我国房地产五月弱势反弹 楼市调整步入下半年

随着5月销售旺季的到来，各地开发商趁着“5.1春交会“的机会加大了推盘力度，从我们监测的几个城市的成交情况来看，最近两周销量总体上也出现了不同程度的上升。但总体来看，市场并未出现井喷行情，各地成交量只是勉强达到3月下旬高峰期的水平，市场在传统的销售旺季仅出现出了弱势反弹行情，调整将不可避免的进入下半年。

　　房地产行业07年的预收账款占营业收入的53％，假如08年的预收账款占营业收入的25％，若08年营业收入要保持20％的增长率，可以承受实际销售收入（含预收账款）下降22.4％的幅度。目前北京、广州、深圳、武汉等地销量下降幅度远高于22.4％，上海、天津也有近20％的降幅。虽然各城市房屋价格总体上较07年要高，但08年营业收入要实现20％的增长目标还需要下半年的销量状况明显好转。因此我们认为这一增长目标可能问题不大，但存在一定的压力。但若要求09年营业收入再增长20％，假设预收账款占营业收入20％的比重，09年实际销售收入需增长47.2％，这还未考虑成本上升带来的利润增长压力，因此09年的业绩增长在目前看来，显然存在一定的不确定性。

　　鉴于上述对行业的谨慎态度，我们认为房地产行业的整体性买入机会还需等待。房地产行业目前的ＰＥ在18－20倍之间，估值的确较低，但这也反应了市场对行业09年业绩的担忧，因此有其合理性。我们认为，在行业走势尚不明朗的情况下，应该寻找业绩增长较为确定的地产股。同时，地产股近期走势与房地产市场的短期走势呈现较强的相关性，激进的投资者可以适当把握阶段性的机会。综上所述，维持对行业“谨慎推荐”的投资评级，个股方面，推荐万科、冠城大通、招商地产、保利地产。

　　一、我们的观点

　　1.1五月弱势反弹，楼市调整步入下半

　　随着5月销售旺季的到来，各地开发商趁着“5.1春交会”的机会加大了推盘力度，从我们监测的几个城市的成交情况来看，最近两周销量总体上也出现了不同程度的上升。具体来看，由于成交数据备份滞后的原因，各地5.1期间成交量并未放大，而是在5.1之后的一周出现了成交量大幅上升的情况，但该周的新增供应量基本上都出现了大幅下跌的情况，后市不容乐观。总体来看，市场并未出现井喷行情，各地成交量只是勉强达到3月下旬高峰期的水平，市场在传统的销售旺季仅出现出了弱势反弹行情，调整将不可避免的进入下半年。

　　一线城市中，北京成交量略有上升，价格继续上涨。但08年一季度，北京现房成交72万平米，期房成交102万平米，总成交面积174万平米，较07年一季度总成交面积322.75万平米（现房87.18万平米，期房235.57万平米）下跌了46％。深圳4月份的房价环比下跌12.4％，达到去年3月份的水平，1－4月份的销量同比下降66％。上海情况相对要好，但在房价继续上涨的情况下，成交量出现下降趋势，初步统计，4月份成交面积约140万平米，较3月份下降17％，较去年同期下降25.8％，量价背离现象加剧。

　　二线城市中，杭州、武汉、厦门成交量有所上升，但这并不意味着这些城市已经回暖。杭州同期推盘量的增长幅度远大于成交量的增长幅度，武汉、厦门也并未出现明显市场回暖的迹象，市场观望气氛依然浓厚。天津、重庆近两周的销量则有所下降，这两个城市在前期的表现相对要乐观，而现在看来，观望情绪有加剧迹象。

　　值得注意的是，深圳市场在短期内从价格高涨时的供不应求转向价格下跌过程中的供大于求，以事实证明房地产行业具备需求弹性大的特点。目前上海、北京等大城市价格继续在上涨，乐观者也用供不应求来支持其房价将继续快速上涨或者肯定不会下跌的观点，但忘记了市场一旦出现调整，大量需求（投资退出，自住推迟）在短期内将突然消失，从而使市场迅速转向供大于求。

