大规模购入“自用”物业　险资金大举涌入楼市

　　记者了解到，越来越多挂着保险公司名称及logo的高档写字楼在北京CBD商圈和金融街拔地而起，这些以自用名义购买的办公楼一方面被记入保险公司财务报表的“固定资产”一栏，另一方面也因高企的租金价格给保险公司带来了稳定的收入来源。同时，北京奥运引发的房地产价格飙升也使保险公司的这些自用房产在一两年内大幅升值。

　　大规模购入自用物业

　　高力国际物业服务公司日前发布的2008年度第一季度市场报告指出，季内，北京的写字楼整售交易在金融街区域内相当活跃，投资机构主要来自于保险业和银行业，其中包括中国太平洋保险集团以22亿元人民币收购了总建筑面积约7.08万平米的金融街丰盛大厦。

　　在以自用名义购入投资性物业的国内保险机构中，太保只能算是后来者。

　　走在金融街上，可以看到两座挂着中国人寿标志牌的写字楼与中国银监会和中国保监会毗邻而居，它们分属于中国人寿保险集团和股份公司。而此前，中国人寿已在地处北京二环路的朝阳门外拥有了一座办公楼。

此外，泰康人寿也在金融街和CBD商圈一举买下两座写字楼，合计超过10万平方米，并分别冠以“泰康国际大厦”和“泰康金融大厦”之名。

　　与此同时，民生人寿、太平人寿、生命人寿、中意人寿、中国平安等保险公司也分别在北京CBD、金融街和中关村商圈购买了几千至几万平米不等的写字楼，而这些楼宇的购入基本是从2006年下半年开始集中进行。统计数据显示，2006年保险公司购买的物业总计已超过20万平方米。

　　中国平安(601318.SH)2007年年报显示，2007年其通过平安信托转投的投资性房地产达到40.51亿元，较2006年的16.6亿元增加了144%，原因是购并深圳中信广场带来的投资物业的增加。

　　值得一提的是，在2006年出台的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》(简称“国十条”)中，国务院虽已原则性同意保险资金直接投资房地产行业，但监管部门至今尚未出台明确法规。2007年6月，中国保监会对《保险资金管理暂行办法(草案)》公开征求意见，其中并未提及保险资金投资房地产的问题。

　　按照保监会2006年3月颁布的《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》，保险机构仅限于间接投资，通过购买专业机构设立的投资计划，其投资管理交由专业机构运作。寿险和财险公司的投资限额分别为上季度末总资产的5%和2%。

　　“基础设施投资还仅限于公路、铁路等市政项目，商业房地产领域仍属禁区。”保监会资金运用部一人士表示。

　　一保险公司高层管理人员称，保险公司购买写字楼都是以自用的名义，纳入固定资产项下，只要偿付能力充足就可以购买办公楼作为固定资产，只需获得公司董事会通过，而无需在购买前上报监管部门。

　　显而易见，很多保险公司大举购入办公楼，远远超出了自身的办公所需，其中的绝大部分都进入了写字楼租赁市场。2006年人保财险购买银泰中心写字楼C座7.5万平方米物业时，即表示“其中部分面积将进入租赁市场”。

　　记者了解到，保险公司对购买写字楼的热衷仍在继续。一寿险公司高管人员表示，该公司的省级分公司也在着手改变原来租用写字楼的方式，寻找合适的机会买入自用办公楼。

　　中国太保(601601.SH)2007年年报显示，太保2007年在山东、上海等八个省市兴建办公楼，导致其在建工程预算较2006年增加了4.61亿元。

　　增值50%

　　一保险公司资金运用部负责人表示，房地产尤其是商业地产，如写字楼、商铺等既可以达到保值的目的，也可以获得租赁所带来的稳定现金流，这成为吸引保险公司曲线进入的主要原因。

　　实际上，对于2006年大举购入物业的保险公司来说，已经开始尝到房地产增值的甜头。

　　相对于今年一季度太保以22亿元购入7.08万平米的金融街丰盛大厦，一年多以前，泰康人寿则是以约8亿元买入了同属于金融街核心地带的3.8万平米写字楼。金融街地段的写字楼单价已从2万元/平米上涨到3万元/平米，涨幅达到50%。

　　而租赁市场也是一片向好局面。来自北京写字楼信息网的数据显示，位于北京CBD商圈的凯德置地租金报价一直维持在8.5元/天/平方米，低层的租金报价为7元/天/平方米，入住率达到70%；华贸中心的租金为11～12.5元/天/平方米，成交均价达到9～10元/天/平方米，入住率达到50%。

　　对于一直没有“开闸”的保险资金对房地产直接投资，一保险资产管理公司负责人表示，房地产在全国各地的发展情况不一，且在目前的经济周期内可能会有较大波动，监管部门更多是从控制风险的角度考虑，因此一直比较谨慎。

　　但也有业内人士称，“当下保险公司这类曲线和变相投资房地产的行为已经比较普遍，即使不用保费投资，如果出现风险一样会给保险公司带来巨额损失，不如出台相关规定尽快放开，并加强监管，真正做到防范和把握风险。”

　　保险公司也在选择其他途径更多渗入房地产领域，并谋取回报。

　　4月，中国平安旗下平安信托与四川“宾馆业航母”——锦弘集团合资成立弘安投资管理公司，双方将投资18亿元对成都一环以内核心地带的3个项目进行改造，投资建设酒店、写字楼等综合性物业。

　　2007年6月，中国人寿资产管理公司与美国AetosCapital建立战略合作伙伴关系，中国人寿虽不能直接投资具体交易，但可以帮助AetosCapital达成地产投资，并从中收取佣金。而AetosCapital考虑投资于中国境内众多类型的房地产，包括写字楼、住宅、工业地产、零售业地产、酒店以及混合用途的房地产，以及地理位置良好、具有未来发展潜力的土地。

　　在保监会2008年一季度新闻通气会上，保监会主席助理袁力透露，保监会将扩大基础设施投资的试点范围，同时还要择机开展保险公司投资物业的试点。

　　不过，对于保险公司并不熟悉的房地产领域，其投资风险已昭然若揭。

　　仲量联行近期发布的最新白皮书《快速迈向新北京》显示，北京高档写字楼总存量增长幅度预计达到52%，显著的增长速度将使得该类物业在奥运后出现过剩，时间将持续到2009年，空置率也将大幅上升，而过剩的部分到2010-2011年才会逐渐被消化。