购房合同谈不拢定金打水漂?收集证据不吃哑巴亏

　　记者了解到，此类购房纠纷在广州时有发生。光是广东省消委会记录在案的投诉，就有上百宗，省消委会还曾为此发布了警告。

　　但房子要买，认购书要签，定金还是要交。购房者怎样证明合同没签成，开发商也有责任呢？为此，记者采访了经验丰富的房产纠纷律师，教大家几招维权技巧。

　　输　没有证据要吃哑巴亏

　　去年7月，殷先生在广州南洲路某楼盘预订了一套一百多平方米的房子，按发展商要求交了一万元定金并签了认购书。

　　但到签购房合同时，发展商要求必须在房间内完成签署，而且合同不能带走也不能复印。面对合同中众多不平等条款，殷先生要求更改被拒后，要求退还定金，又被开发商严辞拒绝。

　　殷先生本来想打官司，但在咨询律师后，得到的答复却是胜算不大。律师指出，如果开发商咬定是殷先生逾期拒签合同，而他不能证明这是双方的责任，最后很可能输官司。想到花钱花时间，还可能输官司，殷先生选择了忍气吞声。

　　赢　三万定金失而复得

　　2006年底，陈小姐购买中山市的一间商铺时，按惯例先签了《认购书》并付了定金三万。《认购书》上约定逾期不签《商品房买卖合同》，开发公司可自然解除认购书，并有权没收定金。签合同当天，陈小姐对合同的一些条款提出异议并要求修改。开放商以合同是范本为由拒绝。直到最后限期，双方仍未能达成一致，陈小姐的定金果然被没收，于是她将开发商告上法庭。

　　2007年3月，陈小姐以双方无法就买卖合同达成一致为由，诉请开发商退还定金并承担逾期利息。中山市人民法院审理后认为，买卖双方签订的《认购书》，是双方当事人的真实意愿表示，合法有效。其后她未能按约定时间支付购房款并签订买卖合同，已构成违约，应承担违约责任。因此开发商有权没收定金。

　　陈小姐不服判决上诉后，中山市中级人民法院作出了完全不同的判决。中山中院认为《认购书》属预约合同。陈小姐所交定金属订约定金。虽然《认购书》约定了房屋单价，但对买卖房屋的付款方式、交楼时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款，并无明确约定，需在签订买卖合同时协商一致达成。而对开发商提供的买卖合同条款样本，陈小姐作为消费者有权拒绝和要求修改。由于开发商不同意修改条款，直接导致合同的最终不能签订，责任不能只归陈小姐一方。因此，判决开发商将三万元定金退还给陈小姐。

　　“定金陷阱”很普遍 收集证据有招数

　　广东易春秋律师事务所的贾施平律师对记者说，广州等珠三角大城市，一手房买卖都是先签订认购书，再签订正式合同，这里面有着很多学问，甚至可以说是“陷阱”。

　　签订认购书时，开发商都会要求买家交纳一定数额的定金，约定正式签购房合同的具体期限，并声明如果逾期不签合同，开发商有权没收定金。

　　贾律师认为，这些规定很多时候是购房者头上的“紧箍咒”。“购房者交了钱，开放商还怕你跑吗？你说是正式合同太苛刻、不公平，而开发商不想改才签不成合同，证据在哪？一旦开发商坚称是你不想签合同，定金就很可能泡汤了。”贾律师对记者。他认为陈小姐赢官司只是纯属幸运。要是中山中院没有查清事实原委，就很可能维持原判，三万元定金一样要不回来。

　　要证明开发商也有错，贾施平律师给读者提供了几个比较实用的招数。

　　1　降低定金数额

　　最好的办法是，签订认购书时，定金数额约定得越小越好。这样可以将风险降到最低。其实定金数额并非“一口价”，买房者可以跟开发商协商降低数额。

　　2　出具书面证明

　　签订正式购房合同时，购房者若对合同范本条款不满，想修改或加入自己的意见，而开发商决定不同意。当双方发生争议时，出具书面证明，写明“某年某月某日，双方未能就某处房屋的买卖合同条款达成协议。未能签订合同”，再由双方签字。一旦逾期未能签订合同，就能证明是因为双方未能达成一致，而非购房者一方的责任。即使引起诉讼也比较容易得到法庭支持。

　　3 特快专递留底

　　如果开发商拒绝出具上述书面证明怎么办？贾施平认为，其实还有一个办法，就是将自己对合同的争议意见，整理出来，以特快专递的形式寄给开发商，并给自己备份。因为特快专递往往有留底，万一发生纠纷，开发商也难以抵赖。