超市购物中心地铁商铺沪三大商业地产向何处去

　　集中一批商铺专业人士的看法和见解，认为分析上海商业地产市场走势不能走两个极端。首先，应该将商业地产市场分成多种类型进行分析，譬如把该市场分成大型超市、购物中心、地铁商铺三大类。其次，对上海商业地产市场走势最好多视角、多方位、多层次地进行分析，避免单一、孤立和局部地看问题。

　　“大型超市”太多了吗

　　大型综合超市又称“大卖场”，如家乐福、百安居、乐购、沃尔玛、易初莲花等都属于这一类。针对大卖场现状和未来发展趋势，业界存在不同的看法。

　　一些专业人士认为，从目前市场形势看，上海大卖场将成为市场投资热点，原因是投资大卖场能够获得巨大的收益。从大卖场效应看，作为市民日常购物集中的场所，哪怕地段再偏，只要造起一个大卖场，周边就会聚集餐饮、服饰等一大批消费类商铺，该区域就能形成热点商圈。凡是隶属于这个商圈内的商铺，肯定会借助其旺盛的物流和人气获取效益；从大卖场客流情况看，由于绝大多数卖场拥有自己的定时班车，必然会吸引方圆5公里范围内的消费者前来购物。从大卖场招商情况看，许多卖场都已经引进一批著名的连锁型商业品牌，使大卖场的品牌内涵和整体功能得到很大的提高。

　　上海连锁经营研究所对此表示质疑，认为大型综合超市在上海经过6年时间的发展已进入饱和期。该研究所说了两个令人担忧的数据，一是大卖场新增数量在减少；二是经营利润在下降。据统计，到2006年底上海大卖场拥有132家，而一年以后的2007年底只增加了五、六家，同比增速大大减缓。大卖场的经营利润已不容乐观，平均销售额下降约10%。鉴于大卖场租金不断上升、市场竞争日益激烈、大型超市监管力度日趋严格，加上市民对此种消费模式热情有所降低，大卖场显然已经从高峰向下滑落。

　　商铺专家姜新国认为，大型超市多年来始终是商铺市场的主力物业。这种卖场小的不到5000平方米，大的超过2万平方米。由于目前上海大卖场布点密度过高，其平均效益正在下降。从最近家乐福等一批零售“巨头”放慢在上海开店的节奏，以及一些中心城区华联吉买盛突然“撤店”等迹象中可以看到，上海大卖场“拐点”已经出现。有人断言，目前上海大型超市投资风险正在增大。