仲量联行：调控力度小 商业地产08年延续增长态势

仲量联行15日发布报告预测，08年全球房地产直接投资总额将比07年减少30%以上。分析人士认为，近两年中国宏观调控主要是针对国内住宅市场，对商业地产影响较小，国内商业地产08年仍将延续07年增长态势。

仲量联行4月15日发布《全球房地产资产报告》。报告预测，2008年的全球房地产直接投资总额将比2007年减少30%以上。美洲和欧洲市场的全年交易量毫无疑问将大幅下降，亚洲市场的弹性可能较高，但不会达到2007年的纪录。据仲量联行统计，2007年，全球房地产直接投资同比增长8%，并创下7,590亿美元的历史最高纪录。

中信建投房地产行业研究员张朝晖向世华财讯表示，虽然目前国内房地产市场观望态势还没有出现明显逆转，但同时要看到，城市化加速、居民可支配收入增加、人口红利等因素将继续支撑国内住房的强劲需求。而且，供给的相对不足，企业营业收入和利润的快速增长，专业化、品牌化的形成，人民币的持续升值等也标志着中国房地产行业仍有着较大的上升空间。

其中，国内商业地产08年将延续07年增长态势。商业地产是指能够取得长期租金收入和配套服务收入的房地产物业。从近两年国家宏观调控的思路和手段可知，调整住房结构、建立住房保障体制、限制外资、抑制投机等政策主要是针对住宅市场，对商业地产影响较小。

另一方面，由于中国的优质商业地产能够带来稳定的现金流并能享受人民币升值带来的汇兑损益，近年来已成为外资追逐的对象。因为商业地产投资商追求的是长期稳定的投资回报。而且商业地产的投资周期长、投资金额大、客户定位精度高，因此对开发商的资金实力、服务水平的要求也非常高，有很高的进入壁垒。

广发证券房地产研究员沈爱卿亦指出，房地产宏观调控对商业地产的影响相对较小的原因主要有两点：首先，以商业性需求为主要驱动力的商业地产不具备民生属性;其次，以获取租金为主要盈利手段的商业地产不易形成泡沫。预计国内商业地产08年第二季度投资将继续保持增长;销售价格和租金保持小幅增长;一线城市供求状况依旧好于二线城市。

仲量联行预测，以下众多因素将促使2008年全球房地产直接投资下降：买卖双方采取“观望”态度;多数市场中的房地产价格都在2007年达到顶峰;买卖双方的价格预期相差较大;借贷难，放贷门槛提高，借贷成本增加，买房人购买大面积住宅的意愿和能力下降;投资者类型减少;更加谨慎的尽职调查拖长了交易时间。

仲量联行指出，2007年，亚太地区商业房地产的直接投资总额达到了创纪录的1,210亿美元，与2006年相比上升了27%，继续推升了该地区在全球交易总量中的比率(目前为16%)。日本目前是亚洲地区最大的市场，占该地区交易总量的50%。其余的36%来自以下四个市场：澳大利亚(15%)、中国香港(7%)、中国(7%)和新加坡(7%)。