2007年深圳三大片区写字楼市场综述

市场： 2007年中心区写字楼市场以消化存量为主，在售项目包括现代国际和财富大厦，新入市销售项目只有凤凰大厦（原来发展商保留单位重新入市销售）。上半年，由于政策环境较为宽松，市场需求仍显旺盛，财富大厦和现代国际的销售价格不断提升：财富大厦采取高价惜售的策略，高区报价一度攀升至40000元/平米，高出开盘价格近10000元/平米，且洗客情况严重，以购买面积在半层以上的高端客户居多；现代国际采取跟随策略，随财富大厦的提价也不断抬高项目价格，高区成交价格在35000元/平米以上；至07年年中财富大厦销售率为32%，现代国际则已消化接近90%，两个项目剩余部分均转为租售结合。07年下半年，受市场转淡影响，财富大厦和现代国际价格有所回落，销售进一步趋缓：财富大厦在第三季度有少量走量后出现了4个月无成交现象；现代国际6个月销售率不到一成，相对上半年的销售速度明显减慢。 
　　继06年中心区首次出现只租不售的写字楼项目后，07年租赁趋势进一步扩大化：财富大厦和现代国际剩余部分均已采取租售结合的形式；下半年，嘉里建设广场、星河发展中心以只租不售的形式进入中心区市场；未来即将入市的项目如荣超中心（江胜大厦）等亦已明确会以部分或整栋租赁的形式来运作。目前中心区在租物业租金报价在170元/月·平米--240元/月·平米之间，但实际成交租金为150元/月·平米左右。 
　　客户：中心区写字楼客户与深圳主要产业相符，以电子、贸易、实业居多。随着中心区商务氛围的日益成熟，越来越多成熟型企业入驻中心区，其中包括大量跨国企业，使中心区成为深圳写字楼市场上客户素质最高的片区。中心区客户经济实力强，具有较高的价格承受能力，且普遍具有较强的区域区情结，看中中心区在整个深圳市核心经济区域地位，注重物业升值潜力，对市场动态非常敏感，在市场转淡后表现出明显的谨慎心理，风险意识很强。 
　　4．2 中心西区写字楼市场综述 
　　市场： 2007年中心西区新入市项目共两个，包括年初入市的万轩国际和8月入市的金运世纪，整体市场供应量较往年少。由于两个项目在不同的市场环境下入市，表现出明显不同的销售情况。上半年，市场整体看好，价格快速上扬，中心西区价格也进入非理性的快速攀升：万轩国际入市价格2万/平米，相比06年下半年入市的中国经贸大厦1.6万元/平米，价格上涨25％，且开盘后仅3个月即消化完毕主流面积；下半年金运世纪以2.6万元/平米价格再度突破片区纪录，虽然产品档次为目前中心西区最好的项目，但是明显受下半年开始的一系列政策调控的影响，销售速度趋于理性，至2007年12月底销售率在73%左右。 
　　客户：中心西区客户主要以依托车公庙产业链的电子、贸易、物流、金融等相关行业为主，区域情节较为明显，对区域认同度较高；客户需求面积多为300平米以内，其中以100-200平米最多；随着“9.27”政策的出台，较多写字楼投资客退出市场，投资客缩减幅度较其他片区都要明显。相比中心区，中心西区客户经济实力偏弱，价格敏感度更高。 
　　4．3 南山区写字楼市场综述 
　　市场： 2007年伴随西部通道开通和整个深圳城市中心西移的影响，南山作为未来深圳城市发展的重要一极已经得到越来越多的人的认知。片区地位的提升带来写字楼市场的持续发展，产品档次及市场价格都有较大提升。2007年7月南山商业文化中心区项目海岸城西座以均价30000元/平米入市，树立了片区价格新高，直逼中心区价格水平，虽然受下半年市场情况的影响，销售速度趋于理性，但是从产品档次和价格水平来看，与中心区的差距明显减小。2007年第四季度，随着佳嘉豪商务大厦和海岸卡夫诺（查看地图）的相继推出，南山写字楼市场产品进一步丰富，成为2007年深圳写字楼市场新增供应量最大的片区。目前南山写字楼市场格局亦日趋明显：南山商业文化中心区核心区已初显雏形，其高端的产品档次和完善周边配套奠定了商业文化中心区在整个南山的核心商务区地位，而其他区域相继有项目推售，使整个南山呈现出以商业文化中心区为主，其他区域并行发展的趋势。 
　　客户：南山片区主流客户以电子、贸易、实业、物流行业内的中小私营企业为主，需求面积较小，多集中在300平米以下，且客户的区域情结明显，新近推出项目的主要客户均来自南山本地。07年前三季度，受到西部通道开通利好、南山商务氛围进一步成熟以及写字楼价格和租金上涨行情影响，片区投资客数量明显增加。进入下半年，虽然政策旨在抑制投资行为，但相对中心区和中心西区，南山区没有出现明显的投资客快速退出市场的现象，对区域未来发展前景的看好使得南山客户投资行为受政策影响相对较小。（世联地产供稿 编辑：苏苏）
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