流拍土地40宗! 开发商疯狂拿地后将已经濒临破产?

在这一土地狂飙的险招下，三年来，地产企业演绎了不同的资本故事：顺驰资金链断裂，贱卖资产;碧桂园融资成功，市值飙升;恒大上市折戟，负债高企。

如今，在资金压迫下，这一游戏规则下的土地市场终现瓶颈。土地市场萎靡使得各级政府面临大考：重新放松贷款，将延续土地狂飙的疯狂;继续收紧信贷，则可能导致地方财政收入缩减，开发商面临破产危局。

4月，随着开发商疯狂拿地后陷入资金困境，以土地出让金为主要收入来源的地方政府，也面临进退两难境地。

2008年年初，在经历罕见的多次土地流拍后，北京市土地储备中心大幅削减了一季度土地供应计划：2月和3月，北京仅四宗住宅用地入市，均以超出标底不高的价格成交;原计划入市的15宗土地，推迟至二季度入市。这之中，便包括备受瞩目的“明星地块”——广渠路15号。

这块地位置绝佳，临近北京东三环路，规划建筑面积达41.76万平方米，周边楼盘售价目前至少2万元/平方米，2007年曾被誉为“北京未来新地王”。但是，2008年1月16日这块地入市后，却因竞标者少于额定的三家开发商而流拍。

“目前这块地仍在审批中，尚未确定入市时间。”北京市土地储备中心市场处一位工作人员向记者表示。

“在市场未出现好转的情况下，政府很担心再出现流拍，选择入市时机将比较谨慎。”一位接近北京市国土资源局的人士向记者表示，“一方面，土地出让金是地方政府的主要收入来源，另一方面，保证土地供应量是抑制房价上涨的前提条件。现在天价拍地受到了限制，但土地市场萎靡，令地方政府同样头疼。”

与北京情况类似，2007年10月以来，土地流拍在全国蔓延。截至2008年3月，全国有超过40宗土地出现流拍。即使在未流拍的土地交易中，除2008年1月恒大地产在广州以41亿元“天价拿地”，大部分成交地价均超出标底不高。

与此相对应的是2007年10月前土地市场的疯狂，以碧桂园、恒大地产、富力地产为首，一大批开发商掀起一场拿地狂飙，土地储备成倍扩张。

如今，在信贷紧缩、房地产价格和成交量双双下跌的市场环境下，一些豪赌未成的开发商陷入资金困境;少数套得土地红利的开发商也迫于形势，收紧阵线。

“在此情形下，少数资金充裕的开发商也不会轻易参与招拍挂，转而以股权收购的方式低价取得一些土地。”一位开发商对记者表示。

土地市场无人埋单

4月8日，深圳宝安、龙岗五宗居住用地在深圳市土地房产交易中心结束挂牌出让。这五块土地自2007年底入市，多次流拍。

结果，仅振业地产以2836元/平方米楼面地价，取得龙岗一宗建筑面积逾24万平方米地块——这一价格仅与2006年该地块价格相当。另外四宗土地再遭流拍。

2007年10月后，银行紧缩地产信贷，流拍情形在全国各地纷纷出现：10月22日，江苏常州共推出了九宗土地，其中两块流拍，六块以底价中标;12月6日，广州市推出12宗地块，仅七家单位竞价，最终两块流拍、五块以底价成交;12月7日，成都推出总面积约258亩的三幅地块，全部流拍;12月14日，因投标公司未达三家，北京朝阳区清河营村一地块流拍;12月17日，深圳市宝安区三宗合计占地面积近13万平方米居住用地因无人竞买流拍……

进入2008年1月，除北京广渠路15号地流拍，南京推出五块土地，两块流拍，其余三块以底价成交。福州推出三块土地只有一块成交。

几个月来，全国流拍土地超过40宗。

地市持续萎靡令政府进退两难。深圳、福州等地国土部门面对土地流拍，或调低标底反复招标，或转招标为挂牌，降低门槛，却仍遭遇冷场。北京国土资源局不得已以推迟土地入市时间应对。

然而，土地入市时间不可能无限期拖延，转入下一季度入市也为未来增加了压力。据北京市土地储备中心披露，北京将在二季度集中投放超过50块地，总量接近620万平方米。这是自招拍挂以来北京单季度土地入市的最大放量，届时是否有人埋单，引人关注。

“广东五虎”模式

地产商在2007年掀起的土地狂飙，更像是一场“最后的疯狂”。

其中，广东五家规模最大的地产商——碧桂园、恒大地产、富力地产、合生创展及雅居乐——业内戏称“广东五虎”，在土地储备上的急速扩张，最为突出。

2007年4月，碧桂园在香港上市，一跃成为内地市值最大的地产商，一度被认为是疯狂拿地策略的成功典范与最大受益者。年报显示，截至2007年12月31日，碧桂园土地储备已由上市时约1900万平方米增加至约3840万平方米。

土地激增的同时，其负债亦激增至约192亿元，其中，银行贷款达69.91亿元。2007年底，迫于资金链紧张，碧桂园尝试发债，不料遇挫。2008年2月，碧桂园缩水发行5亿美元可转债，其中40%用于偿还一笔中国银行的短期借款。最近，该公司已鲜有扩张土地举动。

与多数地产商相比，碧桂园借牛市之机融资，使其拥有近95亿元现金存款，仍算幸运。