写字楼整购大单频现 金融街商圈外扩称霸北京

金融街商圈外扩的形势已经将周边区域的发展囊括进来，未来几年金融街将成为替代北京其他商圈最具有影响力的发展区域

　　未来几年，金融街极可能成为替代北京其他商圈，成为最具有影响力的发展区域。

　　日前，北京市委、市政府公布《关于促进首都金融业发展的意见》(下称《意见》)，《意见》中首次明确提出要将北京建设成为具有国际影响力的金融中心城市。

　　《意见》指出，未来北京将呈现“一主一副三新四后台”的金融业空间布局规划。最引人注目的便是首次明确了在北京金融发展中，以金融街CBD(商务中心区)为辅的地位。

　　历经近15年的建设，金融街的基础设施已基本完善。“2003年我来到金融街工作，那时候建筑还不是很多；现在高楼大厦比比皆是，变化巨大。”一名国外企业的代表感受真切。

　　而这位代表所在的公司马上要搬到金融街另外的办公楼里，因为随着业务的扩张，原先的面积已经不够用了。金融城几乎囊括了中国金融监管机构的最高决策层，越来越多的外资金融机构总部也正在陆续进驻。

　　金融之名

　　国际财源中心、环球财讯中心、北京环球金融中心……如今，类似的项目名称在北京街头鳞次栉比。不同于以往的含糊项目名称，如今的项目名称更加直接，冠以“金融、财讯”的居多，清楚地表达市场定位。

　　北京环球金融中心的相关负责就曾向《第一财经日报》表示，意欲将该项目打造成为国际金融机构及跨国大型企业聚集的顶级写字楼。环球财讯中心的负责人也不落人后，入驻后将在大堂屏幕滚动发布当天最新的金融资讯。一时间，几乎所有的项目都指着同一方向：吸引更多有实力的金融及相关机构入驻。

　　高力国际一份尚未发布的报告中指出，2008年第一季度，写字楼市场在元旦和春节过后逐渐回暖，租务活动较上一季度更为活跃与频繁。值得一提的是，租客主要来自于金融证券业的跨国企业，此外还包括来自传媒广告、律师、医药等行业的国内企业。

　　由于强劲的经济增长和第三产业的进一步扩张，写字楼投资市场活跃，投资机构依然对优质写字楼表现出浓厚的兴趣。而整售交易在一季度也颇为活跃，投资机构主要源于保险业和银行业。

　　4月28日，兆泰房地产成功地将位于金融街的丰盛大厦以人民币21.95亿元的价格出售给中国太平洋保险(集团)股份公司；其后，中国光大银行收购金融街控股股份有限公司开发的F3项目，总建筑面积90000平方米，具体成交金额未曾透露；而完美时空责任有限公司则以人民币7亿元收购位于朝阳区的佳明铜城，总建筑面积55000平方米。

　　世邦魏理仕高级分析师覃晓梅表示，目前来看，金融街地区的写字楼吸纳力是非常强的，其中，银行等金融机构是主力客户。“肯定要提价，具体怎么提现在正在研究。”在北京被明确定位为金融中心之后，金融街周边的开发商已经蠢蠢欲动。

　　金融街取代CBD？

　　金融街，其资金管理规模巨大，区域内企业管理的总资产达13万亿元，控制着全国90%的信贷资金和65%的保费资金的运用。

　　根据既定的扩展政策：金融街规划扩展到4.77平方公里，向西拓展到礼士路，向东延伸至西单，向北辐射到车公庄，向南扩张至前三门大街，可以预见，这一区域未来的发展蓝图将更为显赫。

　　对于此次扩展，环球财讯中心销售总监王秀宇称其为“因需而扩”，而并非单纯的盲目扩张。从扩展的各个方向来看，位于西长安街与西单南大街交汇处南区的金融街新区域应该是接下来一个值得关注的区域，该区域目前已经拥有非常成熟的各项配套。

　　也是由于此次扩张，使得环球财讯中心成为首先受益者。该项目恰好位于金融街与西长安街交汇区域，整体13万平方米，拥有五星级商务酒店、商务会议中心、配套商业、金融服务机构、餐饮等齐全的商务环境。该项目以租为主，有4栋楼为整售项目。王秀宇透露，目前有几个金融机构正在与该项目洽谈整售事宜。

