奥运促进北京工业物业升级 优质项目短缺

　　虽然08年初实行的北京工业用地招牌挂使得工业用地价格上升了不少，但北京市场对于工业用地的需求依然旺盛，尤其是对优质工业物业需求激增。借奥运会“东风”，北京工业地产市场迎来新的发展机遇，未来北京工业物业将向品质高端化升级，这一趋势还将持续到奥运之后。

　　至于北京工业地产市场在奥运期间发生了哪些变化，工业地产市场供求情况如何，奥运对北京工业地产市场的具体影响有哪些……

　　为此，记者采访了世邦魏理仕工业地产及物流服务部华北区董事克雷格。

　　挥剑奥运，意在品牌

　　中国工业地产：北京目前有多少物流园或者物流仓储设施？主要分布在哪些地方？

　　克雷格：北京十一五规划的三大物流基地是北京空港物流基地，通州物流基地以及良乡物流基地。除此之外，京南物流港、十八里店、大兴黄村等也是北京仓储物流设施相对集中的地方。

　　中国工业地产：这些物流园中有哪些是专门为北京奥运而建的？目前运行情况如何？

　　克雷格：北京的仓储物流设施中，位于空港物流基地的奥运物流中心是专门为奥运而建的，由普洛斯承建，奥组委租用，租至今年10月。占地220亩，总建筑面积10.2万平方米。目前奥运物流中心正在为“好运北京”系列赛事提供物流配送。

　　中国工业地产：除此之外，北京还有没有其他为奥运提供物流配送服务的设施？他们的盈利空间有多大？

　　克雷格：目前除了普洛斯之外，市场上还未有专门为奥运建设仓储设施的投资商。而且普洛斯的眼光并不仅限于目前的奥运市场，他们更多考虑的是后奥运市场及奥运对其品牌在中国推广的作用。就连奥运物流中心的“独家”物流服务商UPS的利润空间应该也不会丰厚，同样的，他们看中更多的是承办奥运所带来的品牌效应。

　　优质工业物业短缺

　　中国工业地产：目前北京工业物业供应状况如何？

　　克雷格：2007年下半年，约有15.6万平方米的标准化工业物业投向北京市场，其中新增的标准化仓库面积达到了9.6万平方米。虽然北京的工业物业设施总存量完全可以供应整个市场的需求，但是不得不承认，北京市场的优质工业物业短缺，而这这是目前需求量最大的。

　　中国工业地产：08年一季度北京工业物业价格发生了哪些变化？有什么特点？物流仓储租金有什么变化，目前北京工业物业租金是多少？

　　克雷格：随着工业用地供应紧张，新增的优质物业稀缺给北京工业物业的价格带来稳定的涨势。这集中可以反映在成熟的工业区和物流园区工业设施的成交价格上――BDA区域的标准厂房的成交价格已经接近RMB1.5/平米/天，空港物流基地仓储设施的近期成交价也达到RMB1/平米/天。同时，这样的趋势还将影响这些成熟工业区周边的工业设施，他们的空置率也在降低。

　　中国工业地产：空置率降到多少了呢？哪些区域的空置率最低？

　　克雷格：由于对优质工业物业需求的激增，在最为成熟的工业区和物流园区，物业的空置率均小于10％。由于带动效应，成熟工业区周边的工业设施的空置率也在减低。

　　工业物业品质升级

　　中国工业地产：奥运会对于北京工业地产市场的主要影响在哪里？

　　克雷格：奥运会在北京工业地产上创造的直接需求突出体现在物流设施上，虽然这是短期的需求，但对于北京特别是机场周边的物流设施水平起到了提高和促进的作用，同时符合了北京目前对物流仓储设施需求不断增长的趋势。

　　中国工业地产：奥运之后，奥运物流中心将如何转型？

　　克雷格：奥运物流中心由奥组委租用至10月，退租后，该中心的仓库将会投放到市场，事实上，目前普洛斯已经在进行这方面的预招租工作。

　　中国工业地产：奥运物流中心投放市场之后对北京工业地产市场有什么影响？会不会对原有的工业物业设施造成冲击？

　　克雷格：由于奥运物流中心的仓储设施品质好，投入市场后会对原有的设施造成不小冲击。本来原有的工业物业设施刚好能满足北京市场现时的需求，一旦这10.2万平方米的设施投入进来，不少人会转而租这个品质较好的设施，因为北京市场上正好缺少这种高品质的工业物业。不过这只是短期的情况，长期来看，奥运物流中心投向市场后，有利于提升北京工业物业的整体品质。

　　07年上半年由于工业用地供应的一度紧缺，导致北京工业地产投资出现冷淡，但下半年15.6万平方米的工业物业投向市场，扭转了整个局面。奥运会则对北京工业地产发展提出了新的要求。虽然比起珠三角和长三角，北京工业地产还处在起步阶段，但发展和升级的机遇已经到来。

　　克雷格简介：2007年5月8日起正式出任世邦魏理仕工业地产及物流服务部华北区董事。在澳大利亚具有十二年行业从业经验，实施了多项工业地产租售的成功案例。在加入世邦魏理仕之前，克雷格先生就职于澳大利亚最大的私人工业及商业地产开发商WalkerCorporation担任工业开发项目的收购经理。