住宅投资前景不明朗 投资者应如何进入写字楼市场

住宅投资遭遇冷冻期，股市也很低迷，手头有笔资金的市民开始着急了，商业地产可以投资吗？投资写字楼怎么样？本期商业地产带您关注写字楼投资者，看看他们如何通过写字楼投资跑赢CPI。

2003年底，在某IT公司就职的谭先生看到同事们开始投资住宅楼，自己也想跃跃欲试。但冷静下来后，谭先生扪心自问：“买了住宅楼做什么？转手倒卖不是自己的强项，出租又很麻烦而且租金低。”经过仔细比较，谭先生决定投资当时不算热门的写字楼市场。

04年初，谭先生以5400元/平方米的价格购买了福星国际商会大厦的108平方米的写字楼用于出租，年回报率为8%。而后，又以3000元每平方米的价格购买了街道口阜华大厦的两处连在一起的住宅，打通后共294平方米，也租给别人办公，年回报接近8%。

四年过去了，谭先生的同事们的住宅一直空置，问及原因，他们的回答和谭先生当初预计的一样：“与其收个千把块钱的租金还得给自己增添很多麻烦，还不如先空着。”这让谭先生觉得很庆幸，自己投资写字楼的做法看来还不错。

投资什么样的写字楼

在谭先生看来，武汉的写字楼分三种：即大商场的楼上配套、专业写字楼以及商住楼。大商场的楼上配套，谭先生最不看好。在他看来，拥挤的人流和交通，对零售业可能意味着滚滚财源，但对于办公人士而言，却意味着时间的浪费与不便。

经常走南闯北的谭先生考察过外地的很多专业写字楼。在他看来，武汉的专业写字楼的价格并没有得到市场的肯定。如今部分专业写字楼甚至比不少同地段的住宅卖得更加便宜就是明证。

商住楼原本不算写字楼市场，最多只能是写字楼市场的一种补充，但在武汉，商住楼实际上成为了中小型企业办公场所的主力提供者。在过去的几年中，投资商住楼的业主应该是最合算的，它保持了和住宅楼一样的物业升值，却获得了堪比专业写字楼甚至商铺的租金回报。

什么样的写字楼最好租

谭先生的感受是：写字楼的地段与环境最关键。

在他看来，投资写字楼的收益来自于租金。而租户对地段与环境的要求，不仅仅意味着时间效率，更意味着企业的形象。因此，一定要投资交通方便的写字楼，确保稳定的租金收益。

对于写字楼内部设施而言，谭先生的心得是一定要装修，而且一交房就马上装修，越快越好。因为在交房之前，意向租户最多，过了这个阶段，租户会少很多。对于房间的装修，谭先生有一个心得，就是除了领导办公室，一般的办公场所尽量不要安装木地板，毕竟办公场所不是居家，地板的使用不会那么爱惜。

及时收取租金也是确保收益的关键。当租户说最近资金紧张时，不要犹豫，请他马上离开。试想一下，房租是一个公司正常运作时早就计划好的成本，如果租户资金紧张，很可能这个公司确实维持不下去了。

对此，谭先生有深刻教训，曾有租户告诉谭先生资金紧张，谭先生就说那等你资金轻松再说吧，结果五个月后，租户一夜蒸发，而他留下的押金只能抵消一个月的房租。

◆点评

投资写字楼算好收益率

与住宅楼相比，武汉的写字楼投资有风险，也有回报。但在谭先生看来，与很多同类城市相比，武汉的写字楼市场确实太低迷了，这种状态应该不会长期持续下去。

另外，作为投资者个人所能掌控的部分，回避写字楼风险的最关键因素就是，在好地段投资，至少能保证不空置。只要不空置，租金回报都还过得去。

不过，谭先生也告诉记者，收益率是根据当时购买写字楼的价格来定的，如果购买写字楼的价格过高，8%的收益率自然无从谈起。以福星国际商会大厦附近即将发售的浦发银行大厦为例，虽然预计均价在11000元至12000元平方米，与周边住宅价格相差无几，但由于近两年写字楼市场的租金并没有大幅攀升，因此收益率很难保证像几年前那么高。