　　1.2寻找确定性个股，把握阶段性行情

　　房地产行业07年的预收账款占营业收入的53％，假设08年的预收账款占营业收入的25％（由于会计法规要求在竣工验收并入伙后才能确认收入，从销售到确认收入需要一段时间，所以预收账款一定会存在，不可能全部结转，03、04年预收账款约占营业收入的30％），若08年营业收入要保持20％的增长率，可以承受实际销售收入（含预收账款）下降22.4％的幅度。目前北京、广州、深圳、武汉等地销量下降幅度远高于22.4％，上海、天津也有近20％的降幅，虽然各城市房屋价格总体上较07年要高，但08年营业收入要实现20％的增长目标还需要下半年的销量状况明显好转。因此，我们认为这一增长目标可能问题不大，但存在一定的压力。但若要求09年营业收入再增长20％，假设预收账款占营业收入20％的比重，09年实际销售收入需增长47.2％，这还未考虑成本上升带来的利润压力，因此09年的业绩增长在目前看来，显然存在一定的不确定性。

　　鉴于上述对行业的谨慎态度，我们认为房地产行业的整体性买入机会还需等待。房地产行业目前的ＰＥ在18－20倍之间，估值的确较低，但这也反应了市场对行业09年业绩的担忧，因此有其合理性。我们认为，在行业走势尚不明朗的情况下，应该寻找业绩增长较为确定的地产股。同时，地产股近期走势与房地产市场的短期走势呈现较强的相关性，激进的投资者可以适当把握阶段性的机会。综上所述，维持对行业“谨慎推荐“的投资评级，个股方面，推荐万科、冠城大通、招商地产、保利地产等。

　　二、政策及热点评述

　　2.1深圳、广州叫停楼市分期首付

　　主要内容及点评：

　　4月份，深圳宝安区航程国际公寓推出优惠措施：只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付，到交楼之日再补齐。龙岗区的龙翔花园也推出赠送一半首付的优惠活动。此外，广州在4月份及5.1期间也出现了类似的分期首付的促销活动。分期首付的促销活动被媒体报道后，引起了银行监管部门及政府相关部门的注意。深圳市国土房管局已于近日正式叫停分期首付，并向全市房地产开发企业发文，禁止分期首付行为，上述促销楼盘随后也停止了垫付首付款的行为。同样，广州市国土房管局在4月29日首次明确表示，禁止分期首付等违反国家房贷政策的销售形式，并在“五一”期间组织专项检查。在随后进行的大规模检查中，广州市国土房管局勒令3家开发商停止采用“开发商垫付一两成首期款，买家分期首付”的方式促销楼盘。于此同时，广东银监局已开始对商业银行住房贷款情况进行摸底调查。

　　“房贷新政”后，深圳、广州成为此次房地产行业调整的重灾区。由于投资者退出楼市，而房价过高导致有效需求不足，加上市场预期发生变化，因此，尽管房价不断下跌，但成交仍然较为清淡，看房的远比买房的多。为此，开发商针对这部分购买力不足的需求者推出“分期首付“的促销手段，意图降低购房门槛，从而促进销售。与直接降价相比，损失的仅仅是垫付款的资金利息，相对小的多。

　　开发商的这一促销手段实际上是为了规避国家的宏观调控政策，进而可能会使得对楼市的调控效果大打折扣。类似的情况在香港也发生过，1991－1992年，香港房价涨势凌厉，1991年8月、12月港府连出政策打击炒楼，包括最高贷款从9成降到7成，炒风开始收敛，中小型楼价开始下调。但部分开发商随后自行将按揭比例由7成提高为9成（即垫付部分首付款），以促进销售，在此刺激下，中小型住宅售价继续攀升。