　　从一季度的市场成交来看，金融街写字楼的交易还是相当活跃的，在3宗整售的交易中，其中2宗发生在金融街。此外，知情人士透露，德意志银行正在金融街寻找目标，准备将总部搬进金融街。目前，德意志银行在华贸办公。

　　事实上，金融街商圈外扩的形势已经将周边区域的发展囊括进来，未来几年金融街将成为替代北京其他商圈最具有影响力的发展区域。北京发展金融政策的推出，金融街的管理及金融核心功能日益显现，外资和内资机构势必将在金融街区域设立办公机构。

　　那么，在金融中心城市目标的确立下，北京的房地产市场能否被整体拉动，金融街是否能够取代CBD，成为北京新的商务中心区呢。高力国际投资部董事黄卓伟对此表现“温和”，他认为金融企业是否愿意落户金融街，并不取决于金融街扩展到多大的范畴，更多的在于生意机会与实施的政策。他还认为，扩展后如果写字楼集中放量，是会有压力的。

　　与此不同的是，覃晓梅认为金融街的发展没有问题。她表示，从目前来看，金融街的吸纳力还是非常强的。而且正有很多大的国外金融机构正准备搬迁到金融街办公。王秀宇则坚定的认为，金融街必将取代CBD。

　　不过，从目前的情况来看，金融暂时落后于CBD。高力国际一季度报告指出：与金融街相比，多数已经进京或即将进京的外资银行，会因为需要靠近他们的客户而更大可能地偏向落户CBD区域。

　　截至目前，金融街已经汇集了中国三大金融监管机构、九大商业银行总部、四大全国性保险集团、四大全国性电信集团等金融及非金融企业。调查显示，写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业，三者客户所占总比例之和为75%，其中的金融保险和投资业客户约占金融街写字楼客户的一半。

　　高力国际报告指出，在强劲的需求的支持下，金融待区域内的写字楼空置率难以出现大幅度的攀升。

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　　全球金融中心房地产现状

　　纽约华尔街：华尔街(ＷallStreet)是纽约市曼哈顿区南部一条大街的名字，长不超过一英里，宽仅11米。两旁很早就已是摩天大楼竖立，街道如同峡谷，抬头只能望见一线天。自18世纪末成为美国的金融大街以来，经历了多次大起大落。可以说华尔街的一举一动都牵动着房地产，日前，有消息表示，华尔街裁员致使纽约房地产市场降温。据美国权威中介机构统计，今年1、2月份销售下降6.4%。

　　法兰克福：普华永道会计事务所(PWHC)和美国城市土地利用研究所(ULI)日前公布的一项调查结果显示：法兰克福房地产业的竞争力由去年的第27位攀升至第7位。专家表示，法兰克福对商业房地产投资者尤其具有吸引力。但是，法兰克福的投资风险比汉堡和慕尼黑要高。房地产专家估计，整个欧洲房地产市场将会保持稳定，今后将会有更多的基金和投资者进行战略性房地产投资，而靠贷款投资房地产的风险投资现象将大大减少。

　　伦敦：由于抵押贷款成本上涨以及预计未来房价下降使投资者持谨慎态度，去年12月份英国住房价格的跌幅达到5年来最高，伦敦房价首当其冲。有分析人士认为，由于高利率和购房者支付能力下降等因素，伦敦的地产繁荣期“可能已经终结”。

　　香港：尽管全球资本市场出现了起伏，有两个因素很可能避免香港写字楼租金出现回落。这些都是影响甲级写字楼市场的根本要素，包括未来三年内香港岛有限的高品质存量、最低的空置率，以及新供应量的明显紧缩；同时，由于中国内地乃至整个亚洲在目前经济环境下呈现出相对积极的增长态势，该地区对于金融机构而言变得愈发重要。虽然增长放缓，但是优质写字楼整体租金比上季度仍取得了9.1%的大幅增长，达到了每月每平方英尺71.74港元。

　　上海：自从浦东开发开放以来，国际金融中心一度贵为上海“四个中心”的核心地位。虽然国际金融中心的建设进程仍在进行，但以陆家嘴金融区为代表的核心区房价、地价却已飙升多年。

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