开发商规避资金风险 商办物业股权式收购逐渐升温

在继续保持从紧货币政策的大背景下，许多商办物业开发商也开始未雨绸缪，以规避资金风险。在上周五搜房网举办的“2008第三届中国商业地产及写字楼年会”上，记者了解到，商办物业开发商的发展思路正在改变。

市场人士介绍，目前银行为确保资金安全，对开发商的态度越来越严厉，所以每个开发商都应重视现金流。“我们和银行方面也有过沟通，以前开发商购买商办用地，再抵押给银行贷款做开发，只要满足抵押率和之前谈妥的还贷条件，比如价值100万元的物业按70%的抵押率贷了70万元，后销售获得100万元收入，约定先还50万元给银行，剩下的开发商还可以自由运作，但现在部分银行只要卖出房子，银行就要把贷款全部收回，这样不少做增量的开发商的资金就开始紧张。”

“今年以来我们也在做一些促进股权收购的工作，外来资金‘支援’商办物业发展的情况可能会越来越多。”中原地产上海副总经理唐振东表示，“我们也时常劝自己的客户，对于商办物业，要做持有型开发商而非‘一次性’开发的那种。因为在政策调控下，做增量(开发后直接销售获利)的资金风险要大于做存量(开发后出租获取较长期收益)。”

不过唐振东也指出，与目前住宅开发遇到的资金链考验不同，商办物业相对来说还是一块比较好的阵地，其所接触的商办物业开发商也不是因为资金困难而出售股权，只是考虑到市场环境，想通过资金方面的合作来规避风险。“问题倒是越来越多的开发商想冲进商办市场。”有业内人士提出。来自高力国际的报告显示，今年上海预计有68.13万平方米的甲级写字楼竣工，其中超过85%位于浦东。高力国际分析师认为，尽管上海经济形势和办公楼需求前景乐观，但今年下半年后续的大量新增供应仍可能给整体市场尤其是浦东市场的空置率带来压力。

“钱变成房子容易，但房子变成钱不容易。一日之间可以有100幢写字楼出让，但是很难在半年一年之内卖光。”复旦大学房地产研究中心主任华伟表示;唐振东则表示，“拿上海来说，人均商业面积已经很高，这个领域已经趋于饱和。”