住宅市场不稳定 个人投资可售型办公楼收益会更高

张先生在一家知名外资企业担任高管，今年40岁，年薪50万元。他已有自住住宅一套，贷款已还清，手头约有200万元资金欲投资房地产市场。张先生在住宅和办公楼两者中徘徊，还没有明确的投资对象。上海中原物业代理有限公司有关专家分析认为，以张先生的情况来看，结合目前住宅和办公楼市场行情，建议其可以更多关注可售型办公楼作为投资对象。

投资成本分析

目前，本市可售型办公楼的价格区间多集中在每平方米1.5至2.8万元，一些区域住宅和办公楼的价格差并不大，甚至还出现“价格倒挂”现象，即同一区域内，办公楼价格要低于住宅价格。以武宁路商圈为例，在售办公楼物业“绿地和创”市场价在每平方米2万元左右，在售住宅物业逸流公寓市场价在每平方米2.5万元左右。

去年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由原来的7.29%提高到7.47%，五年期以上为7.83%。同时，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，第二套(含)以上住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业用房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

由此看来，张先生若选择购买住宅，依据政策已无法享受首套住房的优惠利率。与办公楼或其他商用物业相比，投资第二套住宅已不具备利率优势。

投资回报率分析

以三年时间周期计算，假设张先生分别投资第二套住宅与办公楼。为计算方便，以武宁路商圈为例，假设购买的住宅与办公楼物业单价均为2万元，物业面积均为100平方米。分全额付清和首付100万元、余下三年期贷款两种情况。由于第二套住宅与商业用房的贷款基准利率一致，此处计算数值可共用。

购买住宅相应税费：契税+印花税(其他忽略)=总价×1.5%+总价×0.05%=3.1万元

购买办公楼相应税费：契税+印花税(其他忽略)=总价×3%+总价×0.05%=6.1万元

购买成本：A、住宅203.1万元;办公楼206.1万元。

B：住宅216.43646万元;办公楼219.43646万元。

出租收益：按武宁路商圈同等价位物业的平均租金来计算，暂不考虑租金递增率及其他因素。

三年后若出售，出售单价按平均增长率估算，短期内住宅物业增长率可能略高于商用物业。此处取住宅年增长率为8%，办公楼年增长率为7%。

可以看出，相同价格购买的物业，办公楼的租金回报率保守估计，第一年可达到5%;若三年后出售，投资回报率应高于住宅。

租赁客户分析

住宅的租赁对象一般为个人，办公楼的租户一般为公司。另外，办公楼的签约周期一般为两到三年，相对住宅一年或者更短时间的租期，空置风险略小。