　　政府叫停“分期首付”行为有利于巩固调控成果，也有利于防范金融风险。同时也从另一个方面说明，市场不要寄希望于政府会在短期内放松银根，从而使房地产行业立即反弹转暖。

　　2.2存款准备金率上调至16.5％，房地产继续遭遇紧缩政策

　　主要内容及点评：

　　由于CPI指数连续高位运行，经济过热未有明显放缓迹象，央行在一个月内两度上调存款准备金率。4月16日，统计局公布3月份的CPI指数为8.3，央行在消息公布后立即宣布从4月25起上调存款准备金率0.5个百分点至16％。5月12日，统计局公布4月份CPI指数为8.5，央行随后宣布从5月20日起上调存款准备金率至16.5％。

　　我们认为，从事件上来看，央行提高银行存款准备金率，并非针对房地产行业，但对房地产行业的影响不可小觑。房地产行业与宏观经济的相关性很强，宏观经济过热时行业往往处于周期的顶峰，当宏观经济遭遇紧缩调控时，房地产行业也往往首遭其冲。首先，提高存款准备金率使房地产行业贷款规模进一步紧缩。此前，在三亚的博鳌论坛上，有开发商放出了“要死也是银行先死“的言论，这使银行提高了警惕，以免被开发商绑架，开发商取得贷款将更加困难。为避免资金链断裂，开发商最好的办法是加快销售，以促进资金回笼，这将加大市场的供应量。其次，深圳、东莞等地近日不断曝出炒家断供的消息，银行对按揭贷款也将更为谨慎，将在一定程度上遏制市场需求。因此，银根紧缩将加剧楼市在短期内供大于求的状况，调整将继续进行。

　　2.3闲置土地处置将成今年土地督察重点

　　4月29日，国土资源部下发《2008年国家土地督察重点工作安排的通知》，要求巩固百日行动成果，严防违规违法用地行为反弹。根据《通知》，今年国家土地督察将开展重点地区批而未供和闲置土地处置、土地出让制度实施、供地政策执行情况等督察。

　　4月30日，国土资源部公布了《土地违法案件查处办法》，明确了查处土地违法案件的责任单位及部门，理清了受案和立案、调查和处理及送达和执行的处理程序。

　　5月7日，国家土地总督察办公室发布了国家土地总督察公告（第1号）：自2006年7月建立国家土地督察制度以来，国土资源部向地方派驻了9个国家土地督察局，在2007年的督察整改工作中，共撤销违规违法设立的各类开发园区及其管委会63个，退还非法占用的土地2500多亩，拆除非法建（构）筑物600多万平方米，没收非法建（构）筑物290多万平方米，罚款5.06亿元﹔处理闲置土地23万多亩，其中收回闲置土地3266宗，面积3.87万亩。

　　从上述信息可以看出，政府将继续加强土地管理及调控力度，尤其是房地产行业非常关心的闲置土地问题。事实上，国土资源部在1999年4月份就通过并颁布了《闲置土地处置办法》，对闲置土地作了定义：

　　具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

　　（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

　　（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满1年的﹔

　　（3）法律、行政法规规定的其他情形。该办法也规定了对闲置土地的处置办法，但各地政府并未严格执行。在近几年房价快速上涨、需求不断增加的情况下，开发商却大量囤积土地，加剧了市场供不应求的状况，进而在房价的暴涨中获取了巨大的利益。开发商的土地囤积行为扰乱了市场秩序，也严重影响了宏观调控的效果。根据我们实地调研了解，各地符合闲置土地条件的土地并不少，但政府要收回或清理闲置土地的难度很大，造成土地闲置的原因各种各样，背后涉及的利益关系也错综复杂，对于各地闲置土地能否严格按照《闲置土地处置办法》执行，我们仍持谨慎态度，但政府加大这方面的工作力度，肯定将对开发商的囤积行为造成较大的压力，从而促进开发商加大开发力度。

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