收购高端公寓改建后经营(改建为服务式公寓或是酒店)的模式仍将受到青睐。但从前期市场情况来看，收购市中心物业的往往为海外基金，目前受到境外资金投资房产的种种限制，实际操作中仍有相当难度。