楼市未现红5月 地产商面临偿债风险

　　上海：房地产商纷纷暂缓开盘

　　昨天，来自佑威房地产研究中心的最新监测数据显示，5月前28天上海商品住宅的平均成交价格也环比下滑了8.2%，而原先计划在5月上市的34个楼盘中，有10个推迟上市。

　　5月前28天，上海共新推商品住宅（剔除动迁配套房）104.91万平方米，成交量则为92.93万平方米，供略大于求的情况下商品住宅的平均成交价格也环比下滑了8.2%，为13893元/平方米。

　　“这10个楼盘的市场关注度其实挺高的，但却不约而同地选择了缓期开盘。显然，楼市如果未受各方因素影响的话，这些楼盘也就不会推迟上市。”薛建雄表示，“这些楼盘基本上都要推迟到6月上市，加上原先预计6月要上市的20个楼盘，下个月上海楼市的新盘数量将达到30个之多。”

　　北京：震后一周住宅销售量下降16%

　　数据显示，5月13日~20日，住宅期房网上签约总量比上一周下降281套，下降幅度为16%。

　　14日期房成交总量减少了162套，环比下降43%，其中住宅部分有185套，比13日环比跌24.5%，到了18日，成交量的下降趋势更加明显。19日开始的三天哀悼日中，前两天的成交情况同人们的心情一般低沉。19日是周一，本应该是相对大涨的日子。到了第三天21日，人们的情绪稍有缓和，楼市略有转暖，住宅期房成交量比前一天增加76套，增长37%。

　　楼市进入无人喝彩时期

　　万通地产董事长冯仑近日表示，按照中国经济发展速度，房价每年保持在5%到10%的涨幅比较适合，如果房价涨幅超过15%，社会矛盾就会突出。不过，在紧缩式宏观调控压力之下，房地产市场游戏规则正在改变，随之产生的后果就是，今年到明年上半年，“大多数人都在讨论下面的戏怎么演，不明就里的观众纷纷退场，所以这段中场时间变成了无人喝彩时期”。

　　“按照政府住宅政策，未来70%保障性住房由政府主导解决，剩下30%交给市场交易，这就改变了此前由市场解决的情况，不过，具体的细节还在摸索之中，市场和购房者还有一段适应期，这些情况都要到明年上半年才明朗。”冯仑说。他随后进一步表示，到明年下半年，由于政策规则和预期逐渐明确，房地产市场将重回正常运行轨道，进入持续健康发展阶段。

　　冯仑认为，“中国的房价问题，不是简单的低收入人群买不起房问题，而是中国由于传统购房观念导致买房人太年轻造成的”。

　　房产利润集中化大地产商普遍面临偿债风险

　　由中国房地产及住宅研究会等单位组成的中国房地产测评中心5月28日发布一份《2008年中国房地产上市公司测评报告》，报告显示，由于大量囤积土地，国内大型房地产企业普遍存在偿债风险，抗风险能力面临考验。

　　报告显示，房地产上市公司财务集中化现象相当明显，大量利润集中在几家大型公司。

　　从净利润和销售收入看，盈利能力4强的平均销售收入增长率和平均净利润增长率分别为89%和116%。数据显示，万科、保利、金地、招商2007年内结转销售收入355亿、81亿、75亿、41亿元，分别较上年上涨98%、101%、110%和46%；而万科、保利、金地的净利润增长率均超过100%，年内获得净利润分别为53亿、16亿和13亿元，同比分别上涨119%、122%、142%，招商获得净利润12亿元，较上年增长了80%。

　　尽管销售额巨大，但报告显示，一些大型房企却面临着相当大的偿债风险。报告显示，由于大型房地产上市公司在2007年普遍采取了较为积极的土地储备战略，平均存货增长率高达64%，速动比率全都小于1。其中万科、保利、金地、招商四大房地产上市公司的这一数值均在0.7以下，招商0.37，反映出这些企业存在较大的短期偿债风险。