高承租率高回报 港资地产商“钟情”地标建筑

　　超高层建筑的开发，需要开发商具备丰富的高层开发经验、落成后的运营经验以及雄厚的资金实力。由于内地高端物业的开发热潮刚刚形成，许多开发商还不具备上述三大条件

　　本周一，恒基地产（00012.HK）执行董事叶盈枝表示，该集团拟斥资超过100亿元人民币兴建沈阳国际金融中心，该项目楼高89层，被视作中国东北第一高楼。

　　无独有偶，5月19日备受关注的广州“双子塔”之东塔项目完成竞标者资格审查。可靠渠道传出的消息显示，有5家开发商通过审查，其中新世界地产(00917.HK)、新鸿基地产(00016.HK)、华人置业(00127.HK)3家来自香港，他们将参与最后的角逐。

　　在东塔的竞争中，原本称将参与竞标的多家内地发展商最终放弃报名或未能通过严格的资格审查。仅有西塔开发商越秀城建以及保利地产(600048.SH)两家内资开发商拿到了东塔通行证。

　　有意思的是，在内地发展起来、市值最大的两大巨头，万科（000002.SZ）表示专注于住宅领域，而碧桂园（02007.HK）则埋头二、三线城市耕耘。相比之下，香港地产商对开发超高层建筑的热情明显高于内地同行。

　　港资地产商的“地标情结”

　　新鸿基对标志性建筑情有独钟。众所周知，位于香港湾仔的新鸿基中心建成后，便是当时香港的高层建筑之一，从该项目中尝到甜头的新鸿基相继涉足香港地标性写字楼国际金融中心二期，目前在建的世界第三高楼香港环球贸易广场也出自其手。

　　在内地，新鸿基毫不掩饰对高楼的兴趣，该公司执行董事苏仲强将此偏好归结为公司历来有“地标情结”。2005年广州西塔的争夺战中，最后的失败令其颇感遗憾。但去年12月该公司斥资31亿元在成都所购地块，规划要兴建的就是高达260米的成都新地标国际金融中心，预计投资高达160亿元人民币。

　　恒基与新鸿基合作开发了香港国际金融中心，此番进驻沈阳的国际金融中心项目，总投资高达100亿元人民币，当中包括甲级写字楼、商场、服务式公寓及五星级酒店，涉及楼面面积570万平方英尺，较香港国际金融中心约多100万平方英尺。

　　高力国际（广州）顾问及市场研究部助理董事陈厚桥认为，香港在高层建筑开发方面一直走在亚洲前列，香港发展商很早就尝到地标性物业的甜头，并且积累了丰富的开发与运营经验，这是港资近年来抢滩内地超高建筑的主要原因。而另一方面，内地多数发展商通过住宅开发起家，涉足商业都只是近年来上市之后的举动，因此，在超高层建筑的操作上与港资存在一定距离。

　　陈厚桥参与了广州珠江新城的地下空间、广州电视塔、烟草珠江城等标志性项目的可行性研究，对各地高端商用物业的经营情况颇为了解。据他介绍，由新鸿基和恒基投资开发的香港国际金融中心二期多年来已经实现100％满租，而且月租金达到1700港元/平方米，正处于开发阶段的环球贸易广场，已经与摩根士丹利签下五六层的租约。

　　内地大城市的写字楼市场同样呈现地标热租的格局。上海金茂目前的平均月租金约400~500元/平方米，北京国贸也达到400元/平方米，这些顶级物业的租金往往都高于普通的写字楼，最为关键的是，其承租率非常高，基本不会出现空置的状态。

　　因此，陈厚桥表示，即使高楼的投资会给公司短期业绩造成拖累，但长期的回报惊人。

　　内资需合作中求进步

　　相对而言，内地开发商对地标建筑的兴趣相对冷淡。譬如，万科是经营情况较为理想的开发商，即使在融资收紧的情况下其现金流也较为合理，遗憾的是，万科早早就划清了自己与商用物业的界限。

　　事实上，万科代表的仅仅只是内地开发商一种较为普遍的心态。由于内地市场空间巨大，这让开发商具备众多选择空间，这种情况下，高投入且回报周期漫长的超高层地标建筑很难成为内地开发商的首要选择。

　　据悉，超高层建筑的开发，需要开发商具备丰富的开发经验、落成后的运营经验以及雄厚的资金实力。由于内地高端物业的开发热潮刚刚形成，许多内地开发商还不具备上述三大条件，这限制了他们在高楼开发中的发展。

　　特别是近期许多内地发展商资金压力巨大，例如原本计划参与广州东塔的富力地产和恒大地产，都未能出现在最终的名单之中。

　　陈厚桥指出，由于“地标”建筑对公司品牌带来的收益无可估量，这也正是港资和外资争相抢占这块市场的重要原因。如果内地多数高楼都为外资占据，将不利于内地发展商的发展壮大。在他看来，内地发展商可以通过多方合作的形式，来解决设计、开发、经营以及资金等多方面的问题。